Ganho de capital na venda de imóvel
Três regras derrubam o imposto e quase ninguém aplica: a isenção de único imóvel, a isenção por reinvestimento em 180 dias e os fatores de redução por tempo de posse.
- Valor de vendaR$ 600.000,00
- Custo de aquisição ajustado− R$ 350.000,00
- Ganho brutoR$ 250.000,00
- Reduções legais (art. 18, FR1 e FR2)− R$ 92.367,32
- IR devido− R$ 23.644,90
- Líquido da vendaR$ 576.355,10
- O DARF vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Atraso gera multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros Selic.
- A correção monetária do custo de aquisição foi extinta em 1996: não se atualiza o valor de compra por IPCA. O que reduz o ganho são os fatores FR1 e FR2 por tempo de posse.
Alíquotas progressivas de 15% a 22,5% conforme o ganho (Lei 13.259/2016). Benfeitorias só entram no custo se comprovadas com nota fiscal e declaradas na ficha de bens. Imóvel adquirido até 1988 tem redução do art. 18 da Lei 7.713/88, cumulativa com FR1 e FR2.
Como esta calculadora funciona
Apura o ganho contra o custo ajustado por benfeitorias e corretagem, aplica os fatores de redução FR1 e FR2 por tempo de posse, verifica as isenções legais e tributa pelas faixas progressivas.
Simulação informativa. O resultado pode variar conforme datas, regras contratuais, arredondamentos e dados da instituição responsável. Confirme os valores oficiais antes de tomar uma decisão.
Perguntas sobre Ganho de capital na venda de imóvel
Quando a venda de imóvel é isenta de IR?
Quando é o único imóvel e a venda não passa de R$ 440.000, uma vez a cada cinco anos, ou quando o valor é reinvestido em imóvel residencial dentro de 180 dias.
O reinvestimento parcial isenta quanto?
A mesma proporção do valor reinvestido. Aplicar metade do valor da venda em outro imóvel residencial isenta metade do ganho.
Posso corrigir o valor de compra pela inflação?
Não. A correção monetária do custo de aquisição foi extinta em 1996. O que reduz o ganho são os fatores FR1 e FR2, que dependem do tempo de posse.
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