Ver uma carteira de fundos imobiliários acumular perdas pode colocar à prova até mesmo a estratégia de um investidor de longo prazo. Em momentos de maior aversão ao risco, a queda das cotas pode levar à dúvida sobre o melhor caminho: manter as posições, aproveitar os preços mais baixos para comprar mais ou aceitar o prejuízo e desmontar a carteira.
Para André Sarué, analista de Real Estate da Tivio Capital, a primeira reação não deveria ser emocional. Antes de vender, o investidor precisa entender se houve alguma mudança naquilo que justificou a compra do FII.
“De forma geral, o investidor deve analisar se a queda é devido a uma piora ou alteração nos fundamentos que nortearam o investimento naquele ativo ou se é apenas uma reação momentânea de mercado”, comenta Sarué.
Isso é especialmente importante porque uma cota pode cair mesmo quando o fundo continua apresentando bons indicadores operacionais. Segundo Sarué, movimentos de mercado, como a saída de um investidor, podem pressionar os preços sem que necessariamente exista uma mudança na qualidade do ativo. Nesses casos, diz ele, a queda pode representar até mesmo um ponto de entrada ou de aumento de posição.
A cotação, portanto, não deve ser analisada isoladamente. De acordo com Olivia Flôres de Brás, CEO da Magno Investimentos, a pergunta mais importante não é quanto o FII perdeu na Bolsa, mas o que efetivamente mudou desde que o fundo entrou na carteira. “Uma queda forte na cota de um fundo imobiliário deveria provocar uma análise, não uma ordem automática de venda.”
A executiva pontua que imóveis de qualidade, contratos saudáveis, ocupação preservada, geração consistente de caixa e uma gestão considerada adequada podem indicar que a queda está mais relacionada ao ambiente de mercado do que à tese de investimento. “Preço é o que o mercado muda todos os dias. Fundamento é o que o investidor precisa descobrir se mudou junto”, resume Olivia.
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Cotação caiu, mas o fundo piorou?
O curto prazo, por isso, pode ser uma armadilha para quem acompanha FIIs diariamente. Embora as cotas sejam negociadas em Bolsa, os imóveis e contratos que sustentam os fundos não mudam na mesma velocidade.
Juros, curva futura, percepção de risco, liquidez e fluxo de investidores podem provocar oscilações mesmo sem uma alteração imediata nos ativos.
Sarué lembra que FIIs devem ser encarados, fundamentalmente, sob uma perspectiva de médio e longo prazo. Para ele, operar constantemente com uma visão de curto prazo pode aumentar a ansiedade e provocar um giro desnecessário da carteira. O horizonte mais curto, segundo o analista, faz mais sentido quando o investidor identifica alguma “irracionalidade momentânea de mercado” que crie uma oportunidade de entrada ou saída.
A dificuldade está justamente em identificar quando a queda é apenas uma correção e quando ela sinaliza um problema mais profundo. Uma das pistas pode estar na comparação com outros fundos do mesmo segmento. Sarué afirma que FIIs negociados a níveis muito diferentes dos pares, especialmente com dividend yields mais elevados, podem exigir uma investigação mais cuidadosa.
Nesse caso, os relatórios gerenciais tornam-se uma ferramenta importante. O investidor deve procurar sinais como aumento da alavancagem, avanço da vacância, inadimplência de locatários ou outras mudanças capazes de comprometer a geração de renda do fundo.
Olivia também recomenda olhar para dentro do portfólio. Nos fundos de tijolo, entram nessa análise a vacância física e financeira, evolução dos aluguéis, revisões contratuais, concentração de imóveis e locatários, prazo dos contratos, qualidade dos ativos e capacidade da gestão de renovar ou substituir inquilinos. Por sua vez, nos fundos de papel, o foco deve migrar para crédito, garantias, indexadores, spreads, inadimplência e concentração da carteira.
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Minha carteira caiu 10%, 15% ou 20%. E agora?
Olivia propõe uma mudança de perspectiva: em vez de se prender ao preço médio, o investidor deveria imaginar que recebeu hoje o dinheiro aplicado naquela posição. A pergunta seria: “se eu tivesse hoje o valor financeiro dessa posição em dinheiro, compraria novamente exatamente esses fundos, nesses pesos e aos preços atuais?”
A lógica ajuda a combater o chamado viés de ancoragem — a tendência de usar o preço pago originalmente como referência para decidir o que fazer daqui para frente. Afinal, o mercado não sabe quanto o investidor pagou e não existe garantia de que a cota retornará àquele nível.
Também é preciso tomar cuidado com o chamado preço médio para baixo. Comprar mais cotas depois de uma queda pode ser racional quando os fundamentos permanecem intactos e o novo preço oferece uma margem de segurança maior. Mas fazer isso apenas para reduzir o preço médio pode transformar uma decisão equivocada em uma posição ainda maior.
“Se os fundamentos pioraram, aumentar a posição apenas para reduzir o preço médio significa colocar dinheiro novo para defender uma decisão antiga”, alerta Olivia. Para ela, esse novo capital deveria ser comparado com todas as outras oportunidades disponíveis na carteira.
Quando é hora de admitir que a tese deu errado?
Existe, por outro lado, uma diferença importante entre volatilidade temporária e perda permanente de capital.
É nesse ponto que o investidor precisa estar disposto a mudar de opinião. “Assumir que uma tese deu errado é um dos pilares do investidor racional e reflete a sua maturidade”, afirma Sarué. Para o analista, erros fazem parte do processo e devem ser tratados como aprendizado.
Olivia também defende que vender com prejuízo não deve ser encarado automaticamente como fracasso. Em determinadas situações, sair de uma posição pode impedir que uma perda inicialmente controlável se transforme em uma perda permanente. “O investidor não deve fidelidade ao preço de compra. Deve fidelidade ao patrimônio”, afirma.
Assim, a decisão entre manter, aumentar ou desmontar uma posição não deveria partir do tamanho da queda acumulada, mas da função daquele FII dentro da carteira e da perspectiva de seus fundamentos.
Um fundo que caiu 20% pode continuar fazendo sentido; outro que caiu apenas 5% pode ter tido uma deterioração muito mais relevante.
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