Carteira de fundos imobiliários recomendados para outubro tem dois novos líderes – veja quais

A carteira de fundos imobiliários mais indicados pelas corretoras — compilada pela Agência TradeMap com base nas recomendações de 11 instituições do mercado — tem dois novos líderes para o mês de outubro: o Bresco Logística (BRCO11) e a Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).

A dupla teve o maior número de indicações, seis para cada uma, e desbancou o fundo que havia reinado sozinho em setembro, o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11).

O antigo líder viu o seu número de menções cair de sete para cinco, a mesma quantidade recebida pelos outros dois fundos que completam o top 5: CSHG Real State (HGRE11) e RBR Alpha Multiestratégia Real State (RBRF11).

Aliás, o fundo da RBR é a única novidade na lista, substituindo o BTG Pactual Logística (BTLG11), que no mês passado havia ficado em quinto lugar.

E como está o mercado?

Em setembro, o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) listados em Bolsa, subiu 0,49%, o terceiro mês consecutivo de retorno positivo.

A recuperação foi impulsionada pelas carteiras de tijolos, que investem diretamente em imóveis, cuja valorização foi de 1%, contra perda de 0,3% dos portfólios de papel (ou recebíveis), segundo a Teva Índices.

Para outubro, o fim do ciclo de alta de juros e a expectativa de início do corte da taxa Selic em 2023 devem continuar a sustentar a boa performance dos fundos de tijolos, como os de lajes corporativas.

“Esperamos uma inversão do ciclo de juros para queda no primeiro trimestre de 2023 e os fundos de tijolos como de lajes corporativas e shopping centers devem ser os mais beneficiados”, diz Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos.

Já a distribuição de dividendos dos fundos de papel, principalmente os que investem em títulos de dívida atrelados ao IPCA, deve continuar pressionada, com o IPCA-15 de setembro apontando para o terceiro mês consecutivo de deflação.

Nesse cenário, os fundos de papel que investem em títulos de dívida imobiliária como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) indexados ao CDI devem ter uma performance melhor, dada a expectativa de manutenção da taxa básica de juros em patamar elevado por um bom tempo.

A média da projeção dos analistas no último Boletim Focus, divulgado em 3 de outubro, aponta para um taxa Selic de 11,25% no fim de 2023.

“Mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros, esperamos que os fundos imobiliários continuem com uma boa relação risco retorno versus outras classes de ativos. No entanto, incertezas em relação ao cenário político, além dos riscos fiscais brasileiros, podem trazer volatilidade no curto prazo”, apontou o Itaú Unibanco em relatório.

Descontados na Bolsa, fundos de fundos entram no radar das corretoras

Negociando com um desconto de cerca de 10% da cota na Bolsa em relação ao valor patrimonial, os fundos imobiliários que investem em cotas de outros FIIs, que foram um dos segmentos mais impactados pela pandemia, devem começar a ter uma recuperação com a recente valorização dos FIIs de tijolos.

“Esses fundos ainda estão com preços defasados e devem começar a girar o portfólio [trocar os ativos em carteira] e entregar resultado para os cotistas”, diz Ventura.

Nesse segmento, o fundo mais recomendado pelas corretoras foi o RBRF11. O fundo tem uma carteira diversificada e investe tanto em fundos de tijolos, com foco nos segmentos de lajes corporativas e shopping centers, quanto de papel.

Em setembro, o fundo pagou rendimento de R$ 0,60 por cota, o que equivale a um dividend yield (retorno com dividendos) anualizado de 9,7%, segundo relatório da RBR, gestora do fundo.

“Diante disso, mantemos o ativo na carteira recomendada, tendo em vista sua carteira composta por recebíveis concomitante ao seu posicionamento estratégico em tijolos”, apontou o Inter, em relatório.

HGRE é o mais indicado entre FIIs de lajes corporativas

Com o fim do ciclo de alta da taxa Selic, os fundos de escritórios estão entre os segmentos vistos pelas corretoras com maior potencial de alta.

Nesse segmento, o fundo HGRE11 é o preferido nas carteiras recomendadas das corretoras. Em setembro, o fundo reduziu a taxa de vacância física de 24,5% para 23,57% com a locação de alguns conjuntos de lajes.

O fundo pagou, em agosto, rendimento de R$ 0,78 por cota, o que equivale a um dividend yield de 6,55% anualizado, segundo relatório de gestão da carteira. Além disso, o FII possui um saldo de resultados acumulados de R$ 2,66 por cota, que pode ser distribuído nos próximos meses, aponta o BTG em relatório.

O fundo negocia com um desconto do valor da cota na Bolsa em relação ao valor patrimonial de 11%.

“Seguimos confiantes com a tese de investimento do HGRE11, pelo elevado desconto em relação ao seu valor patrimonial e pelo fato de acreditarmos que as comercializações tendem a destravar rendimentos ao fundo mais à frente”, destacou o BTG, em relatório.

Além do segmento de lajes corporativas, as corretoras veem boas oportunidades em FIIs de shopping centers.

O PIB (Produto Interno Bruto), que avançou 1,2% no segundo trimestre puxado pelo setor de serviços, tem contribuído para o desempenho desses ativos, cujas vendas já ultrapassaram os níveis pré-pandemia.

Além disso, é esperado um aumento das operações de fusões e aquisições no setor, que podem gerar ganhos de capital para os cotistas.

Em 22 de setembro, os fundos imobiliários XP Malls (XPML11), Malls Brasil Plural (MALL11) e Vinci Shopping Centers (VISC11) anunciaram a compra do Campinas Shopping da BR Malls por R$ 411 milhões.

Os fundos imobiliários têm dificuldade em fazer emissões de novas cotas quando elas estão negociando abaixo do valor patrimonial. Com a recuperação do preço das cotas na Bolsa, esses fundos vão poder fazer novas captações para investir em novos empreendimentos, explica Ventura.

O VISC11 e o XPML11 anunciaram novas emissões de cotas em setembro para levantar recursos para novas operações.

Com maior exposição ao CDI, KNCR11 é destaque entre fundos de recebíveis

Com a desaceleração mais forte da inflação e a perspectiva de manutenção da taxa Selic em patamar elevado por um período prolongado, os fundos de papel que compram títulos atrelados ao CDI têm ganhado maior atratividade.

Nesse sentido, o fundo KNCR11, gerido pela Kinea, ganhou destaque nas carteiras recomendadas das corretoras.

O fundo tinha, em agosto, 95,9% da carteira investidos em papéis indexados ao CDI.

O portfólio pagou um rendimento de R$ 1,30 por cota em setembro, relativo a agosto, o que equivale a um retorno de 107% do CDI.

“Nossa recomendação para fundo está em linha com o cenário macroeconômico que vem se desenhando para os próximos meses, de queda gradual da inflação e manutenção dos juros em patamares mais elevados”, aponta o BB Investimentos, em relatório.

Segundo Gustavo Caetano, especialista em FIIs do Inter, o banco não espera um nova queda da inflação para outubro. Contudo, ele destaca que há uma média de defasagem de cerca de dois meses para a variação da inflação ter impacto sobre os resultados dos fundos, o que significa que a deflação observada em setembro ainda deve afetar os rendimentos das carteiras com maior exposição ao IPCA até dezembro.

De acordo com Ventura, olhando à frente, os fundos de papel com maior exposição ao CDI devem continuar a pagar rendimentos atrativos no médio prazo, mas, em um horizonte de um ano, ele recomenda a escolha de fundos com uma carteira mais balanceada em papéis indexados ao IPCA e ao CDI, dado o cenário de corte da taxa Selic a partir do fim do primeiro trimestre de 2023, na projeção da Guide.

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