FIIs de lajes voltam ao radar à espera de pausa nos juros – veja os fundos do Ifix com a menor vacância

Os FIIs (fundos imobiliários) de lajes corporativas, que foram os que mais sofreram na Bolsa durante a pandemia, voltaram ao radar dos investidores por causa dos preços descontados em relação ao valor patrimonial e da perspectiva de fim do ciclo de alta de juros no Brasil.

Os FIIs de escritórios estão com o maior desconto na Bolsa, negociando, em média, a 72% do valor patrimonial, segundo a Guide Investimentos.

Embora tenha havido uma melhora da taxa de vacância no mercado de lajes corporativas desde a pandemia, a recuperação desse segmento tem se mostrado mais lenta, dado que muitas empresas ainda mantêm o regime de home office ou de modelo híbrido, não requerendo a presença nos escritórios todos os dias, o que reduziu a demanda por espaços.

Com isso, os preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, excluindo algumas regiões como a Faria Lima, ainda estão abaixo dos níveis pré-pandemia, com alguns imóveis ainda negociando o valor da locação com desconto, diz Flavio Pires, analista de fundos imobiliários da Santander Corretora.

Contudo, fundos com imóveis de alto padrão AAA e bem localizados têm conseguido reduzir a taxa de vacância e aumentar valor do aluguel.

Os fundos com imóveis bem localizados e contratos de longo prazo com poucos inquilinos sofreram menos e estão com taxa de vacância menor. Já outros FIIs que adquiriram imóveis novos fora da região central da Faria Lima, na cidade de São Paulo,  desde 2020, como o XP Properties (XPPR11) e Rio Bravo Renda Corporativa (RCBR11), estão com maior taxa de desocupação.  Veja abaixo o levantamento.

A taxa de vacância dos escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo apresentou queda de 1,1 ponto percentual no segundo trimestre em relação ao mesmo período do ano passado, atingindo 23,8%, de acordo com dados da JLL.

A região da Berrini e da avenida Chucri Zaidan, que possui maior estoque disponível de imóveis entre as áreas mais nobres da cidade, registra a maior taxa de vacância. Segundo o sócio-fundador da Hedge Investments, André Freitas, boa parte desses imóveis possui grandes lajes corporativas alugadas para multinacionais, que adotaram regime flexível de trabalho,  o que levou parte desses espaços a ficar vaga por mais tempo.

Já as regiões próximas das avenidas Juscelino Kubitschek, Faria Lima e do bairro do Itaim Bibi apresentavam menor taxa de vacância. Segundo a JLL, há pouca disponibilidade de imóveis  nessas regiões e um estoque baixo de empreendimentos novos a ser entregue nos próximos dois anos, o que deve levar essas áreas a continuarem concorridas.

Confira abaixo dos fundos de lajes do Ifix, índice que acompanha os fundos imobiliários listados em Bolsa, com maiores e menores taxas de vacância física, segundo levantamento feito pelo analista Daniel Barbosa do Clube FII a pedido da Agência Trademap.

XPPR11 tem maior vacância entre FIIs de lajes do Ifix

O FII XP Properties tinha a maior taxa de vacância física entre os fundos imobiliários listados no Ifix, que alcançava 46% em julho.

O fundo possui seis imóveis em carteira, localizados nas cidades de São Paulo e Barueri.

A carteira tem 40% da sociedade de propósito específico (SPE) que é proprietária do edifício FL Plaza, localizado ao lado da estação Faria Lima do metrô na cidade de São Paulo. Esse edifício representa 56% da receita imobiliária do XPPR11.

A gestora estima ter a entrega do edifício, tanto em termos técnicos quanto jurídicos, concluída em agosto.

Em junho, a gestora do fundo, XP Asset, informou que estava em estágio bastante avançado de negociação para locação de 10 andares, mas tal processo foi suspenso pela contraparte.

Segundo a XP, o motivo da dificuldade na locação está ligado à preferência dos locatários por outra região na cidade de São Paulo onde existe excesso de oferta e preços de aluguéis mais baixos, adoção do modelo híbrido de trabalho e incertezas econômicas e políticas.

Além da vacância no edifício FL Plaza, a taxa de desocupação de dois imóveis localizados em Alphaville (SP) era de 39% em julho.

“O fundo possui imóveis localizados fora do eixo onde a briga por locação é muito maior”, diz  Pires, do Santander.

Aquisição de novo imóvel afetou vacância do RCBR11

Já o fundo RCBR11 possui nove ativos em carteira, a maior parte (96,8%) concentrada na cidade de São Paulo e o restante na cidade do Rio de Janeiro.

A taxa de vacância da carteira estava, em julho, em 26,8%. A maior taxa de vacância era no edifício Bravo! Paulista, localizado na região da Paulista na cidade de São Paulo, que estava em 84%, e representava 14,4% da área bruta locável da carteira em julho.

O fundo comprou o edifício no fim de 2019. O imóvel passou por um processo de retrofit e foi entregue no ano passado. “Buscamos inquilinos de baixo risco de crédito e temos algumas negociações em andamento”, diz Anita Scal, diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo, gestora do fundo.

Em 4 de agosto, o fundo informou que firmou contrato de venda do 10º andar do edifício por R$ 9,059 milhões. O fundo pretende usar os recursos para linearizar a distribuição de dividendos ao longo do segundo semestre, que deve ficar em R$ 0,72 por cota, afirma Carolina Magnabosco, gerente de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

Segundo as gestoras do fundo, a Rio Bravo olha algumas transações oportunas como a citada acima, mas o foco é reduzir a taxa de vacância da carteira.

No caso do edifício Continental Square, localizado no bairro da Vila Olímpia, que representava, em julho, 17,9% da ABL do fundo e tinha uma taxa de vacância de 35,9%, Magnabosco já vê um aumento da procura por locação.

FIIs de Lajes com taxa de vacância zero

A concentração da carteira em contratos de longo prazo com poucos inquilinos permitiu aos fundos AIEC11, SPTW11 e GTWR11 registrarem taxa de vacância zero nos imóveis.

No caso do AIEC 11, o fundo possui dois imóveis na carteira: o edifício Rocheverá D, localizado na cidade de São Paulo que está alugado para a Dow, e o Standard Building alugado para o Ibmec na cidade do Rio de Janeiro. “O fundo tem poucos ativos no portfólio com contratos atípicos e de longo prazo”, diz Pires.

Em dezembro do ano passado, o Ibmec iniciou um processo de arbitragem contra o fundo para revisão do reajuste do contrato de aluguel de IGP-M para IPCA, mas ainda não foi concluído.

Já no caso do SPTW11, o fundo possui um único ativo em carteira, o imóvel comercial localizado no centro da cidade de São Paulo locado para a empresa de call center Atento, com vencimento em setembro de 2030.

O GWTR11 também possui apenas um imóvel na carteira, o empreendimento Green Towers, locado como sede administrativa para o Banco do Brasil (BBAS3), cujo contrato vence em novembro de 2028.

O risco de fundos imobiliários monoativos, como GTWR11 e o SPTW11, é justamente a dependência de um único inquilino, uma vez que uma rescisão de contrato poderá afetar as receitas do fundo.

“O GTWR11 teve a revisão do contrato de aluguel realizada no ano passado e não vemos risco de o BB sair desse prédio”, diz Freitas, da Hedge, que investe nesse FII.

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PVBI11 e VINO11 se beneficiam de imóveis bem localizados

A boa localização dos imóveis e a locação para inquilinos com baixo risco de crédito permitiram aos fundos PVBI11 e VINO11 terem taxa de vacância próxima a zero.

O fundo PVBI11 tem quatro imóveis em carteira e um participação no FII de lajes Hedge AAA, com prazo médio dos contratos remanescentes de 6,3 anos.

Em julho, o fundo fechou um contrato de locação com o restaurante Lumma no edifício JK, na cidade de São Paulo, e zerou a taxa de vacância. “O fundo possui imóveis bem localizados em regiões bem demandadas de escritórios como Faria Lima e JK”, diz Freitas.

O FII VINO11 possui 10 imóveis em carteira, sendo 68% com contratos atípicos e vencimento a partir de 2025. Do total de propriedades, 70% estavam localizadas na cidade de São Paulo e 30% na cidade do Rio de Janeiro.

Um dos imóveis na carteira é a sede da rede Globo em São Paulo, que respondia, em julho, por 39% dos locatários do fundo.

Em julho, o fundo assinou contrato de aluguel do imóvel Cardeal Corporate com a Faculdade Bellavista por valor 14% acima da média do mercado e vencimento em 2029. Há dois contratos com aviso prévio para desocupação dos imóveis, que representam 3,9% da área total do fundo.