FIIs de tijolos ganham destaque na carteira recomendada de agosto; veja setores preferidos

Com a aproximação do fim do ciclo de alta da taxa Selic e expectativa de arrefecimento da inflação nos próximos meses, os fundos imobiliários de tijolos voltam a ganhar destaque nas carteiras recomendadas das corretoras para agosto.

Com preços ainda descontados na Bolsa em relação aos FIIs de papel, analistas veem oportunidade interessante de retorno nessas carteiras, principalmente em setores como shopping centers e escritórios.

Em julho, o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários listados na Bolsa, subiu 0,66% puxado pelos FIIs de tijolos, com o Índice Teva de FIIs de Tijolos encerrando o mês com valorização de 1,44%, contra queda de 0,66% do Índice Teva de FIIs de Papel.

“O fim do ciclo de alta de juros deve ser um gatilho para a recuperação da rentabilidade dos fundos de tijolos, mas esperamos que esse movimento ganhe mais força no fim do ano e em 2023, quando o alívio na inflação e um discurso mais dovish [menos inclinado ao aperto monetário] do Fed [Federal Reserve, banco central americano] devem permitir uma queda das taxas na curva futura de juros”, diz Gustavo Caetano, especialista em FIIs do Inter.

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“Apesar de um cenário ainda desafiador, compreendemos o momento para os fundos de tijolo como oportuno para ganho de capital no médio e longo prazo”, diz Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos.

No curto prazo, a desaceleração da inflação deve continuar impactando a distribuição de rendimentos dos fundos de papel, que investem em títulos de dívida imobiliária atrelados a índices de preços como IPCA e IGP-M. “Alguns FIIs indexados à inflação devem ter uma desaceleração nos rendimentos e os que têm uma carteira mais balanceada, com papéis atrelados ao CDI, devem sofrer menos”, diz Caetano.

Nesse cenário, as corretoras têm visto mais oportunidade em fundos de tijolos, que ainda estão com preços descontados na Bolsa. Entre os segmentos preferidos estão o de shopping centers e de escritórios, que negociavam o valor da cota na Bolsa a 0,79 vezes e 0,72 vezes, respectivamente, em relação ao valor patrimonial.

“Temos maior peso no setor de shopping centers, que está rodando de forma mais sólida, enquanto nos fundos imobiliários de galpão e escritórios temos visto uma recuperação de forma mais lenta”, diz Caetano.

A Guide Investimentos também tem preferência pelo segmento de shopping centers entre os FIIs de tijolos. “As vendas de muitos shopping centers já ultrapassaram os níveis pré-pandemia e os preços dos aluguéis tem mostrado recuperação”, aponta Ventura. Segundo o analista, os fundos de shoppings conseguiram negociar o diferimento do pagamento dos aluguéis durante a pandemia, o que permitiu manter a taxa de ocupação em níveis elevados.

No portfólio compilado pela Agência TradeMap a partir das indicações de 12 corretoras para agosto, houve duas substituições: saíram os fundos BTG Pactual Logística (BTLG11) e Kinea Índices de Preços (KNIP11) e entraram as carteiras Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), de recebíveis, e RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11).

Confira a seguir os cinco fundos imobiliários mais recomendados para agosto.

Fundos de papel atrelados a CDI ganham destaque

Com a expectativa de desaceleração da inflação nos próximos meses, com o IPCA-15 de julho confirmando essa tendência ao mostrar uma desaceleração, os fundos imobiliários de papel que possuem carteiras mais balanceadas, com títulos indexados ao CDI, têm ganhado preferência entre as corretoras.

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Entre os FIIs de papel mais recomendados, destaque para o HGR11 e o KNCR11.

Com 94% do portfólio indexados ao CDI, o FII KNCR11 entrou na carteira recomendada de agosto, com os analistas vendo um cenário de manutenção da taxa Selic, hoje em 13,75%, em patamar elevado por mais tempo.

“Nossa recomendação para fundo está em linha com o cenário macroeconômico que vem se desenhando para os próximos meses, de queda gradual da inflação e manutenção dos juros em patamares mais elevados”, aponta o BB Investimentos em relatório.

O fundo vem elevando gradualmente a distribuição de dividendos e anunciou o pagamento de R$ 1,15 por cota em agosto, referente a julho, o que representa um rendimento (yield) anualizado de 13,5%, aponta o BB.

Já o HGCR11 possui uma carteira mais diversificada, com 38 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no portfólio, sendo 46,6% indexados ao CDI e 53,4% atrelados a índices de preços, aponta o BB.

O fundo vem aumentando a distribuição de rendimentos, que passou de R$ 1,050 em janeiro para R$ 1,20 em julho.

HGERE11 é preferido no segmento de escritórios

Negociando com o maior desconto na Bolsa, analistas começam a ver uma oportunidade para entrada em FIIs de escritórios com a perspectiva do fim do ciclo de alta de juros.

Além desse segmento ter sido o mais impactado pela pandemia, em função da adoção do trabalho remoto, a taxa de vacância tem mostrado recuperação lenta, dado que muitas empresas ainda mantêm o regime de home office ou de modelo híbrido, não requerendo a presença nos escritórios todos os dias. Esse movimento reduziu a demanda por espaços.

Contudo, fundos com imóveis de alto padrão AAA e bem localizados têm conseguido reduzir a taxa de vacância e aumentar valor do aluguel.

“Lajes localizadas em regiões mais premium da cidade de São Paulo, como a região da Faria Lima e Pinheiros, têm sofrido menos, mas imóveis localizados perto da marginal Tietê, Alphaville e próximos à avenida Chucri Zaidan estão com taxa de vacância maior”, diz Ventura.

Nesse segmento, o fundo HGRE11 é o preferido nas carteiras recomendadas das corretoras. Negociando na Bolsa com um desconto de 24% sobre o valor patrimonial da cota, o fundo tem pago neste ano um rendimento de R$ 0,78 por cota.

O BTG Pactual aumentou a exposição do fundo na carteira recomendada de 5% em julho para 8% em agosto e estima um diviend yield (que mede o rendimento considerando os dividendos distribuídos pelo fundo e seu valor de cota) de 7,6% para os próximos 12 meses.

O fundo tinha, em junho, 19 imóveis em carteira e taxa de vacância de  24,14%, e mantinha conversas avançadas para ocupação da Torre Martiniano, do edifício Berrini One, embora tenha recebido a notificação de devolução de um andar no Paulista Star pela locatária Buser.

BRCO11 segue na liderança entre FIIs de logística

Embora negociem com um desconto menor na Bolsa, de 0,84 vezes o valor patrimonial segundo a Guide, os fundos de galpões logísticos continuam como uma opção de investimento mais defensiva para as carteiras, uma vez que possuem contratos de aluguel atípicos, que permitem o repasse da inflação, e de longo prazo.

Nesse segmento, o fundo BRCO11 continua sendo a preferência nas carteiras recomendada das corretoras. Segundo o BB, o fundo possui 11 propriedades, com taxa de vacância zero, sendo a maioria das propriedades localizada próxima a grandes centros, o chamado last mile, que possuem maior demanda por parte das empresas. Cerca de 39% das receitas do fundo provinham de imóveis localizados na cidade de São Paulo.

O fundo tem pago um rendimento médio de R$ 0,66 por cota neste ano, o que representa um dividend yield anualizado de 7,8% segundo o BB.