FIIs: veja as carteiras que mais distribuíram rendimentos em 2021 e o que esperar para 2022

Apesar da queda do retorno em 2021, com o Ifix acumulando perda de 3,6% até o dia 28 de dezembro, os fundos imobiliários (FIIs) continuam um investimento interessante para investidores que buscam renda, segundo gestores ouvidos pela Agência TradeMap.

Levantamento do TradeMap revela que, entre os fundos que mais distribuíram proventos em 2021, até 16 de dezembro, os destaques partem de carteiras com foco em recebíveis e imóveis industriais, segmentos que têm se mostrado mais resilientes durante a pandemia.

Olhando para frente, os fundos de papéis devem continuar a distribuir bons proventos em um cenário de Selic em alta, uma vez que investem em ativos atrelados ao CDI e à inflação.

“Essa classe vai continuar pagando bons dividendos, mas não esperamos que os valores exorbitantes vistos em 2021 com o IGP-M em alta se repitam”, diz Bruno Nardo, sócio da RBR Asset. Hoje o fundo RBR Alpha (RBRF11), que investe em cotas de outros FIIs, possui uma carteira com 45% aplicados em fundos de papel e 55%, em fundos de tijolo.

Os FIIs de tijolos, que investem em lajes corporativas e shopping centers e que foram muito penalizados na pandemia, estão negociando com preços muito descontados, abaixo do valor patrimonial, e são oportunidades mais para médio e longo prazos. “É plausível que os preços dos ativos que sofreram muito, como escritórios e shopping centers, tendam a voltar para a média”, diz André Catrocchio, sócio e diretor de RI da Hectare Capital.

Fundos imobiliários que mais distribuíram proventos em 2021

Os FIIs de papel que financiam operações do segmento residencial foram destaque entre as carteiras que mais distribuíram proventos em 2021.

O Hectare CE FII  (HCTR11) pagou um dividendo médio de R$ 1,78 por cota por mês ao longo do ano, oferecendo um dividend yield (que mede o rendimento considerando os dividendos distribuídos pelo fundo e seu valor de cota) de cerca de 16% a 17% por cota.

A carteira investe principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que têm como lastro recebíveis imobiliários de loteamentos, financiamento de projetos de imóveis residenciais para incorporadoras fora do eixo Rio-São Paulo, resorts, hotéis e a multipropriedades (em que cada proprietário adquire uma cota que dá direito ao uso do imóvel por prazo determinado), em lugares turísticos como Caldas Novas (GO), Olímpia (SP) e Gramado (RS). Os CRIs são, em geral, originados pela própria gestora.

“Os FIIs de CRIs têm se mostrado resilientes mesmo em um cenário mais desafiador, porque a parcela de juros dos financiamentos é constante, diferentemente dos segmentos de shoppings e lajes corporativas, que sofreram muito porque têm uma vacância maior”, diz Catrocchio.

Em novembro, cerca de 93% da carteira do fundo estava alocada em papéis que pagavam IPCA mais 10,5% ao ano, de acordo com relatório gerencial. O fundo busca gerar um retorno real de 10% líquido. “A inflação deve arrefecer em 2022, não deve rodar acima de 10%, então é esperado que o retorno nominal seja reduzido, mas o patamar de distribuição real de dividendos não deve mudar”, afirma o sócio e diretor de RI da Hectare.

Apesar de a queda do poder de compra afetar a renda dos brasileiros, Catrocchio afirma que ainda não viu impacto na inadimplência nos financiamentos de primeira residência, que respondem por parcela significativa do fundo. “Em 2020, tivemos o pico das parcelas em atraso e imaginamos que o pior já passou.”

Impulso pandêmico

O fundo de papel Urca Prime Renda (URPR11) também tem como foco recebíveis de empreendimentos residenciais de incorporadoras e loteamentos voltados para a classe C e D atrelados à inflação. “Começamos a inserir alguns CRIs de multipropriedade, porém mais voltados para o lazer que para moradia e de empreendimentos já maduros”, diz Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners.

Segundo Braz, com a reabertura da economia, a procura por empreendimentos de multipropriedade fora dos grandes centros urbanos tem crescido, com as pessoas buscando um lugar para ficar e trabalhar alguns períodos durante um ano, o que ajudou a impulsionar essa indústria.

O fundo distribuiu um rendimento médio mensal de R$ 1,95 em 2021, até novembro. “Esperamos manter a distribuição próxima do patamar atual e estamos ajustando as taxas e as garantias para se adequar ao novo cenário”, afirma Braz.

Segundo o executivo, o fundo não adianta 100% dos recebíveis para os incorporadores e o excesso fica como garantia para o caso de a empresa não conseguir repassar o aumento da inflação ou para cobrir eventual inadimplência dos mutuários.

“Esses fundos pagam um retorno interessante, mas têm um perfil mais high yield [de maior risco de crédito]”, pondera um gestor de FIIs.

FIIs de imóveis industriais estão entre os que mais pagaram proventos

O Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil (FIIB11) distribuiu um dividendo médio mensal de R$ 3,24 por cota em 2021 e tem no portfólio um condomínio empresarial, o Perini Business Park. Segundo Fernando Telles, diretor da Coinvalores, que é a gestora do fundo, a perspectiva é continuar nesse ritmo de distribuição de dividendos.

Em função da postergação do pagamento de aluguel em 2020, contudo, o fundo terá um impacto negativo de R$ 0,11 por cota até o fim de 2022.

No segundo semestre, dois locatários decidiram não renovar o contrato de locação. Embora a negociação com novos inquilinos já esteja acertada, haverá um descasamento de prazos entre a saída e entrada dos locatários. O fato deve gerar um impacto negativo nas cotas de R$ 0,07, em fevereiro, e de R$ 0,11, em abril, passando para R$ 0,21 a partir de maio, segundo informações do relatório gerencial do fundo de novembro.

Em novembro, a taxa de vacância do fundo estava em 6,28%, um aumento em relação aos 2,74% de outubro. No ano que vem, há uma concentração grande de vencimento dos contratos, cerca de 32,6%. “Os próprios inquilinos estão discutindo a renovação. Não temos preocupação com a vacância porque a procura é grande”, diz Telles.

Os contratos de aluguel são indexados ao IGP-M, sendo aplicado o INPC em casos pontuais, explica. “O risco dessa carteira, além da taxa de vacância, é de liquidez mais reduzida da negociação da cota na bolsa”, diz um gestor de fundos.

Já em relação ao fundo Quasar Agro FII (QAGR11), a distribuição de proventos em 2021 foi positivamente impactada pela amortização de R$ 191,52 milhões, equivalente a R$ 38 por cota, em 19 de fevereiro. A amortização foi aprovada em Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária, em que foi decidida a distribuição do caixa não alocado pelo fundo.

O Quasar Agro FII pagou dividendo no valor de R$ 0,385 por cota em dezembro, referente ao exercício de novembro, o que equivale a um dividend yield de 10,09% ao ano, ou 151% do CDI isento de IR, de acordo com relatório gerencial da carteira de novembro.

O Quasar Agro investe em armazéns e silos para a cadeia do agronegócio, e tem como principais clientes a BRF, que responde por cerca de 70% da carteira, e Belagrícola, com 30%. Os contratos são da modalidade atípica, com reajuste atrelado ao IPCA e com vencimento a partir de 2025.

A gestora avalia transformar o portfólio em um Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro), o que possibilitaria comprar papéis como Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e trazer mais liquidez para a carteira. A decisão será tomada mais à frente, daqui a 12 meses, segundo apurou a Agência TradeMap.

A alta da inflação foi o que também beneficiou o fundo Riza Arctium (ARCT11). A carteira conta com oito imóveis industriais, logísticos e comerciais e busca um retorno líquido de IPCA mais 7% a 8% ao ano. Apesar de ser um fundo de tijolo, ele consegue repassar a variação da inflação mensalmente. O Riza Arctium pagou um dividendo médio de R$ 1,65 por cota em 2021.

O fundo aprovou em novembro uma nova oferta de R$ 200 milhões, com a distribuição mínima de 2 milhões de cotas, de acordo com fato relevante divulgado em 3 de novembro.

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