Fundos imobiliários de recebíveis e galpões são destaques nas carteiras para dezembro

Em meio ao quarto mês consecutivo de retorno negativo do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que recuou 3,64% em novembro – a maior queda desde março de 2020 –, poucos fundos conseguiram ter valorização.

O cenário de alta de juros, atividade mais fraca e preocupação com o surgimento de uma nova variante do coronavírus impactou o desempenho dos fundos imobiliários e, dessa vez, nenhum segmento se salvou, com todas as categorias encerrando o mês passado em território negativo.

Apesar da queda generalizada, fundos de recebíveis conseguiram ter desempenho superior ao do Ifix, com queda de 2,2% em novembro. Já o setor de galpões logístico liderou as perdas, com recuo de 8,6% mês passado. 

A queda das cotas passa a ser mais acentuada com a redução da liquidez no mercado de fundos imobiliários negociados na B3 em função da saída dos investidores, destaca o BTG Pactual em relatório.

Nesse cenário de inflação e juros em alta, fundos com perfil mais defensivo, que investem em títulos de dívida do setor imobiliário e em galpões logísticos, continuam nas preferências nas carteiras recomendadas por corretoras.

O segmento de shopping centers também é citado como boa oportunidade, já que tende a se beneficiar da reabertura da economia. “As cotas dos FIIs de shoppings caíram muito e estão atrativas pensando na retomada da economia lá na frente”, diz Galdi.

O analista Vitor Suzaki, do Daycoval Investimentos, afirma que os fundos de recebíveis devem continuar a ser uma classe com desempenho favorável. “Esses fundos chegam a pagar, na média, um dividend yield anualizado de duplo dígito, superior à Selic.”

Segundo Suzaki, com a queda na Bolsa, alguns fundos estão negociando abaixo do valor patrimonial, o que pode ser uma boa oportunidade de compra.

Confira a seguir os FIIs mais recomendados por sete corretoras para dezembro.

Fontes: BB Investimentos, BTG Pactual, Daycoval, Guide Investimentos, Mirae, Santander Corretora e Terra Investimentos
Fundo imobiliário	Segmento	Número de indicações
Vinci Logística (VILG11)	Galpões Logísticos	3
Vinci Shopping Centers (VISC11)	Shopping Centers	3
Bresco Logística (BRCO11)	Galpões Logísticos	3
CSHG CRI Recebíveis (HGCR11)	Recebíveis	3
Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)	Recebíveis	3
TRX Real Estate (TRXF11)	Híbrido	3

No segmento de logística, as preferências em dezembro recaíram sobre as carteiras Vinci Logística (VILG11) e Bresco Logística (BRCO11).

O fundo da Vinci possui 16 empreendimentos logísticos na carteira e tem 39% das receitas oriundas de operações de e-commerce, com inquilinos do porte de Tok&Stok, Magazine Luiza e Ambev, conforme aponta o Santander, em relatório. “O fundo tem conseguido uma performance destacada no controle do nível da vacância e inadimplência”, diz o banco.

Apesar da queda de 12,10% do FII em novembro, o Santander estima um dividend yield de 8,2% para os próximos 12 meses, em meio a uma negociação em Bolsa abaixo do valor patrimonial.

Em relação ao Bresco Logística (BRCO11), mesmo com o recuo de 9,64% de novembro, a equipe da Genial Investimentos vê potencial de alta com o incremento dos dividendos. “Acreditamos que essa queda se deve à precificação dos dividendos distribuídos pelo fundo, não considerando o incremento nos dividendos recorrentes”, aponta a casa, em relatório.

Em novembro, o fundo recebeu mais uma solicitação da Whirlpool para realizar novas benfeitorias no imóvel, que devem levar seis meses e gerar acréscimo de aproximadamente R$ 0,01 por cota ao mês no fundo. O FII distribuiu R$ 0,60 por cota durante novembro, equivalente a um dividend yield anualizado de 8,4%, conforme aponta o BTG Pacual.

Já no segmento de shopping center, a preferência fica com o fundo da Vinci (VISC11). Em seu último relatório gerencial, o FII registrou aumento de 16% em seu indicador de vendas em comparação ao mesmo período do ano passado, com uma redução dos descontos concedidos no aluguel de 16,2% no período. “Continuamos otimistas com o fundo, que tem entregado resultados crescentes, além de negociar com desconto relevante em relação ao seu valor patrimonial (aproximadamente 18%)”, assinala o BTG.

Já no segmento de recebíveis, os fundos CSHG CRI Recebíveis e Mauá Capital Recebíveis Imobiliários continuam beneficiados pelo contexto de inflação e taxa Selic em alta. “O fundo de recebíveis imobiliários tem um portfólio mais defensivo no cenário atual”, aponta a equipe do Santander. O MCCI11 foi um dos que lideraram os ganhos entre as carteiras do Ifix em novembro. Confira os detalhes na sequência.

SP Downtown lidera ganhos de novembro

Apesar da queda generalizada por segmento, algumas carteiras conseguiram terminar novembro com ganhos. Veja os fundos do Ifix que lideraram as altas em novembro.

Fundo	Segmento	Rentabilidade em novembro	Rentabilidade no ano
SP Downtown (SPTW11)	Imóveis corporativos	11,45%	-19,79%
Kinea High Yield (KNHY11)	Recebíveis	2,64%	4,75%
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)	Recebíveis	1,95%	18,46%
Riza Arctium (ARCT11)	Híbridos/Imóveis industriais	1,87%	11,37%
Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)	Recebíveis	1,69%	8,78%
Fonte: Trademap OBS.:Rentabilidade leva em conta a valorização da cota e os rendimentos distribuídos

O SP Downtown FII liderou os ganhos em novembro, acumulando alta de 11,45%, que leva em consideração a valorização da cota e os rendimentos distribuídos, segundo levantamento do TradeMap. Cadastra-se na plataforma aqui e tenha acesso gratuito aos dados das carteiras citadas.

O fundo investe em lajes corporativas e tem como principal ativo o imóvel Badaró, no centro da cidade de São Paulo, alugado para a Atento.

O ganho em novembro refletiu a distribuição de dividendos extraordinários em função da venda do imóvel Belenzinho, também em São Paulo, e o reajuste do contrato de aluguel do imóvel Badaró, afirma Rafael Vasconcelos, diretor da BRPP Gestão de Produtos Estruturados e gestor do fundo.

Segundo a gestora, no dia 30 de setembro, a Atento desocupou integralmente o imóvel Belenzinho, o que permitiu o recebimento da última parcela do contrato, no valor de R$ 4,2 milhões, com a distribuição de rendimentos de R$ 1,13 por cota, bem como uma amortização de R$ 1,56 por cota. Com a quitação do saldo final, o total recebido foi de R$ 59,6 milhões, 33,2% superior ao valor de avaliação do imóvel na carteira do fundo à época da venda.

Além disso, em novembro, houve o reajuste anual do valor da locação referente ao imóvel Badaró e foi acordada a troca do indexador da carteira de IGP-M para IPCA e a prorrogação do contrato de aluguel até 30 de setembro de 2030, com um impacto positivo de R$ 0,04 por cota, pago nos dividendos distribuídos em 30 de novembro no valor de R$ 0,40 por cota, conforme fato relevante divulgado pela gestora.

De acordo com Vasconcelos, a troca de indexador foi negociada apenas para o reajuste deste ano. Para o seguinte, o indexador volta a ser IGP-M. “Os cotistas devem receber um pagamento de dividendos próximo ao que foi pago em novembro [de R$ 0,40 por cota]”, diz Vasconcelos.

Alta do IPCA beneficia fundos de papel

Fundos de papel como o Kinea High Yield, o Kinea Rendimentos Imobiliários e o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários continuam se beneficiando da alta do IPCA.

Esses produtos compram títulos de renda fixa, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que têm como lastro recebíveis imobiliários, como o pagamento de aluguéis futuros ou de venda de imóvel ou arrendamento, e também são isentos de Imposto de Renda.

Esses papéis pagam uma remuneração para o investidor, nesses casos para os FIIs, atrelada a um índice de correção, em geral de inflação ou CDI, mais uma taxa de juros prefixada.

Com a alta de 10,67% do IPCA em 12 meses até outubro, e a Selic em trajetória de alta, os fundos de recebíveis têm performado melhor, com a categoria acumulando retorno de 4,84% no ano, segundo relatório do Santander.  

No caso específico dos fundos da Kinea, a maior parte dos papéis em carteira é formada por operações estruturadas pela própria gestora, que consegue, assim, taxas melhores de remuneração.

O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários também conta com originação própria das operações de CRIs que estão na carteira. Em outubro, o fundo realizou a aquisição do CRI WT Morumbi e foi feita a repactuação com o devedor, na qual foi reajustado o vencimento, o cronograma de amortização e a remuneração. O devedor pagou um prêmio por essa repactuação equivalente a R$ 0,46/cota, que contribuiu para o aumento do retorno do fundo, segundo informou a Genial Investimentos.

A alta da inflação foi o que também beneficiou o fundo Riza Arctium. A carteira conta com oito imóveis industriais, logísticos e comerciais e busca um retorno líquido de IPCA mais 7% a 8% ao ano. Apesar de ser um fundo de tijolo, ele consegue repassar a variação da inflação mensalmente.

O fundo aprovou em novembro uma nova oferta de R$ 200 milhões, com a distribuição mínima de 2 milhões de cotas, de acordo com fato relevante divulgado em 3 de novembro.