Fundos imobiliários de papel mostram recuperação em outubro; veja a carteira indicada para novembro

Depois de três meses de queda, em meio à desaceleração da inflação, os fundos imobiliários de papel, que investem em títulos de dívida do setor, mostraram recuperação na Bolsa em outubro, enquanto os investidores aproveitaram a valorização recente das cotas das carteiras de tijolo para realizar parte dos ganhos.

Para novembro, analistas de corretoras mostram maior preferência por portfólios com perfis mais defensivos diante do cenário de incerteza fiscal com o novo governo, que pode levar à postergação da queda da taxa básica de juros, a Selic, em 2023.

Nesse ambiente, fundos que investem em títulos atrelados ao CDI e em galpões logísticos, que costumam ter contratos atípicos e oferecem maior previsibilidade na distribuição de rendimentos, ganham preferência nas carteiras das corretoras.

Entre as recomendações para novembro, compiladas pela Agência TradeMap com base nas indicações de dez corretoras, houve uma alteração: saiu o fundo de fundos RBR Alpha Multiestratégia Real State (RBRF11) e entrou o Vinci Logística (VILG11), com foco em galpões.

Fundos de recebíveis mostraram recuperação em outubro

Em outubro, o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) listados em Bolsa, ficou praticamente estável, encerrando em leve alta de 0,02%.

Depois de registrarem três meses de queda, os fundos de recebíveis mostraram recuperação, com os investidores buscando aproveitar os preços descontados dessas carteiras na Bolsa. O Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel subiu 0,8% no mês passado, enquanto o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Tijolo teve queda de 1%, o pior desempenho desde junho.

“A dinâmica de rotação setorial, com venda de fundos imobiliários de ativos financeiros indexados ao IPCA e compra de fundos de tijolo, não deu as caras em outubro, ao contrário de agosto e setembro, meses em que esse movimento foi bem relevante”, aponta o Itaú Unibanco, em relatório.

A queda da inflação em julho, agosto e setembro afetou a distribuição de rendimentos dos fundos de papel mais expostos a títulos indexados ao IPCA, o que levou a uma venda dessas carteiras.

Embora esse impacto nos dividendos possa ser sentido até novembro, já que existe defasagem de dois meses para o repasse dos rendimentos dos papéis para as carteiras, a expectativa de retomada da alta de preços ajudou a impulsionar os FIIs de papel em outubro.

O IPCA-15 de outubro mostrou alta de 0,16%, após dois meses consecutivos de deflação.

Nesse cenário, os fundos de papel que investem em títulos de dívida imobiliária, como em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) indexados ao CDI, devem ter uma performance melhor, dada a expectativa de manutenção da taxa básica de juros em patamar elevado por um bom tempo.

A média da projeção dos analistas no último Boletim Focus, divulgado em 31 de outubro, aponta para um taxa Selic de 11,25% no fim de 2023.

KNCR11 é o mais recomendado entre fundos de recebíveis

Com 92,2% da carteira investidos em papéis indexados ao CDI em setembro, o KNCR11 é o fundo de recebíveis mais recomendado pelas corretoras para novembro.

O fundo tem se beneficiado do patamar elevado da taxa Selic, em 13,75%, e pagou rendimento de R$ 1,20 por cota em outubro, relativo a setembro, o que equivale a um retorno de 108% do CDI.

“A recomendação desse FII se baseia no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, neste momento de taxa de juros elevadas, tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos. Além disso, conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores”, destaca a equipe da Genial Investimentos, em relatório.

Desvalorização de fundos de papel gera oportunidades

O sócio-fundador da Brio Investimentos, Rodolfo Senra, ainda vê os fundos de papel que investem em títulos atrelados ao IPCA como atrativos, uma vez que a inflação deve voltar a subir.

A gestora, especializada no segmento residencial, continua comprando CRIs atrelados ao IPCA, a maior parte originados na própria casa, nos fundos Brio Crédito Estruturado ( FII BICE11 de papel) e Brio Multiestratégia (BIME11).

“A deflação foi artificialmente provocada [devido ao corte de impostos para energia e combustíveis] e não é uma tendência”, diz Senra.

Segundo ele, os CRIs em carteira do fundo de papel BICE11 pagam, em média, um retorno de 9% a 11% mais a variação do IPCA, o que é um rendimento atrativo, sem aumentar muito o risco.

A gestora Alianza, que tem R$ 1,6 bilhão sob gestão, aproveitou a queda recente dos fundos de papel para comprar alguns ativos para seu fundo imobiliário Alianza Multiestratégia (ALZM11).  “Chegamos a vender fundos de papel entre março e abril e, recentemente, compramos um pouco, porque estavam muito baratos”, afirma Fabio Carvalho, sócio da gestora.

Olhando para o médio prazo, ele ressalta haver papéis imobiliários pagando rendimento de 9% mais a variação do IPCA. “Esse retorno deve ficar acima do CDI”, diz Carvalho.

O gestor também vê boas oportunidades para fundos de tijolos, como de galpões logísticos, lajes corporativas e shopping centers, com a queda esperada da Selic no ano que vem.

FIIs de logística são vistos como proteção em momento de incerteza

Com contratos de longo prazo, os fundos de logística são vistos como um investimento mais defensivo. Além de o segmento ter como representante o BRCO11, o VILG11 entrou na carteira recomenda compilada pela Agência TradeMap para novembro.

Seu portfólio era composto por 16 imóveis em setembro, distribuídos em sete estados do país. A carteira pagou rendimento mensal de R$ 0,72 por cota em outubro, referente ao mês anterior.

O fundo conta com 63% da receita advindos de locatários ligados ao e-commerce, segmento que vem se destacando no mercado desde o início da pandemia.

“Acreditamos que o VILG11 é um veículo interessante, pois possui um portfólio de qualidade, bem localizado e bem gerido”, aponta o Itaú Unibanco.

O banco destaca que os fundos de galpões logísticos continuam o setor mais resiliente dentre os segmentos de FIIs de tijolo.

Embora a dinâmica de preços de aluguel ainda seja positiva no curto prazo, o Itaú chama a atenção para previsão de novas entregas de galpões até o fim do terceiro trimestre de 2024, que devem totalizar cerca de 5,8 milhões de m² e podem elevar as taxas de vacância.

Para Carvalho, da Alianza, a demanda por galpões logísticos próximos às regiões metropolitanas deve continuar elevada dada a escassez de terrenos para novas construções.

A gestora lançou um fundo, o Alianza Urban Hub (AURB11), para investir em condomínios logísticos na Grande São Paulo, região conhecida como last mile, mais próxima do consumidor final.

O fundo conta com dois imóveis em carteira e a intenção da gestora é fazer uma nova oferta do portfólio para levantar recursos para investir no ano que vem.

Polêmica envolvendo HGPO11 marca mês de outubro

No dia 25 de outubro, foi realizada a assembleia geral extraordinária (AGE) para tratar da venda de imóveis da carteira do FII CSHG Prime Offices (HGPO11).

Cotistas detentores de mais de 5% das cotas do HGPO11, liderados pelos fundos imobiliários do Safra (JSRE11) e do JS Ativos Financeiros (JSAF11), pediram a convocação da AGE para discutir a proposta de aquisição dos imóveis do portfólio e, consequente, de liquidação do fundo.

A maioria de 32,85% dos cotistas votou pela rejeição da proposta e 32,53%, a favor.

Contudo, os cotistas que votaram a favor questionaram o prazo para o recebimento do voto eletrônico, que, segundo eles, deveria ter sido realizado até 21 de outubro.

O Credit Suisse, administrador da carteira, informou, na ata da assembleia, que irá voluntariamente consultar a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) sobre os questionamentos levantados pelos cotistas a respeito da contabilização dos votos.