RBR, um dos maiores cotistas do HGPO11, deve votar contra proposta de venda de ativos do fundo

Um dos maiores cotistas do fundo imobiliário CSHG Prime Offices (HGPO11), que detém cerca de 20% do portfólio, a RBR Asset deve votar contra a proposta de venda dos imóveis em carteira, afirmou Bruno Nardo, sócio e gestor da área de ativos líquido e multiestratégia da gestora à Agência TradeMap.

O Credit Suisse, gestor do HGPO11, informou na sexta-feira à noite (16), que cotistas detentores de mais de 5% das cotas emitidas pelo fundo pediram a convocação de nova assembleia geral extraordinária (AGE) para discutir a proposta para aquisição dos imóveis do portfólio e, consequente, liquidação do fundo.

A carteira do HGPO11 somava, em agosto, R$ 470 milhões de patrimônio líquido e é composta por dois imóveis : o Edifício Metropolitan e o Edifício Platinum, localizados na região da avenida Faria Lima, área nobre de escritórios em São Paulo.

Em 14 de setembro, o Credit Suisse informou que recebeu uma proposta de aquisição dos dois imóveis por R$ 467 milhões, o equivalente a R$ 37 mil por metro quadrado. O valor veio abaixo do que havia sido definido na AGE realizada em março, quando os cotistas aprovaram um preço mínimo de R$ 491,9 milhões, o que corresponderia a R$ 39 mil o metro quadrado corrigido pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), para venda dos ativos do fundo.

Na ocasião, um processo competitivo foi conduzido pela CBRE Consultoria do Brasil, que abordou cem investidores, e teve como resultado o recebimento de oito ofertas.

Em 29 de julho, o Credit informou que duas das oito ofertas se aproximaram dos critérios estabelecidos, mas foram descartadas por não atenderem a todos os requisitos estabelecidos pelos cotistas.

A primeira chegou ao preço de R$ 491,9 milhões, porém o pagamento seria feito por meio da troca de cotas de fundos imobiliários, o que foi rejeitado. A segunda atingiu o valor de R$ 355,4 milhões, o equivalente a R$ 37 mil o metro quadrado, abaixo do valor definido pelos cotistas.

Para Nardo, da RBR, que foi um dos cotistas que solicitaram a primeira AGE para abrir o processo competitivo de venda dos ativos, a recente proposta não atende os requisitos estabelecidos na AGE, e oferece um valor equivalente a R$ 261 por cota, abaixo inclusive, do valor patrimonial referente a cada uma, que estava em R$ 268 em agosto.

“A R$ 37 mil por metro quadrado, a RBR tende a votar contra a venda, porque acreditamos que o  valuation está aquém do que os ativos merecem”, diz Nardo. “Temos convicção que o metro quadrado desses imóveis deveria valer pelo menos R$ 39 mil. Abaixo disso, édeixar resultado na mesa para nossos investidores, e preferimos deixar a venda mais para frente para ter um preço melhor.”

Segundo o gestor da RBR, o fundo conta com imóveis com excelente localização, em uma região de alta demanda, com capacidade para alcançar uma valorização da cota acima de R$ 300 nos próximos anos.

“Daqui a um ou dois anos, quando a taxa da NTN-B [título público atrelado à inflação] cair para algo em torno de 4,5% a 5% com a queda da Selic, o metro quadrado desse fundo deveria valer pelo menos R$ 45 mil”, diz.

Qual a taxa de vacância?

O fundo HGPO tinha, em agosto, uma taxa de vacância física de 5%.

A taxa de vacância dos escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo apresentou queda de 1,1 ponto percentual no segundo trimestre em relação ao mesmo período do ano passado, atingindo 23,8%, de acordo com dados da consultoria JLL.

As regiões próximas da avenida Faria Lima e do bairro do Itaim Bibi apresentavam menor taxa, de 6,80% e 4,30% no segundo trimestre, segundo a JLL. De acordo com a consultoria, há pouca disponibilidade de imóveis  nessas regiões e um estoque baixo de empreendimentos novos a ser entregue nos próximos dois anos, o que deve levar essas áreas a continuarem concorridas.

O que seria necessário para aprovação?

Para ser aceita, a nova proposta feita pelos imóveis teria que ser aprovada por ao menos 25% das cotas do fundo por maioria simples.

O Credit não informou quem fez a proposta pela compra dos imóveis nem se o autor chegou a participar do processo de competição encerrado em julho. A instituição destacou que deverá revelar a identidade dos cotistas que estão requisitando nova AGE. A carteira contava com 9,271 cotistas em agosto.

O HGPO11 acumula valorização de 13,32% no ano na Bolsa e distribuiu um rendimento médio de R$ 1,41 por cota neste ano. Em setembro, o fundo pagou R$ 1,60 por cota, o que equivale a dividend yield de 7,30% anualizado, segundo informou o Credit em relatório de agosto. A carteira contava com 9,271 cotistas em agosto.