O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) firmou compromissos para adquirir dois ativos de lajes corporativas em São Paulo por R$ 340,25 milhões.
A operação envolve dez unidades do Thera Corporate – Torre 3, na região da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, e o Edifício Morumbi, localizado na Avenida Morumbi.
Do valor total, R$ 249,34 milhões serão destinados às unidades do Thera Corporate. Os outros R$ 90,91 milhões correspondem à aquisição da propriedade plena do Edifício Morumbi.
No Thera Corporate, as unidades adquiridas estão distribuídas pelos 3º, 4º, 16º, 17º e 18º pavimentos da Torre 3. A transação foi firmada com o Hedge AAA (HAAA11) e prevê um pagamento dividido em duas etapas.
A primeira parcela, de R$ 95,33 milhões, será paga na conclusão da 13ª emissão de cotas do TRXF11. O FII poderá utilizar créditos decorrentes da subscrição de cotas pelo HAAA11 para compensar esse valor. O saldo de R$ 154,01 milhões ficará para uma segunda etapa, com vencimento previsto para 12 de junho de 2030. O montante será atualizado pela variação positiva do IPCA e terá acréscimo de juros remuneratórios de 9,20% ao ano.
Por sua vez, a aquisição do Edifício Morumbi foi estruturada em duas frentes. O TRXF11 desembolsará R$ 60,61 milhões pela totalidade das cotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários, sociedade que detém a nua propriedade do imóvel.
Além disso, o fundo pagará R$ 30,30 milhões pelo usufruto do edifício, atualmente pertencente ao Hedge Office Income (HOFC11). A liquidação poderá ser feita por meio da compensação de créditos decorrentes da subscrição de cotas do TRXF11 pelo HOFC11.
Dos R$ 60,61 milhões referentes à HOFC Empreendimentos, R$ 35,30 milhões serão pagos inicialmente. Assim como nas demais etapas da operação, o fundo poderá compensar parte do valor com créditos de subscrição de cotas.
Os R$ 25,31 milhões restantes terão vencimento em 12 de junho de 2030 e seguirão a mesma dinâmica de atualização: IPCA mais juros de 9,20% ao ano. O HOFC11 também poderá ceder esse crédito a terceiros, inclusive para uma companhia securitizadora.
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Retrofit e condições para conclusão
Além da estrutura financeira, os compromissos estabelecem que o HOFC11 ficará responsável pela execução e pelos custos do retrofit do sistema de ar-condicionado do Edifício Morumbi.
Apesar dos contratos já terem sido celebrados, as aquisições ainda não estão definitivamente concluídas. O fechamento depende do cumprimento de condições precedentes previstas nos acordos.
Entre elas está a aprovação das operações pelos cotistas do HOFC11 e do HAAA11, por meio de consultas formais. As assembleias têm encerramento previsto para 21 de setembro de 2026.
No caso do Thera Corporate, também será necessária a anuência dos titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que possuem os imóveis como garantia.
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