Raio X: Entenda a estratégia do GAME11, FII que liderou ganhos no 1º trimestre

Fundo imobiliário tem como meta pagar dividendos de 1,30% ao mês; saiba mais

Por: Silvia Rosa

abril 19, 2022
12:28

Foto: Shutterstock

O fundo imobiliário Guardian Multiestratégia Imobiliária I (GAME11) estreou na Bolsa há pouco tempo, em 17 de dezembro, mas tem chamado a atenção do mercado por ter liderado os ganhos no primeiro trimestre, apresentando um retorno de 33,5%, segundo dados da plataforma TradeMap.

O levantamento considera a valorização das cotas na Bolsa e os rendimentos distribuídos no período (dividend yield).

O FII, gerido pela gestora Guardian, investe em recebíveis imobiliários, alocando cerca de 70% em papéis high grande, isto é, de baixo risco, e 30% em recebíveis pulverizados, com lastro em crédito imobiliário residencial de carteira de construtoras.

“Esses créditos contam com garantias como alienação fiduciária de prédios residenciais já prontos”, explica Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian.

No ano passado, o fundo captou R$ 206 milhões em uma oferta restrita a investidores institucionais. Em março, o fundo passou por um desdobramento, cujo valor da cota foi dividido na proporção de R$ 100 para R$ 10, o que possibilitou a entrada de investidores de varejo e adicionou liquidez à carteira. “De um mês para cá, tivemos a entrada de mil novos cotistas”, conta Asdourian.

Com isso, a liquidez de negociação das cotas do fundo, que hoje tem 1.124 cotistas, aumentou no mercado secundário, passando de uma média diária de R$ 15 mil para R$ 90 mil. “Um ponto interessante é que, com a cota menor que R$ 100, os cotistas conseguem reinvestir o dinheiro recebido via dividendos no próprio fundo se quiserem”, diz o sócio da Guardian.

O fundo pagou um dividendo de R$ 1,20 por cota em março. Em abril, deve pagar um dividend yield de 1,30%, que é considerado seu guidance.

A cota do fundo era negociada a R$ 10,03 nesta segunda-feira (18).

Fonte: B3 e Guardian. * Relativo a 31/03/22
Raio X: GAME11
Segmento	Híbrido (com exposição a recebíveis)
Patrimônio líquido*	R$ 204 milhões
Número de cotistas	1.124
Valor de mercado da cota	R$ 10,03
Preço/valor patrimonial*	1,01
Dividend yield pago em março	1,20%
Pontos fortes	Dividend yield anualizado acima do Ifix (em média de 16%, contra 9,03% do índice); capacidade de repassar alta do IPCA; perspectiva de aumento da exposição ao CDI; baixo risco da carteira de crédito
Pontos fracos	Baixa liquidez; exposição de parte da carteira a ativos pulverizados (residenciais) de maior risco; alocação em CRIs da BRF que financiam a alavancagem do FII GALG11, gerido também pela Guardian

Em fevereiro, 86% do portfólio estavam aplicados em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) do setor corporativo e 14% em papéis pulverizados, ligados ao segmento residencial.

Entre os destaques da carteira, a gestora aponta os CRIs de empresas como BRF e Grupo Pão de Açúcar, além de ter um pedaço da carteira, equivalente a 9,22% em fevereiro, alocado em cotas do fundo imobiliário Vinci Shoppings (VISC11).

Aumento da exposição ao CDI com Selic em alta

Com a queda esperada da inflação nos próximos meses e a taxa Selic, hoje em 11,75%, devendo permanecer em patamar elevado, o fundo pretende aumentar a parcela de papéis indexados ao CDI para 30% a 40% da carteira.

Em fevereiro, 91% do portfólio estavam aplicados em CRIs indexados ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). “Já temos uma carteira equivalente a 30% a 40% do fundo em CRIs atrelados ao CDI e estamos esperando o IPCA começar a cair para fazer essa troca no fundo”, diz Asdourian.

A média das projeções dos analistas para a Selic e para o IPCA no fim de 2022 é de 13% e 6,86% respectivamente, segundo informações do último Boletim Focus, divulgado em 28 de março.

A gestora origina muitos dos CRIs que estão em carteira do fundo. “Fizemos CRIs estruturados, por exemplo, para a Arteris”, diz Asdourian.

A Guardian, que já possuía o fundo imobiliário Guardian Logística (GALG11) passa a contar agora com R$ 1,4 bilhão sob gestão, entre fundo listados em Bolsa e carteiras geridas.

Nova oferta

A gestora avalia o melhor momento de mercado para fazer uma nova emissão do GAME11 ainda neste primeiro semestre. “Com o fundo negociando acima do valor patrimonial, é possível fazer uma oferta com desconto no valor da cota, mas ainda acima do valor patrimonial”, assinala Asdourian.

Com a queda do valor das cotas na bolsa, as ofertas de FIIs caíram 82,8% no primeiro trimestre em relação ao ano passado.

“Os fundos de papel têm conseguido fazer novas ofertas, porém, em volume menor. Mas o mercado está fechado para fundos de tijolos, que negociam abaixo do valor patrimonial”, destaca o sócio-fundador.

Ele acredita que as ofertas de FIIs devem voltar quando o Banco Central encerrar o ciclo de alta da Selic e o mercado começar a precificar a queda da taxa básica com o arrefecimento da inflação.

Mais para frente, a gestora pretende lançar um fundo imobiliário com foco em laje comercial e renda urbana, mas Asdourian avalia que ainda não é um bom momento para fazer a oferta da carteira.