Carteira de FIIs para abril: setor deve se recuperar com fim da alta da Selic?

A expectativa de aproximação do fim do ciclo de alta da taxa Selic e a melhora da aversão a risco nos mercados permitiram a alta de 1,42% do Ifix, índice que acompanha os fundos imobiliários na Bolsa, em março, depois de dois meses consecutivos de queda.

Para os próximos meses, ainda que os analistas não vejam uma valorização consistente das cotas dos fundos imobiliários, com a taxa Selic em patamar elevado ainda dificultando a volta do investidor para esse mercado, a sinalização do Banco Central de que o ciclo de alta de juros está próximo do fim traz uma luz no fim do túnel para essas carteiras.

“Esperamos uma continuidade na recuperação do Ifix frente a uma desvalorização excessiva das cotas dos últimos meses e sinalizações mais concretas do fim do ciclo de alta de juros. Porém, mantemos uma postura mais cautelosa frente a um cenário mais desafiador e incerto no espectro político-econômico”, aponta a Guide Investimentos, em relatório.

Em março, o Banco Central elevou a taxa Selic para 11,75% e sinalizou pelo menos mais uma alta de 1 ponto percentual na reunião de maio, podendo encerrar o ciclo de aperto monetário se a projeção para a inflação em 2023, no cenário da autoridade monetária, estiver abaixo da meta de 3,25%.

“Estamos um pouco mais cautelosos, porque quando olhamos a curva de juros de longo prazo as taxas ainda estão em patamares elevados e vemos um cenário ainda desafiador à frente por conta de uma inflação que não está arrefecendo, eleições no Brasil e um cenário macroeconômico com incertezas com as questões da guerra na Ucrânia, que podem levar o BC a estender um pouco mais o ciclo de alta de juros”, diz Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos à Agência TradeMap.

Em relatório, a Ágora apontou que, embora a maioria dos fundos imobiliários ainda esteja negociando abaixo dos seus valores patrimoniais (VPA), o potencial de valorização dessas carteiras só deve ser destravado quando houver maior clareza quanto à política monetária que será adotada no próximo ano.

Nesse cenário, fundos com perfil mais defensivo como de galpões logísticos, cuja demanda tem se mantido consistente, e de recebíveis, que pagam retornos atrelados à inflação e ao CDI têm se mantido como preferência nas carteiras recomendadas das corretoras para abril.

“Reforçamos nossa preferência por setores mais defensivos, com boa capacidade de absorção da inflação e modelos operacionais resilientes”, diz a Guide.

Veja abaixo os cinco fundos mais recomendados por 12 corretoras para março.

Fundos de tijolos mostram recuperação

Com a melhora do apetite a risco, os fundos de tijolos, que estavam com preços mais descontados na Bolsa, tiveram o melhor desempenho em março, com os ganhos sendo liderados pelos FIIs de  shoppings, que subiram 3,67% e lajes corporativas, com alta de 1,22%, segundo o Santander.

Para o setor de lajes corporativas, a Mirae ainda vê uma pressão na taxa de vacância no curto prazo, dada a manutenção do modelo de home office por algumas empresas e o impacto da pandemia em alguns inquilinos, agravado pela forte alta do IGP-M. “A perspectiva é que o modelo de trabalho passe a ser misto (presencial e a distância), o que pode minimizar este pessimismo sobre o segmento”, aponta o relatório da corretora.

Além disso, a Mirae vê espaço para recuperação nas vendas dos shoppings, que já vinham aumentando ao longo de 2021, mas segue com preferência para os fundos de galpões logísticos, fundos de fundos e carteira de recebíveis.

A corretora Ágora também espera uma recuperação no segmento de shoppings, cujos rendimentos são compostos pelo valor fixo do aluguel pago pelos lojistas e por uma parte variável, que depende do desempenho das vendas. “Apesar da nossa preocupação com os impactos de diminuição de consumo como um reflexo da alta de juros, acreditamos que a manutenção na geração positiva de vagas de trabalho, somada à recuperação total do fluxo de pessoas nos shoppings, possa minimizar este impacto negativo no consumo”, aponta a corretora.

Buscando aproveitar o potencial de valorização dos fundos de tijolos, que estão com preços mais descontados na Bolsa, a Ativa Investimentos trocou os fundos de papel VBI CRI (CVBI11) e o REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) por outro de recebíveis, o CRI Integral Brei (IBCR11), e um de logística, o Mogno Logística (MGLG11).

“Substituímos um fundo de recebível por um de tijolo vislumbrando ganho de capital no médio e longo prazo, já que o MGLG11 está negociando no mercado secundário a R$ 50,19, com desconto em relação ao valor patrimonial [R$ 76,17]”, diz Teixeira.

No segmento de logística, Teixeira ainda cita o BRCO11, um dos fundos mais recomendados pelas corretoras. “O portfólio tem galpões logísticos bem localizados, próximos aos grandes centros, e com bons inquilinos”, diz Teixeira.

Para o curto prazo, no entanto, o analista da Ativa ainda vê os fundos de recebíveis como mais resilientes e menos voláteis, diante de um cenário de inflação ainda em patamar elevado. “Esses fundos têm pagado um rendimento superior a 1% ao mês e, apesar dos preços dessas carteiras estarem mais altos, a distribuição de rendimentos também tem aumentado”, diz.

A Itaú Corretora também tem preferido manter uma postura mais defensiva, com 45% da carteira recomendada composta por fundos de recebíveis, entre eles o KNIP11. “Seguimos cautelosos em relação ao curto prazo, com 45% da carteira exposta a fundos imobiliários de ativos financeiros. Ao mesmo tempo, estamos nos preparando para o momento que o mercado passará a olhar os fundos de tijolo com mais interesse, ou seja, quando as projeções para a taxa Selic começarem a ser de baixa”, diz o relatório.

FIIs que lideraram os ganhos no trimestre

Apesar do patamar elevado da taxa Selic, há no mercado fundos imobiliários que oferecem um retorno acima do CDI e do retorno oferecido pelos papéis do Tesouro atrelado ao IPCA (Tesouro IPCA+ ou NTN-B).

Veja abaixo os cinco fundos imobiliários que lideraram os ganhos no primeiro trimestre, segundo levantamento do TradeMap, que considera a valorização das cotas na Bolsa e os rendimentos distribuídos no período.

Com o forte aumento da inflação no ano passado, que alcançou dois dígitos, houve defasagem no repasse dessa alta para os preços dos alugueis.

Mas o Banco Inter lembra que os fundos imobiliários costumam pagar um prêmio médio entre 2% e 3% acima do retorno oferecido pelo título público atrelado ao IPCA (NTN-B), com isenção de Imposto de Renda. E, à medida que inflação caminhar para meta, essa diferença deve voltar para o patamar histórico.

“No longo prazo, esperamos que os FIIs continuem recuperando essa defasagem e voltem a atuar como instrumento de proteção contra a inflação”, aponta o relatório do banco.