Bancos aceleram o fechamento de agências e fundos imobiliários chegam a cair mais de 20% em um ano – o que esperar agora?

Com o avanço da tecnologia e dos canais de atendimento digitais, os bancos têm reduzido o número de agências, movimento que se acentuou durante a pandemia. Esse movimento aumentou a dúvida sobre o futuro dos fundos imobiliários que investem nesse setor e a tendência é que esses portfólios busquem diversificar a alocação de ativos, como fez o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11).

Os preços descontados desses ativos na Bolsa, contudo, podem ser uma oportunidade para os investidores que gostam de fundos de tijolos, dada a baixa inadimplência e o pagamento de rendimento atrativo dessas carteiras, segundo gestores e analistas ouvidos pela Agência TradeMap.

Fundos com o Mercantil do Brasil (MBRF11) e o BB Renda Corporativa (BBRC11) acumulam queda acima de 20% nos últimos 12 meses.

Só em 2021, o número total de agências bancárias no país caiu para 18.302, com o fechamento de 1.017 estabelecimentos. Dos cinco maiores bancos, a Caixa é a única que está na contramão – o banco anunciou que pretende aumentar o número de agências e a presença em mais municípios.

A intenção, contudo, não impediu que o fundo imobiliário Caixa Agências (CXAG11) acumulasse queda de 26,2% até 18 de fevereiro em relação ao preço de encerramento da oferta, de R$ 103,70 por cota, em 30 de dezembro, quando levantou R$ 216,8 milhões. No ano, o fundo acumula desvalorização de 7% na Bolsa.

O portfólio, que tem a gestão da RB Capital, abriga 32 imóveis localizados em quatro estados (MG, RS, SP e RJ) e locados para a Caixa. Esses imóveis possuem contratos de locação de dez anos, com vencimento em outubro de 2031, que garantem aos cotistas uma taxa de retorno de 7,6% ao ano.

A queda das cotas foi atribuída por analistas e gestores à baixa liquidez do fundo e à avaliação negativa do laudo da consultoria Colliers, contratada para avaliar os imóveis. Das 32 propriedades na carteira do fundo, 23 foram classificadas com liquidez “média/baixa”, o que dificultaria a venda dos imóveis no caso de a Caixa decidir não renovar os contratos de locação após dez anos.

Essa informação, contudo, já constava no prospecto da oferta, que atraiu 12.874 investidores. “É importante se atentar para a localização dos ativos no caso dos fundos de agências. Se estão em áreas mais adensadas, que possibilitem a venda ou fazer o retrofit do imóvel para locá-lo para outro inquilino”, diz Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos.

Queda do preço gera oportunidade para investimento

A queda dos preços das cotas dos fundos imobiliários de agências bancárias na Bolsa pode gerar oportunidades interessantes de compra para os investidores que buscam renda, afirma Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investments.

Ele lembra que, na pandemia, essas carteiras mantiveram um nível de ocupação elevado e oferecem previsibilidade de fluxo de caixa.

No caso do Banco do Brasil e da Caixa, Dahruj afirma que o impacto de fechamento de agências é mais limitado, dado que essas instituições têm um papel social e atuam em linhas específicas.

O gestor assinala que, no caso do BBPO11, o fundo renovou, no ano passado, os contratos de locação de 58 dos 64 imóveis que venceriam em 22 de novembro de 2022 por mais cinco anos. No ano passado, o fundo distribuiu uma média de rendimento de R$ 0,99 por cota.

“O fundo paga um dividend yield atrativo, próximo a 11%, e está com preço descontado na Bolsa, o que pode ser uma oportunidade de entrada para o investidor que busca renda”, diz Dahruj.

Ventura, da Guide, concorda. “Os fundos de agências são carteiras rentáveis, com custo de manutenção baixo em função da estrutura padronizada dos ativos e pagam taxas de retorno interessantes em relação aos outros fundos de tijolos.”

Dos fundos imobiliários de agências, o analista prefere o Renda Varejo (RBVA11), por ter uma carteira mais diversificada.

Ajuste do portfólio para diversificar alocação dos ativos

Para reduzir o risco de concentração em agências bancárias, o fundo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) tem buscado diversificar a carteira de ativos desde 2019, aumentando a alocação em imóveis locados para empresas de varejo.

O fundo que era de agências da Caixa incorporou, em 2020, o FII de agências bancárias do Santander (SAAG11). Em janeiro, o percentual do capital investido alocado em agências bancárias da Caixa e do Santander era de 60%. O restante estava em imóveis alugados para empresas de varejo, como Centauro, Renner e GPA, de acordo com o último relatório gerencial do fundo.

Durante a pandemia o Santander chegou a entrar na Justiça contra o fundo na tentativa de reduzir o valor do aluguel de seus imóveis, locados por meio de contratos atípicos, que não previam uma revisão do valor cobrado até o fim do prazo de vencimento, em 2022 e 2023.

O banco informou o fundo com um ano e meio de antecedência que vai desocupar 30% da área bruta locável do total de imóveis na carteira. Os imóveis locados para o Santander representavam, em janeiro, 37% do capital investido do fundo. “Já estamos vendo de fazer a comercialização desses imóveis”, diz Bárbara Lombardi, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo.

Já em relação à Caixa, dos 14 imóveis locados para o banco que vencem neste ano, o fundo já recebeu sete propostas de renovação contratual. A expectativa da Rio Bravo é que todos os contratos de aluguel sejam renovados. O fundo tem ao todo 39 imóveis locados para a Caixa.

Como os imóveis locados para empresas de varejo são negociados com prêmio menor, a expectativa é de uma redução no dividend yield pago pelo fundo, que era de 11,2% em janeiro. “O dividend yield deve ficar mais perto de 7%, mais alinhado com os pares de varejo, mas o risco da carteira também vai diminuir e esperamos que isso se reflita no valor das cotas”, diz  a gestora da Rio Bravo.

Ventura afirma que uma das vantagens das agências bancárias é que o custo para fazer um retrofit do imóvel é menor que no caso de uma propriedade alugada para um supermercado ou outra empresa de varejo.