Fundos imobiliários: saiba qual segmento é o mais recomendado com juros e inflação em alta

Com a pressão da inflação e o aumento da taxa básica de juros para 7,75%, os fundos imobiliários (FIIs) de recebíveis, que investem em papéis do setor imobiliário e têm se destacado nas carteiras de corretoras e casas de análise desde o início da pandemia, ampliaram seu protagonismo entre as preferências.

O BTG Pactual foi uma das casas que aumentou a exposição a fundos de papel na carteira recomendada de FIIs de novembro. O banco incluiu o fundo BTG Pactual Fundo de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) (FEXC11) na carteira, com uma exposição de 2,5%, e aumentou a posição no fundo de papel da Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), de 15% para 17,5%.

Com as movimentações, o banco elevou a representação dos FIIs de recebíveis na carteira para 45%, com um total de quatro fundos (ante o peso de 42,5% em três fundos em outubro).

“Rebalanceamos nossa carteira visando uma maior exposição e diversificação ao segmento de recebíveis imobiliários por conta do cenário econômico de médio prazo ainda desafiador”, apontou o banco, em relatório.

O Safra foi outro que aumentou a exposição a fundos de recebíveis em novembro, buscando um perfil mais defensivo para a carteira diante de um cenário de maior volatilidade nos mercados.

Em novembro, o banco reduziu a exposição ao fundo imobiliário com foco em logística RBR Log (RBRL11) para 5% e elevou a participação do Kinea Recebíveis Imobiliários (KNCR11) para 12,5%, e do CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) para 10%.

“Acreditamos que fundos de ativos financeiros com parte relevante de suas carteiras de CRI indexadas ao CDI tendem a oferecer maior proteção diante do atual cenário que estamos vivendo”, apontou o banco, em relatório.

Os fundos de papéis representam 40% da carteira recomendada do Safra em novembro, em meio a um retorno com dividendos (dividend yield) acima de 9% ao ano.

A Levante também preferiu buscar posições que ofereçam mais resiliência para a carteira e recomendou a troca de fundos de logística por portfólios de papel nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários em novembro. Nos portfólios com perfis moderado e conservador, foi sugerida a troca do fundo de logística RBR Log (RBRL11) pelo de papéis REC Recebíveis Imobiliários (RECR11).

“Para o mês de novembro, colocamos uma posição mais resiliente na classe dos FIIs para conferir mais resiliência para o portfólio conservador”, afirmou a Levante, em relatório.

Mas afinal, como funcionam os fundos de papel e quais as vantagens dessas carteiras? Confira abaixo os cinco fundos de papel mais recomendados por dez corretoras para novembro.

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Onde os FIIs de recebíveis investem?

Os fundos imobiliários de papel compram títulos de renda fixa como CRIs, Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que têm como lastro recebíveis imobiliários, como o pagamento de aluguéis futuros ou de venda de imóvel, arrendamento etc.

Esses papéis pagam uma remuneração para o investidor, nesses casos para os FIIs, atrelada a um índice de correção, em geral de inflação (IPCA ou IGP-M) ou o CDI, mais uma taxa de juros prefixada.

Esses títulos, assim como os FIIs, possuem os rendimentos isentos de Imposto de Renda. No caso de fundos imobiliários listados em Bolsa, os rendimentos distribuídos a investidores pessoas físicas são isentos de IR, desde que tenham, no mínimo, 50 cotistas e o cotista beneficiado pela isenção não seja dono de mais de 10% das cotas do fundo.

Quais as vantagens dos fundos imobiliários de papel?

1.Bem posicionados para capturar a alta da inflação

Por investirem em papéis corrigidos por índices de inflação ou CDI, os fundos de papel, segundo os analistas, estão mais bem posicionados para capturar a alta dos preços e da taxa básica de juros, uma vez que conseguem repassar essa alta dos indicadores imediatamente, enquanto o reajuste da maioria dos contratos de fundos de tijolos é anual.

“Acreditamos que o segmento de FIIs de recebíveis poderá ser um dos mais defensivos no cenário atual”, afirma Flavio Pires, analista de fundos imobiliários da Santander Corretora. Os fundos de recebíveis representam 35% da acarteira recomendada do Santander para este mês.

Além disso, apesar de o aluguel nos fundos de tijolos também ser atrelado a índices de inflação, o risco de renegociação do pagamento por parte dos inquilinos em uma crise é maior. “Os fundos de recebíveis não têm o risco de renegociação a curto prazo e apresentam garantias mais firmes”, diz Vitor Suzaki, analista financeiro do Daycoval Investimentos.

O IPCA subiu para 1,25% em outubro, após avanço de 1,16% em setembro, puxado pelo aumento do preço da gasolina, segundo dados divulgados nesta quarta-feira, 10, pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Foi a maior variação para o mês de outubro desde 2002.

Com o resultado, a inflação acumulada no ano alcançou 8,24% e chegou a 10,67%, em 12 meses.

“Boa parte do rendimento maior dos FIIs de recebíveis se deve à alta da inflação, que deve seguir pressionada nos próximos meses, fazendo com que esses fundos continuem pagando dividendos mais atrativos”, afirma Richardi Ferreira, analista de fundos imobiliários do BB Investimentos.

A categoria é a única entre os segmentos de fundos imobiliários listados em bolsa a registrar retorno positivo em outubro e no ano, com altas de 0,94% e 7,71% respectivamente, segundo acompanhamento feito pelo Santander dos fundos listados em bolsa.

O Ifix, índice que acompanha o retorno dos fundos imobiliários listados em bolsa, registrou queda de 1,47% no mês passado e cai 6,78%, no ano.“Os fundos de recebíveis vão surfar melhor o momento de aumento da inflação”, afirma Suzaki.

2.Maior dividend yield entre os segmentos de fundos imobiliários

Os fundos imobiliários de recebíveis têm oferecido o maior dividend yield, que mede o rendimento considerando os dividendos distribuídos pelo fundo e seu valor de cota, entre todos os segmentos, com uma taxa de 12,07% contra 8,13% do Ifix em outubro, segundo o Santander.

Os FIIs de recebíveis estão pagando, na média, um dividend yield de duplo dígito, uma vez que a maioria dos contratos dos papéis em carteira está atrelada ao IGP-M e ao IPCA, destaca Suzaki. Os retornos, em alguns casos chegam a ser superiores a 300 pontos básicos acima dos papéis do Tesouro atrelados ao IPCA (Tesouro IPCA, anteriormente conhecidos por NTN-B), diz o analista do Daycoval.

Além disso, esses fundos passaram a ser uma alternativa para o financiamento de projetos no mercado imobiliário, em operações com risco um pouco maior, como de multipropriedades e loteamentos, que oferecem retornos atrativos, explica Pires. “É importante nesses casos sempre verificar as garantias que os papéis oferecem”, afirma o analista do Santander.

3.Carteira diversificada que mitiga o risco de inadimplência

Por terem uma carteira mais pulverizada, com o risco diversificado em diversos tipos de emissores dos papéis, o risco de inadimplência desses fundos tende a ser mitigado, afirma Pires.

Além disso, a diversificação de indexadores, como índices de inflação e CDI, na carteira é outro ponto favorável. “Na crise, vimos alguns contratos indexados ao IGP-M serem renegociados em função da forte alta do índice”, disse Suzaki.

O BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11), por exemplo, é composto por uma carteira com 59 CRIs, com perfis de riscos distintos (high grade e high yield), composta majoritariamente por papéis indexados ao IPCA (representando 67% do patrimônio do fundo), mas com exposições ao CDI (29% do PL) e ao IGP-M (4% do PL).

“Acreditamos que o risco de inadimplência é mitigado pelo excelente perfil de crédito dos devedores do fundo (73% possuem ratings de “AA” até “AAA”), e pelo fato de a parte majoritária das garantias das operações estar localizadas na região Sudeste (78% do PL), sendo o Estado de São Paulo a maior exposição do fundo (59%)”, destacou o BTG em relatório.

Na prática, diz o banco, isso significa que, em caso de algum evento de default (insolvência), o fundo possuiria ativos ou empreendimentos localizados nas regiões mais resilientes e liquidas do país.

4.FIIs de papel se valorizaram, mas ainda estão atrativos

Dada a maior demanda por parte dos investidores por fundos de recebíveis em função da boa performance da categoria, as cotas de algumas carteiras tiveram valorização em bolsa e pode estar mais caro para entrar nesses investimentos olhando a métrica preço/valor patrimonial do fundo. Por isso, é importante analisar cada ativo antes de investir.

O Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) e o Kinea Índices de Preços Fundo de Investimento Imobiliário (KNIP11), por exemplo, estão negociando próximos ou até acima do valor patrimonial, mas ainda são ativos com históricos bons e interessantes, destaca Suzaki. Ambos os fundos estão na carteira recomendada do Daycoval de novembro, que tinha 60% de peso dos FIIs de recebíveis.

Segundo Pires, esses fundos estavam negociando, em média, com ágio de 2,5%, mas esse valor já foi maior, chegando a 7% em junho. “O ágio agora está mais próximo do valor patrimonial”, diz.

Mesmo assim, ainda está acima da média dos fundos do Ifix, que negociam com desconto de 8%, segundo Ferreira. “O aumento das taxas de juros futuros por conta da alta da inflação e da discussão do teto de gastos impactou negativamente o preço das cotas dos FIIs”, afirma Ferreira.

5.Riscos envolvidos nos fundos de papel

Entre os riscos desse investimento, fundamental se atentar para o de inadimplência e o de liquidez.

Pires afirma que é muito importante olhar a estrutura de garantia dos papéis em carteira dos fundos, como a alienação fiduciária de imóveis, a cessão fiduciária dos recebíveis (em que o credor recebe o direito do recebimento dos pagamentos), percentual de cotas subordinadas, que são as primeiras a absorver as perdas em caso de inadimplência.

“Os fundos de recebíveis da nossa carteira recomendada, como o Kinea Recebíveis Imobiliários (KNCR11), o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) e o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), oferecem estrutura de garantias robusta”, diz Pires.

Além disso, é importante analisar o risco de crédito medido pelo rating dos papéis que compõem o fundo e também ver se existe concentração da carteira em emissores de algum segmento. “O investidor tem de estar atento à qualidade das carteiras”, diz Ferreira.

Outro ponto a ser observado é o risco de liquidez desses papéis. Hoje a oferta de papéis no mercado está adequada, segundo os analistas, apesar do crescimento dos fundos de recebíveis, o que ajuda a trazer liquidez também para as negociações no mercado secundário.

Vale lembrar que é importante verificar a liquidez das cotas do fundo em bolsa.

Outros segmentos com boa performance em cenário de juros altos

Além dos fundos de recebíveis, FIIs com foco em galpões logísticos tendem a ter uma performance favorável no atual cenário dada a alta demanda, principalmente em função do crescimento das empresas de e-commerce, afirmou Suzaki.

Além dos produtos de recebíveis, o analista do Santander destaca a categoria de fundos híbridos, que podem investir em carteiras de tijolos e papéis, e os fundos de fundos como alternativas interessantes para navegar nesse cenário.

Já o BB Investimentos destaca os fundos imobiliário do setor de agronegócio como um segmento que tem mostrado bom desempenho. O BB recomendou a troca do TRX Real Estate (TRXF11), de varejo, pelo Riza Terrax na carteira recomendada de novembro, de olho nos dividendos pagos.

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