Com preços descontados na bolsa, FIIs de tijolos ganham preferência nas carteiras recomendadas para janeiro

(Nota da redação: O Ifix subiu 8,78% em dezembro, diferentemente do informado anteriormente, com alta de 9,40%. A informação foi corrigida às 12h35 do dia 7 de janeiro.)

Devido a um equívoco da Economatica no levantamento, fundos classificados pela Anbima como “Ações Índice Ativo” foram erroneamente excluídos da amostra. Os dados foram alterados às 12h20 do dia 07/07/2020 após correção do estudo.)

Apesar da recuperação dos fundos imobiliários em dezembro, com o índice Ifix subindo 8,78% após quatro meses de queda, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) encerraram 2021 em queda pelo segundo ano consecutivo, acumulando perda de 2,28%.

Para o analista de FIIs do BB Investimentos, Richardi Ferreira, a alta verificada em dezembro, a maior desde 2019, foi impulsionada pela expectativa de que o Banco Central possa antecipar o fim do ciclo de alta da taxa de juros em função do crescimento fraco da economia. O movimento de recuperação nos preços, porém, não deve se sustentar nos próximos meses.

“Já estamos vendo alguns investidores realizando ganhos e a percepção é que esse movimento de correção tende a continuar até que fique claro até onde a alta da taxa de juros deve ir”, diz Ferreira. Nos três primeiros pregões de 2022, o Ifix acumulou queda de 1,59%.

A alta dos FIIs em dezembro foi puxada pelos chamados fundos de tijolo — que investem em imóveis físicos. O BTG Pactual entende que agora é o melhor momento para embolsar parte dos ganhos obtidos com algumas posições e, consequentemente, realocá-los em FIIs de papel – que investem em títulos de crédito do setor imobiliário -, que apresentam bom rendimento com menor volatilidade no curto prazo.

“Diante de um cenário econômico e político com desafios, entendemos que a abordagem de preservação de capital e renda faça cada vez mais sentido para os primeiros meses de 2022”, apontou o banco em relatório.

Assim, o BTG reduziu de 10% para 5% a posição em galpões logísticos na carteira recomendada de FIIs (para 2,5% no BRCO11 e 2,5% no XPLG11), vendo menor potencial de alta para as cotas desses fundos no mercado secundário.

“O mercado como um todo deve ser mais difícil em 2022, já que não devemos ver o recorde de quase R$ 40 bilhões captados em 2021, mas os fundos bem localizados devem conseguir manter o rendimento”, diz Flavio Pires, analista de fundos imobiliários da Santander Corretora, que vê os fundos híbridos e do segmento logístico como os portfólios que mais devem se beneficiar este ano.

A alta da taxa Selic e a incerteza no cenário político devem continuar impactando a performance dos fundos imobiliários este ano, trazendo maior volatilidade para os mercados. Nesse cenário, os fundos de recebíveis, que investem em papéis do setor imobiliário como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) indexados à inflação e ao CDI, devem continuar atrativos no curto prazo, pagando dividendos acima da média do Ifix, avalia Ferreira.

Contudo, o preço descontado de algumas carteiras, como de lajes corporativas, shopping centers e fundo de fundos, que negociam abaixo do valor patrimonial, pode trazer interessantes oportunidades de ganho de capital no médio e longo prazos, afirmam os analistas entrevistados pelo TradeMap. “Com a pandemia vimos muitas empresas devolvendo escritórios, mas isso não deve se configurar como tendência e devemos continuar vendo demanda por empreendimentos bem localizados”, diz Ferreira, do BB.

A especialista de FIIs do Banco Inter, Maria Pataro, espera uma recuperação gradual dos fundos de tijolo, que estão negociando com desconto, em média a 80% do valor patrimonial. “Os primeiros meses devem ser mais desafiadores por conta desse aumento de casos de covid”, diz.

Nesse sentido, o segmento de shopping centers pode demorar mais para se recuperar uma vez que está mais atrelado à retomada da economia. “Os números de vendas de fim de ano não foram dos melhores e o receio com o aumento das restrições por conta do crescimento de casos de covid deve continuar a impactar o desempenho no curto prazo, por isso o potencial de crescimento para esse setor é mais para o médio prazo”, diz Ferreira.

FII de papel é a única classe com retorno positivo em 2021

Os fundos de recebíveis foram a única categoria de FIIs a encerrar 2021 com retorno positivo, acumulando alta de 11,3% ano passado.

A alta da taxa Selic, que está em 9,25% e deve chegar a 11,50% neste ano, e o patamar ainda elevado da inflação devem garantir a distribuição de dividendos mais altos dessas carteiras em 2022, que pagaram um dividend yield  médio, que leva em conta a distribuição de dividendos mais a variação da cota, de 12,2% em 2021, acima da média do Ifix de 9,8% segundo o BTG.

Contudo, o investidor tem que ficar atento ao valor da cota, pois esses fundos foram os que mais subiram no ano passado e estão negociando, na média, próximo ao valor patrimonial, segundo o BTG Pactual.  “Neste cenário, não vislumbramos grandes oportunidades de ganho de capital para esse segmento ao longo de 2022, mas certamente esses fundos vão continuar sendo um porto seguro para os investidores que buscam renda e menor volatilidade para o próximo ano”, destacou o banco em relatório.

Para Ferreira, do BB, à medida que a inflação convergir para a meta é de se esperar alguma correção desses ativos. “Isso deve impactar o rendimento desses fundos, embora eles continuem atrativos no curto prazo. Por isso, metade da nossa carteira recomendada com foco em renda está em fundos de recebíveis”, diz Ferreira.

Já o segmento de fundos de fundos apresentou o pior desempenho de 2021, com queda de 15,8%. Contudo, esses fundos negociam com desconto médio de 14% em relação ao valor patrimonial e podem ser uma oportunidade interessante de compra, segundo o BTG.  “Acreditamos que a queda recente dos preços desses ativos gera uma boa oportunidade de compra para os investidores que buscam potencial ganho de capital”, aponta o banco em relatório.

Segundo Ferreira, esses fundos tendem a ir pior quando o mercado está em queda e sobem mais em uma recuperação do mercado porque aumenta a possibilidade de ganho de capital desses portfólios com a venda de cotas dos FIIs em carteira no mercado secundário.

Veja abaixo os 6 FIIs mais recomendados por 12 corretoras:

Redução da taxa de vacância deve beneficiar lajes corporativas

A expectativa de redução da taxa de vacância, com as empresas devendo retomar o trabalho presencial ao longo do ano, e valor da cota abaixo do valor patrimonial tornam os investimentos em FIIs de lajes corporativas atrativos, segundo os analistas.

O fundo do segmento mais recomendado pelas corretoras para janeiro é o CSHG Real Estate (HGRE11), que possui 19 ativos em carteira localizados nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e nos estados do Paraná e Rio Grande do Sul. Em novembro, a vacância do portfólio estava em 24%. “O fundo possui boas perspectivas para redução de sua vacância ao longo do ano de 2022 com a entrega da Torre Martiniano”, aponta a Genial Investimentos em relatório.

O aumento da demanda por escritórios, com as empresas retomando a atividade presencial ao longo do ano, deve beneficiar a carteira que negocia a 80% do seu valor patrimonial, avalia a especialista do Banco Inter.

O fundo distribuiu R$ 2,75 por cota em dezembro, o que contribuiu para a valorização de 14% no mês passado, em função de pagamentos de multas rescisórias e de receitas extraordinários de parcelas de vendas de alguns de seus imóveis. O BTG espera, contudo, que esse valor não deverá ser recorrente e que o rendimento pago tenderá à média dos últimos meses, que foi de R$ 0,91 por cota em 2021.

FIIs híbridos ganham espaço nas recomendações

Os fundos híbridos, que podem investir em diferentes segmentos, ganharam espaço nas carteiras recomendadas pelas corretoras por oferecem mais flexibilidade nas aplicações de acordo com o cenário, afirma Pires, do Santander.

O fundo mais recomendado pelas corretoras para janeiro, o TRX Real Estate (TRXF11), possui 48 imóveis em carteira, a maior parte locados para empresas do setor de varejo, com 81% da receita concentrados em dois inquilinos, Assaí e Pão de Açúcar. O fundo apresentou um yield anualizado de 9,50%, segundo o Santander.

Galpões logísticos devem se manter resilientes

Os fundos de galpões logísticos permanecem nas carteiras recomendadas das corretoras como uma alternativa mais defensiva. “A demanda por galpões logísticos deve continuar bem resiliente. É um setor que vemos como defensivo para a carteira”, diz a especialista do Banco Inter.

Entre as carteiras mais recomendadas para janeiro no segmento estão os fundos BTG Pactual Logística (BTLG11) e Bresco Logistica (BRCO11).

O BTLG11 possui 14 imóveis em carteira, sendo 93% localizados no Estado de São Paulo. Segundo o analista do BB, o fundo ainda negocia próximo ao valor patrimonial, mas ainda está com caixa para investir em novos ativos. Em novembro, o fundo informou a aquisição de um galpão logístico em Mauá por R$ 345 milhões, que deve adicionar R$ 0,12 por cota por mês, segundo relatório gerencial do fundo de novembro.

Já o BRCO11 possui 11 ativos em carteira, com 58% deles estão localizados no Estado de São Paulo. Após a valorização de 20,94% da cota em dezembro, o BTG vê menor potencial de alta para a carteira, que está 100% locada e com pouco caixa.

“Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos. Assim esperamos que seja possível melhorar os rendimentos mais a frente”, aponta o BTG em relatório. O fundo distribuiu R$ 0,63 por cota em dezembro, equivalente a um dividend yield anualizado de 7,32%.

“A vacância média dos fundos de logística está em torno de 10% e vemos uma demanda saudável especialmente em regiões fora de São Paulo e Minas Gerais”, afirma Pires, do Santander.

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