Como o novo Casa Verde e Amarela pode ajudar incorporadoras como MRV (MRVE3) e Tenda (TEND3)

O mês de julho deste ano reservou mudanças significativas no programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa, Minha Vida), tão aclamadas, de um lado, pelas incorporadoras, e por outro, pelos consumidores. 

No início do mês, foi determinado que as prefeituras municipais serão responsáveis pelo cadastro dos beneficiários no programa, e não mais o governo federal, o que pode trazer agilidade ao processo. Mas as boas notícias relacionadas à Casa Verde e Amarela vieram, de fato, ao longo de julho.

Na última semana, o Senado aprovou a ampliação do prazo máximo de financiamentos do programa habitacional, de 30 para 35 anos. Ainda existe a possibilidade de os depósitos mensais realizados por empregadores serem utilizados como garantia do pagamento imobiliário.

Para os consumidores, o governo também anunciou o aumento do subsídio — em medida que vigora até o fim de dezembro. 

De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), uma família residente em São Paulo e renda mensal bruta de R$ 1,8 mil terá o subsídio ajustado em cerca de 12,5%, de R$ 38,1 mil a R$ 42,9 mil, no exemplo apresentado.

Uma família residente em João Pessoa, na mesma faixa de renda, terá um reajuste no subsídio de 21%, para R$ 34 mil. 

Além disso, a partir de hoje passaram a valer as modificações para os grupos de renda no programa, ampliando o escopo do público alvo.

Isso beneficia os consumidores, que estarão sujeitos a menores taxas de juros (reduções entre 0,75% ao ano e 1,16% ao ano). 

Os trabalhadores enquadrados no novo piso do grupo 1,5 (que representavam o teto anterior antes da mudança) viram sua taxa de juros anual cair de 6% para 5,25%, por exemplo.

Já para as construtoras e incorporadoras, há maior possibilidade de elevação no preço das unidades comercializadas, aliviando os custos de produção das mesmas, por duas razões.

A primeira diz respeito ao maior poder de compra do público-alvo, que virá com, em tese, mais renda disponível para comprometer num financiamento imobiliário; e a segunda, que se refere ao tempo máximo de financiamento, que sai de 30 anos para 35 anos. Os cinco anos extras dão maior capacidade de alavancagem (ou endividamento) aos clientes. 

Alívio ao bolso do consumidor

As alterações anunciadas no programa habitacional do governo trarão um alívio ao bolso dos consumidores – tanto em função da redução das taxas de juros como pela ampliação do escopo, que abrange maior público potencial beneficiário. Alguns que não participavam agora estarão aptos para pagarem taxas convidativas. 

A notícia é bem-vinda à população em meio a uma redução do endividamento familiar e aceleração do mercado de trabalho, ensaiando o melhor dos mundos – embora a pressão inflacionária no país ainda seja relevante.

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De acordo com a PEIC (Pesquisa de Endividamento e Inadimplência) de junho de 2022, divulgada pela CNC, o percentual de famílias endividadas recuou pelo segundo mês consecutivo, para 78,2%. A fatia é 8,2 pontos percentuais maior do que o registrado 12 meses antes.

O dado refere-se às famílias que possuem renda mensal bruta de até 10 salários mínimos, ou seja, que se adequam aos critérios da Casa Verde e Amarela.

O cenário desafiador ainda é tamanho que o percentual das famílias endividadas com renda mensal bruta de mais de 10 salários mínimos (acima de R$ 12.120 mensais) tem se aproximado do percentual das famílias menos abastadas, crescendo 8,7 pp em um ano, para 74,2%.

Desafios ainda são relevantes, como a alta informalidade, mas o fortalecimento do mercado de trabalho, junto à queda tanto de endividamento como de inadimplência, podem aquecer novo ânimo da população de menor renda para a aquisição de imóveis, ao menos no médio prazo.

Em estudo recente divulgado pelo QuintoAndar, plataforma de aluguel de imóveis de forma totalmente online, 87% dos brasileiros ouvidos dizem que ter a casa própria é um de seus sonhos, mas quanto “mais rico, menor o sonho”. 

A classe A respondeu de forma afirmativa à questão em 70% dos casos, enquanto 88% da classe C dizem ter esse desejo. O percentual sobe para 92% nas classes D e E. 

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Essas últimas classes, que têm renda mensal domiciliar de até R$ 2,9 mil, de acordo com levantamento da Tendências Consultoria, equivalem a metade da população do país – e assim devem permanecer até pelo menos 2024. 

O QuintoAndar diz que 70% das pessoas que não pretendem comprar um imóvel neste momento apontam a falta de recursos como principal motivo. A flexibilização do casa Verde e Amarela pode sanar parte deste problema. 

Casa Verde e Amarela ainda carece de reajustes para incorporadoras

Do ponto de vista das incorporadoras, as mudanças no programa habitacional – mais significativas desde as alterações de 2017 – trazem certo alívio na necessidade por reajustes e arrefecem a pressão de margens.

No caso da MRV (MRVE3), por exemplo, houve queda abrupta nas contratações de imóveis pela Casa Verde e Amarela no primeiro trimestre deste ano. Até o fim de 2021, eram cerca de 30 mil acordos fechados por mês, número que caiu pela metade ao fim de março deste ano.

A companhia havia dito que o programa estava em desequilíbrio, com poucas mudanças nos últimos anos. Desde que o Minha Casa, Minha Vida foi criado, em 2009, o salário mínimo dobrou e a inflação subiu mais de 50%, mas os grupos, faixas etárias e preços praticados nas unidades pouco mudaram.

O contexto mais desafiador é traduzido pela aceleração dos preços aos produtores imobiliários. 

O INCC (Índice Nacional de Custo de Produção), que mostra a média do aumento dos preços dos materiais do setor, teve avanço de 11,57% nos últimos 12 meses. Em junho do ano passado, o indicador atingiu um pico de 17,35% na base anual. 

Com a impossibilidade de aumentar os preços e, com isso, repassar os custos, as empresas tiveram de colocar o pé no freio nos lançamentos.

A Tenda (TEND3), incorporadora exclusivamente voltada ao público de baixa renda, reportou queda de 22% nos lançamentos no segundo trimestre de 2022 em relação ao mesmo período do ano passado. 

Os distratos ainda preocupam e o VSO (venda sobre oferta, ou velocidade de vendas) teve forte queda, mas o preço médio das unidades praticado entre abril e junho deste ano cresceu 9% em três meses e 20% em um ano, para R$ 176,6 mil.

A taxa de juros, naturalmente, também é pouco convidativa, não só para a Tenda – que levanta produtos majoritariamente subsidiados – mas para a indústria como um todo, o que tem mudado o valor das empresas na visão do mercado. 

Na visão do setor, o programa ainda carece de reajustes para que faça sentido maior investimento em termos de bancos de terreno e lançamentos, mas o cenário tende a ser menos crítico do que no ano passado. 

Na incerteza econômica global, um alento

O mercado imobiliário é um grande motor de criação de empregos no Brasil e no mundo. A flexibilização no Casa Verde e Amarela pode acelerar os lançamentos das incorporadoras de baixa renda e acentuar a criação de postos de trabalho no Brasil.

O impacto econômico é positivo a ponto de, potencialmente, o programa intensificar a diminuição do déficit habitacional no país. 

As condições de vida tendem a melhorar e, junto com emprego e renda, há mais consumo e geração de poupança, trazendo boas perspectivas para a economia no longo prazo. 

Parece ser um cenário ilusório se tratando de uma rota quase certa de recessão nos Estados Unidos e Europa, mas a trajetória de contração monetária no Brasil começou antes do resto do mundo, o que pode levar a um controle da inflação também de forma antecipada.

As commodities estão sob pressão, fazendo com que investidores estejam reticentes com posições ligadas às matérias-primas, sinal de que o aumento dos custos na construção civil pode intensificar seu viés de arrefecimento. 

De acordo com o MDR, nos primeiros quatro meses de 2022 foram contratadas 100 mil unidades através do Casa Verde e Amarela, utilizando recursos do FGTS. Para que a economia acelere e as incorporadoras voltem a crescer, a retomada da demanda reprimida pelo programa é bem-vinda.