Incorporadoras como MRV (MRVE3) e Tenda (TEND3) sofrem com margem, mas há uma que escapa; entenda

O setor de construção civil, após superar o conturbado ano de 2020, marcado pelo início da pandemia, encontra, novamente, um cenário macroeconômico desafiador pela frente em 2022, com o desdobramento da guerra no leste europeu e novos lockdowns na China.

Quando tudo parecia se encaminhar para estabilização dos custos dos materiais de construção, o cenário foi revertido e novamente houve uma aceleração nos custos. O Índice Nacional do Custos de Construção (INCC) acumulado de 12 meses chegou à 11,53% até abril de 2022, segundo dados da FGV.

Aliada à alta nos custos, a elevada taxa de juros atual de 12,75% deixa o custo de crédito mais caro para o consumidor. Como consequência, reduz o poder de compra, principalmente da população de baixa renda, onde está a maior demanda por habitação no país.

Portanto, as empresas do setor estão tendo que lidar com redução das margens, principalmente aquelas que têm empreendimentos voltados para o público de baixa e média renda.

Análise da rentabilidade das incorporadoras

Para melhor avaliar o impacto do aumento dos custos e a capacidade da empresa em repassar os valores para o cliente, é interessante utilizar o indicador de margem bruta, que mostra a diferença entre a receita de vendas e os custos.

Ao analisar a margem bruta consolidada de todas as incorporadoras listadas na bolsa, é constatado um recuo de 3,2 pontos percentuais no primeiro trimestre deste ano em relação ao primeiro trimestre do ano passado. No lucro líquido, a queda é de 14,3%.

A Tenda (TEND3), construtora e incorporadora voltada para o público de classe média baixa, apresentou uma margem bruta de 20,6%, recuo de 11 p.p em comparação com mesmo período de 2021, reflexo da alta nos custos dos materiais.

Por ter os principais empreendimentos voltados para as faixas 1,5 e 2 do projeto Casa Verde e Amarela (a primeira faixa é para rendas de até R$ 2 mil, enquanto a segunda vai até R$ 4 mil), a empresa não segurou as pontas e teve um prejuízo de R$ 67,3 milhões revertendo o lucro de R$ 36,9 milhões reportados no primeiro trimestre de 2021.

Embora algumas incorporadoras como MRV&Co (MRVE3) e Eztec (EZTC3) sejam diversificadas para atender todos os públicos, estas também viram as margens derreterem neste primeiro trimestre de 2022.

A MRV, por exemplo, reportou uma margem de 19,8% neste primeiro trimestre de 2022, recuo de 8 p.p. frente aos 27,9% obtidos no primeiro trimestre de 2021. Além disso, o lucro líquido regrediu 47,8%, para R$ 71 milhões, em comparação a igual período de 2021.

Trata-se de um resultado que poderia ter sido pior se não fosse pelo bom desempenho da AHS, empresa controlada pela MRV e localizada na Flórida, nos Estados Unidos, que atua no segmento de construção e locação de imóveis, também voltada para baixa renda.

Enquanto a margem bruta da operação no Brasil da MRV, carro-chefe da empresa, caiu 8,5 p.p em um ano, a margem bruta da controlada AHS, subiu 20 p.p, para 35,5%.

Em relação ao lucro líquido, a AHS reportou um montante de R$ 61 milhões, o que representa cerca de 69% do lucro líquido obtido pela MRV&Co, visto que as controladas Luggo e Urba reportaram prejuízos de R$ 2 milhões e R$ 14 milhões, respectivamente.

Outra companhia que não conseguiu escapar e foi impactada pelos sucessivos incrementos nos custos de construção no primeiro trimestre foi a Eztec.

A Eztec é uma empresa com foco em empreendimentos no estado de São Paulo, com atenção maior para clientes de classe média alta e alta renda, mas que também atua com verticais para o público de baixa renda.

Embora a empresa tenha a margem mais robusta entre as incorporadoras, houve uma redução de 4,4 p.p no primeiro trimestre deste ano, para 39,3%, em comparação a igual período de 2021.

O lucro líquido da empresa, contudo, avançou 44,7%, para R$ 110,3 milhões, em relação ao primeiro trimestre de 2021.  Porém, o resultado não advém das operações da empresa, e, sim, das receitas financeiras, como rendimentos de caixa aplicado e carteira de recebíveis.

A exceção do setor é a Direcional (DIRR3), construtora que atua com empreendimentos populares, que manteve uma robusta margem bruta de 36% no primeiro trimestre, o mesmo patamar de um ano antes. O resultado pode se dar pela eficiência na gestão de custos da empresa.

Entretanto, o lucro líquido da empresa foi de R$ 27,4 milhões, queda de 38,4% em comparação com o último trimestre de 2021, mas com incremento de 1,2% em comparação com primeiro trimestre de 2021.

Como manter a rentabilidade?

Em busca de assegurar as margens, as incorporadoras têm desacelerado o lançamento de imóveis. No primeiro trimestre de 2022, o mercado imobiliário apresentou queda de 42,5% no número de lançamentos em comparação com o quarto trimestre de 2021.

As incorporadoras optaram por serem mais seletivas, durante este período de inflação galopante, em relação aos lançamentos. Portanto, a grande maioria das empresas tem priorizado projetos de alto padrão, destinados ao público de maior poder aquisitivo, que sofre menos com o cenário macro e permite uma margem maior.

Para a Tenda, o primeiro trimestre de 2022 foi de forte retração no valor geral de vendas (VGV), que representa o valor potencial que a venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado.

Durante o primeiro trimestre de 2022 a empresa lançou sete empreendimentos, totalizando um VGV de R$ 467 milhões, queda de 46,5% em comparação com o quarto trimestre de 2021 – e queda de 23,5% em comparação ao primeiro trimestre de 2021.

A participação dos lançamentos nas vendas líquidas da empresa foi de apenas 5,8% no primeiro trimestre, queda de 71 pontos percentuais em comparação com o quatro trimestre de 2021. As vendas líquidas totalizaram R$ 597,4 milhões, sendo que 94,2% são relacionadas à venda de estoque.

Segundo a empresa, a queda reflete a maior seletividade em relação aos lançamentos, pois a companhia passou a priorizar projetos com margens mais saudáveis do que as observadas nos períodos anteriores de 2021 e 2020.

Já a MRV, por sua vez, reduziu os lançamentos nas linhas Casa Verde e Amarela, à espera de um anúncio de novas curvas de subsídios. Porém, nos EUA, a construtora lançou o empreendimento Oak Enclave com 369 unidades, totalizando um VGV de R$ 684 milhões.

A empresa lançou um total de 5.485 unidades no primeiro trimestre, redução de 56% ante um ano antes. Em VGV, o total foi de R$ 1,7 bilhão, queda de 46,3% em comparação com o quarto trimestre de 2021.

Das incorporadoras citadas, a única que manteve o VGV estável foi a Eztec. A empresa lançou dois novos empreendimentos no primeiro trimestre de 2022: o Expression Ibirapuera (R$ 176 milhões) e o Exalt Ibirapuera (R$228,4 milhões).

A empresa também adquiriu 60% de um novo empreendimento chamado Villa Nova Fazendinha, no valor de R$ 84,1 milhões, totalizando R$ 489 milhões em lançamentos para o primeiro trimestre, apenas 0,4% inferior ao quarto trimestre de 2021.

Além disso, neste primeiro trimestre, a Eztec iniciou uma sociedade com a Adolpho Linderberg, construtora conhecida por focar em empreendimentos de alto padrão. Com essa parceria, a empresa espera obter um VGV de R$ 1,75 bilhão com os empreendimentos desenvolvidos.

Portanto, é possível notar o movimento da empresa feito para atender a população de média e alta renda, que deve ser a menos afetada pela ascendente inflação nos custos.

Outra meio de manter as margens saudáveis é através do repasse do custo no valor de venda para o consumidor.

Neste primeiro trimestre de 2022, a Tenda reportou um valor de venda médio por unidade (tíquete médio) de R$ 176,3 mil, avanço de 19,3% em relação aos preços do quarto trimestre de 2021 – e avanço de 18% em relação ao primeiro trimestre do ano passado.

Já a MRV reportou um tíquete médio de R$ 316 mil no primeiro trimestre de 2022, avanço de 22,1% em comparação ao quarto trimestre de 2021 – e avanço de 85,5% em relação a igual período de 2021.

Em um modelo diferente, a Eztec reportou um valor médio de venda de R$ 10,2 mil por metro quadrado, aumento de 68,5% em comparação ao primeiro trimestre de 2021.

O que esperar para o ano de 2022?

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), neste primeiro quadrimestre de 2022 houve uma redução de 12,2% no valor total financiado para os consumidores que não se enquadram no programa Casa Verde Amarela, em comparação com mesmo período de 2021. Só neste mês de abril, a queda foi de 23% em comparação com março e recuo de 31,6% em comparação com abril de 2021.

A tendência é que o público de renda média postergue o sonho da casa própria e troque por aluguéis no curto prazo, visto que a alta inflação pressiona os preços dos imóveis para cima e os juros de dois dígitos tornam os empréstimos menos acessíveis.

Por conta da indefinição do cenário, sem expectativa para melhoras em 2022, as empresas com maior participação do público que não utiliza o programa Casa Verde e Amarela, como a Eztec, devem continuar com cautela nos lançamentos de empreendimentos e devem utilizar os itens em estoque para manter as margens saudáveis.

A “luz no fim do tunel” para as incorporadoras voltadas para o público de baixa renda surge com as atualizações feitas no Programa Casa Verde e Amarela, como aumento nos subsídios, possível extensão no prazo de pagamento e redução das taxas.

As medidas entram em vigor em junho de 2022, com duração até o final do ano. Com isso, as empresas mais beneficiadas pelas atualizações são a Tenda e a Direcional, embora a MRV se beneficie também dessa situação.

Portanto, com as mudanças no programa, é esperado que o mercado imobiliário reaqueça, aumentando o ritmo de lançamentos pela incorporadoras. Com isso, as margens e a lucratividade devem ser recuperadas ao longo do ano de 2022.