Colocar um imóvel para alugar é uma das formas mais conhecidas de gerar renda passiva. Na prática, porém, esse investimento pode dar muito mais trabalho do que parece, com conflitos com inquilinos, cobranças e disputas contratuais exigindo esforços e gastos maiores do que o esperado.
Uma prática que pode reduzir essa dor de cabeça e, de quebra, baixar os preços dos aluguéis no mercado é o processo de arbitragem.
O mecanismo é uma alternativa para a resolução de conflitos, funcionando como uma espécie de 'justiça privada' fora do Poder Judiciário.
Segundo levantamento da LCA Consultoria Econômica e do QuintoAndar obtido pelo Seu Dinheiro, a arbitragem é sete vezes mais rápida em processos de despejo do que a Justiça.
A pesquisa mostra que as sentenças judiciais nesses casos saem, em média, em 472 dias, enquanto as decisões em procedimentos arbitrais são dadas em cerca de 70 dias.
Segundo Pedro Salerno, gerente de projetos da LCA, essa lentidão das ações judiciais ocorre porque o Poder Judiciário está afogado de demandas.
"Os juízes precisam priorizar processos mais urgentes ou de maior valor de causa, deixando as ações de despejo em uma esteira mais lenta", afirmou.
Além disso, burocracias na localização de pessoas e bens prejudicam o julgamento do processo. E essa demora afeta diretamente no bolso.
De acordo com a pesquisa, a diferença na velocidade das resoluções poderia gerar uma economia total de R$ 3,2 bilhões aos proprietários de imóveis envolvidos nos cerca de 84 mil processos de despejo em andamento hoje. O valor considera os aluguéis não recebidos, os custos do processo e honorários.
Com um processo mais rápido, o estudo mostra que cerca de 100 mil imóveis travados nas disputas judiciais poderiam voltar mais cedo ao mercado.
Esse retorno causaria um choque na oferta e, consequentemente, uma possível redução dos valores dos aluguéis.
Economias bilionárias
A pesquisa mostra que o principal custo dos proprietários em conflitos de despejo não são as taxas do processo, mas sim o aluguel não recebido enquanto o imóvel fica travado na disputa.
Nas ações judiciais, o custo total para o locador alcança R$ 52.511, considerando um aluguel médio de R$ 2.860. O valor considera prejuízo de R$ 44.995 de aluguéis perdidos, R$ 650 de custas processuais e R$ 6.865 de honorários.
Já na arbitragem, o custo total cai para R$ 14.887 por conta da agilidade na decisão e na retomada do imóvel. Ou seja, cada caso resolvido por arbitragem gera uma economia média de R$ 37.623 ao locador.
Por isso, caso todos os 84 mil processos de despejo registrados por ano no país fossem resolvidos pela arbitragem, a economia total chegaria a cerca de R$ 3,2 bilhões.
Segundo Salerno, esse processo mais rápido ocorre não apenas pela velocidade da análise arbitral, mas porque a lentidão da Justiça pode, em alguns casos, ser explorada para adiar a entrega do imóvel.
"Na arbitragem, como o processo é rápido e previsível, a parte devedora costuma colaborar", afirma.
De acordo com o levantamento, cerca de 75% dos procedimentos arbitrais se encerram antes da sentença final pois há acordo, quitação ou desocupação voluntária.
Aluguéis mais baixos
Não é só no bolso do locador que a arbitragem pode pesar menos. De acordo com Fernanda Pascale, diretora jurídica do QuintoAndar, para compensar a incerteza, a lentidão e o alto custo de um possível processo judicial, os proprietários costumam embutir um prêmio de risco no valor do aluguel.
O QuintoAndar estima que a probabilidade de um imóvel passar por ao menos uma ação de despejo é de 0,5% em um ano. Já num horizonte de 30 anos de locação, o risco chega a 14%.
"Com menor risco jurídico, cai o prêmio de risco e o retorno adicional exigido pelo proprietário. Assim, parte desse custo deixa de pressionar o aluguel, o que gera uma diminuição do valor de forma geral", afirmou Pascale.
Segundo o levantamento, o efeito combinado poderia reduzir os preços dos aluguéis em R$ 420 por ano, considerando um valor médio de locação de R$ 2.860. Desse total, R$ 228 viriam do aumento da oferta de imóveis e R$ 192 da redução do risco jurídico.
Quando vale a pena recorrer ao processo arbitral?
No mercado imobiliário, a arbitragem abrange a grande maioria das controvérsias de locação, segundo Douglas Cabral, advogado especializado em Direito Imobiliário.
Isto é, as câmaras arbitrais podem resolver questões sobre cobrança de aluguéis, inadimplência, rescisão contratual, indenização por danos ao imóvel, revisão de valores e obras.
Contudo, Cabral avalia que, em contratos residenciais de baixo valor feitos fora das plataformas digitais, as taxas das câmaras privadas podem ser altas em comparação ao preço do aluguel.
Além disso, apesar de ter valor jurídico, a decisão arbitral não tem poder de polícia, ou seja, não consegue realizar despejo por meio de liminar direta.
No caso do QuintoAndar, todos os mais de 350 mil contratos ativos de locação contam com cláusula de arbitragem. Porém, Pascale destaca que apenas 5% dos contratos em cobrança chegam a um procedimento arbitral.
O contrato de arbitragem
Para que um conflito chegue à arbitragem, Cabral ressalta que o contrato precisa conter uma cláusula e convenção prévia. Caso não tenha, ambas as partes, inquilino e proprietário, devem concordar com essa via.
Além disso, em contratos de adesão, como os formulários padronizados de imobiliárias e plataformas digitais, a lei exige que a cláusula esteja em destaque. Confira o que o documento deve indicar:
- A câmara arbitral que será utilizada, incluindo uma tabela de custos proporcional ao valor do aluguel;
- Quantidade de árbitros e regras de indicação, rejeitando explicitamente que qualquer uma das partes possa escolher unilateralmente a câmara ou o(s) árbitro(s);
- Sede, idioma e as leis que regerão a disputa;
- Regras de custos e prazos simétricos, prevendo o rateio proporcional dos gastos, com adiantamento pela parte que instaura o processo e reembolso pela parte perdedora; e
- Prazos iguais para ambos e reciprocidade de obrigações.
O processo na prática
Em seguida, uma das partes precisa iniciar o procedimento e escolher uma câmara arbitral dentre as previstas no contrato.
Após a notificação, o réu terá prazos para se manifestar, apresentar sua versão, produzir provas e indicar advogados.
Em locações residenciais de menor complexidade, um árbitro único especializado em direito imobiliário é quem costuma conduzir o processo.
Ele deve atuar de forma imparcial, como em qualquer julgamento judicial, aplicando a legislação brasileira e as regras da Lei do Inquilinato.
Até a decisão final, locador e locatário ainda mantêm os caminhos abertos para negociar. Caso não haja acordo, o árbitro analisa o material e emite a sentença, que tem os mesmos efeitos de uma decisão emitida por um juiz.
O árbitro pode, inclusive, decretar a rescisão do contrato e ordenar a desocupação do imóvel. Contudo, como não possui poder policial, não pode emitir mandado de despejo.
Se o inquilino se recusar a sair voluntariamente, é preciso enviar a decisão ao Judiciário por meio de uma carta arbitral. Em seguida, o juiz comum expede o mandado de despejo com uso de força policial.
Ainda assim, Salerno ressalta que a velocidade costuma ser maior mesmo nesses casos, já que o magistrado não precisa avaliar todo o processo.
30 anos da Lei de Arbitragem: os limites da legislação
Apesar dos benefícios da arbitragem, os brasileiros seguem recorrendo ao Judiciário para resolver as questões de contrato imobiliário.
"É uma questão cultural do país. A população costuma judicializar conflitos muito rapidamente em vez de negociar soluções ou buscar alternativas", afirmou Salerno.
Mas não é só um costume. Criada em setembro de 1996, há 30 anos, a Lei da Arbitragem foi historicamente associada a grandes litígios corporativos e de construção civil.
"Ainda há pouco conhecimento de que a arbitragem pode ser usada em pequenas causas do dia a dia, como aluguéis residenciais", disse o gerente.
Os brasileiros também temem perda de direitos durante o processo. Contudo, Cabral reforça que a arbitragem preserva as garantias legais de ambas as partes.
"A Lei de Arbitragem já impõe o direito à ampla defesa, a representação por advogados e a aplicação da legislação, como a Lei do Inquilinato", afirmou o advogado.
Ainda assim, ele reforça que o inquilino precisa checar se a cláusula não conta com alguma renúncia de direitos assegurados pela Lei do Inquilinato, como direito à renovação, prorrogação legal do contrato ou retenção por obras necessárias.
Além disso, Cabral recomenda verificar se a câmara arbitral indicada no contrato realmente existe e é idônea. Isso porque não cabe recurso sobre a decisão, ou seja, um juiz não pode julgar a questão novamente e nem alterar a decisão do árbitro.
Porém, ambas as partes podem pedir esclarecimentos ao próprio árbitro para corrigir erros, omissões, dúvidas ou contradições. O pedido precisa ser feito em até cinco dias após a sentença.
Também é possível recorrer ao Judiciário para tentar anular a decisão arbitral, mas apenas em casos de vícios formais ou nulidades, e não para discutir o conteúdo da decisão.
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