Como funciona a calculadora de Alugar × financiar do TradeMap A ideia de que aluguel é dinheiro jogado fora ignora que quem aluga mantém a entrada aplicada e investe a diferença entre o custo de ser dono e o valor do aluguel. A comparação só fica honesta quando se mede o patrimônio dos dois caminhos ao fim de um mesmo período, e é isso que a calculadora faz.
A calculadora projeta mês a mês o patrimônio de quem financia um imóvel e o de quem aluga o equivalente e investe a diferença. Parte do preço do imóvel, da entrada, do aluguel mensal, da taxa e do prazo do financiamento, do horizonte da comparação, dos custos de compra, do condomínio, do IPTU, da manutenção, da valorização esperada do imóvel, do reajuste do aluguel e do rendimento dos investimentos, e devolve o patrimônio final de cada caminho, a diferença entre eles, a decomposição do patrimônio de quem comprou e o mês em que comprar passa a render mais.
Os campos de entrada Preço do imóvel, Entrada e Aluguel mensal do equivalente definem as duas alternativas comparadas, e o aluguel deve corresponder a um imóvel semelhante ao que seria comprado.
Taxa do financiamento (a.a.), Prazo do financiamento (meses) e Horizonte da comparação (meses) determinam o contrato e o período analisado, que pode ser menor que o prazo do financiamento.
Custos de compra (ITBI, escritura), Condomínio mensal, IPTU anual e Manutenção anual reúnem as despesas de ser proprietário, sendo a manutenção informada como percentual do valor do imóvel.
Valorização do imóvel (a.a.), Reajuste do aluguel (a.a.) e Rendimento dos investimentos (a.a.) são as premissas de projeção que mais influenciam o resultado.
Como o patrimônio de cada caminho é construído De um lado, quem financia acumula o valor do imóvel já valorizado, descontado o saldo devedor que ainda resta. Do outro, quem aluga começa aplicando a entrada e os custos de compra que não desembolsou, e a cada mês investe a diferença entre o custo total de ser dono, que inclui a parcela, o condomínio, o IPTU e a manutenção, e o valor do aluguel. Comparar apenas parcela contra aluguel distorce a conta, porque ignora tanto as despesas do proprietário quanto o rendimento do capital que o inquilino mantém aplicado.
O ponto de virada Como o financiamento concentra juros no início e a valorização age sobre o valor cheio do imóvel, existe um momento em que o patrimônio de quem comprou ultrapassa o de quem alugou. A calculadora identifica esse mês e, quando ele não ocorre dentro do período analisado, informa que a virada não acontece no horizonte e sugere estender o prazo para verificar se ela chega depois.
O resultado depende de duas premissas que ninguém conhece A valorização do imóvel e o rendimento dos investimentos são estimativas, e o veredito muda de lado conforme elas. Testando apenas a valorização, com as demais premissas fixas, alugar e investir vence com folga em cenários de valorização moderada, e o resultado se inverte quando a valorização assumida sobe o suficiente, passando a existir um ponto de virada logo nos primeiros anos. Por isso vale rodar a simulação com cenários pessimistas dos dois lados antes de decidir, em vez de tratar um único resultado como conclusão.
O reajuste anual do aluguel A simulação reajusta o aluguel uma única vez por ano, aplicando o percentual informado no campo de reajuste. O valor não muda mês a mês ao longo da projeção, e é essa correção anual que faz o custo de alugar subir ao longo do horizonte comparado, enquanto a parcela do financiamento permanece constante no sistema Price.
O que a conta não mede A projeção não desconta imposto de renda sobre o rendimento dos investimentos nem considera custos de mudança, dois itens que pesam sobre o lado de quem aluga. Também não precifica o que não é financeiro, como a estabilidade de ter casa própria, a liberdade de mudar de cidade ou o direito de reformar o imóvel, fatores que variam conforme a situação de cada um e que precisam entrar na decisão por fora da planilha.
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