Enquanto os fundos imobiliários registraram em 2021 o segundo ano consecutivo de queda no Brasil, seus concorrentes americanos, os REITs (sigla em inglês para Real Estate Investment Trust), tiveram a segunda maior alta da história em 2021, com valorização de 41%.
Apesar de o aumento esperado da taxa básica de juros americana ser um risco, gestores e analistas ouvidos pela Agência TradeMap ainda veem potencial de retorno atrativo para esses produtos neste ano, com oportunidades em segmentos como imóveis residenciais e torres de celular.
”Se a taxa de juros do Tesouro americano [Treasuries] de dez anos ficar onde está, acho factível pensar em um retorno entre 10% e 20% em dólar pelos REITs neste ano”, diz Daniel Malheiros, sócio e gestor de fundos da área de investimentos internacionais da RBR Asset Management. A taxa do Treasury de dez anos era de 1,776% em 26 de janeiro.
O índice que acompanha o desempenho desses ativos listados na bolsa americana, o FTSE Nareit All Equity REITs, subiu 41,3% em dólar no ano passado. A perspectiva é que esses produtos continuem beneficiados pelo crescimento ainda forte da economia americana e pela demanda maior que a oferta por imóveis nos EUA.
Semelhantes aos FIIs brasileiros, os REITs correspondem na verdade a empresas listadas em bolsa no exterior que gerem ativos imobiliários. Os investidores compram, nesse caso, ações das companhias, que têm management próprio e podem contrair dívidas para comprar os imóveis.
“Os REITs têm um histórico de retorno, considerando a média dos últimos 70 anos, de 12% em dólar, contra uma média de 11% do Ifix em reais”, diz Flavio Pires, analista de fundos imobiliários da Santander Corretora.
Veja as principais diferenças entre REITs e FIIs.
Com um valor de mercado muito superior ao da indústria de fundos imobiliários brasileira, com um total de US$ 1,7 trilhão em dezembro, os REITs oferecem mais liquidez e diversificação, com segmentos que vão de imóveis residenciais pré-fabricados a torres de celulares e presídios.
Imóveis residenciais e de torre de celular oferecem oportunidades
Com a alta da taxa de juros nos EUA e o aumento do custo para aquisição de imóveis, Malheiros, da RBR, vê o setor residencial como um dos mais atrativos, prevendo alta da demanda por aluguel de imóveis. “O aluguel é uma opção mais viável com o preço da moradia subindo”, diz.
Nesse segmento, o gestor da RBR vê oportunidades em REITs que investem em casas pré-fabricadas. “É um setor que tem manutenção barata e baixa taxa de vacância”, aponta.
O fundo da RBR, o RBR Reits US Dolar FIC FIA, que investe em fundos imobiliários americanos, rendeu 61,3% em reais no ano passado. A carteira aloca 80% emBDRs (Brazilian Depositary Receipts), que são como uma cópia dos REITs americanos e são negociados na B3, e 20% diretamente nos ativos listados nos EUA.
Já o portfólio voltado apenas ao investidor qualificado (que tem pelo menos R$ 1 milhão em aplicações financeiras), o RBR Vitreo Real Estate Global, pode ter uma parcela maior em investimentos diretos no exterior.
Outro fator que deve sustentar a performance dos REITs do segmento residencial é a demanda maior que a oferta por imóveis. Esse problema foi agravado com a pandemia, que provocou impacto sobre a indústria de construção devido à falta de mão de obra e a problemas no suprimento de materiais.
“A taxa de vacância nesse segmento chegou ao menor nível histórico”, diz Pires, do Santander, que ainda vê o setor como atrativo.
A carteira recomendada do Santander conta com três BDRs de REITs residenciais: AvalonBay Communities Inc., Equity Residential e Sun Communities Inc.
Para Fábio Bergamo, diretor de operações da gestora JLP, alguns segmentos que ficaram para trás, como de hospitais, escritórios, varejo e moradia para idosos, têm potencial de valorização interessante com a retomada da economia. “Os shopping centers com melhor qualidade e bem localizados devem ir bem”, assinala.
A JLP planeja lançar no início do próximo mês um fundo para investir em REITs no exterior em parceria com a XP. Segundo Bergamo, a JLP investe não só nos EUA, mas também na Europa e na Ásia, onde enxerga oportunidades diante de preços considerados “bastante descontados”. A estratégia do fundo ainda está sendo avaliada.
Apesar do avanço da variante Ômicron, Malheiros vê ainda oportunidade no segmento de varejo, principalmente em empreendimentos em áreas abertas, como centros comerciais e de serviços (strip centers).”É um setor que oferece um cap rate [retorno sobre capital] de 7% e com capacidade para crescer, com a ocupação aumentando”, diz o gestor da RBR.
A mudança de grandes centros urbanos para outras regiões com a pandemia também gerou demanda em outro segmento de REITs, o de self storage, ou guarda volumes de bens. “Na pandemia, muita gente se mudou, saiu de Nova York e foi para a Flórida, o que aumentou a demanda por esse serviço”, observa Malheiros.
No ano passado, o setor de self storage foi o que mais subiu, seguido pelos segmentos de logística e industrial e residencial, conforme levantamento do Santander com base nos REITs listados no mercado americano.
O analista do Santander avalia que os setores de data center e logística industrial e galpões devem continuar com grande demanda neste ano. “Esse último deve se beneficiar do crescimento da rede 5G”, diz Pires.
Alta da taxa de juros nos EUA é risco para REITs
Apesar de a alta da taxa básica de juros americana ser um risco para os REITs em 2022, o aperto monetário esperado não deve ser suficiente para esfriar a economia.
O gestor da RBR alerta, contudo, que um aumento mais forte da taxa de juros nos EUA pode ter impacto negativo sobre os ativos. “Se a taxa do Treasury de dez anos passar de 2,25% a 2,5%, pode machucar os REITs.“
Para Cauê Mançanares, CEO da gestora Investo, o aumento dos juros nos EUA pode se refletir principalmente sobre imóveis comerciais e industriais, mas os REITs que investem em segmentos como data centers e torres de celular não devem ser muito afetados, já que os contratos de aluguel são de longo prazo e atrelados à inflação.
BDR do REIT Simon Property Group liderou ganhos em 2021
O investidor brasileiro pode investir nos REITs de quatro formas: comprando diretamente o ativo no exterior por meio de uma corretora; investindo em fundos no Brasil que aplicam nesses ativos; alocando em fundos listados na B3 (ETF, sigla para Exchange Traded Funds, ou fundos de índices); ou por meio de recibos desses ativos, os BDRs, que visam replicar os fundos listados nos EUA, porém, com recibos negociados na Bolsa local.
Atualmente, existem cerca de 30 BDRs no Brasil com lastro em REITs ou ETFs listados na bolsa americana.
Veja a seguir os cinco BDRs que têm lastro em REITs que mais subiram em 2021 na B3.
Além dos BDRs, o investidor tem a opção de investir nesses ativos na B3 via ETFs, como o ALUG11, gerido pela Investo.
Esse fundo replica o ETF VNQ (Vanguard Real Estate), listado na bolsa de Nova York, que possui cerca de US$ 45 bilhões sob gestão e investe em 174 empresas (REITs) do mercado imobiliário americano.
A boa performance desses ativos desde o ano passado tem atraído o interesse dos investidores brasileiros. “Os REITs que pagam dividendos mensais são os mais procurados da plataforma”, diz Guilherme Zanin, estrategista da corretora Avenue Securities, que negocia ativos internacionais.
Um dos produtos mais demandados pelos investidores brasileiros em 2021, segundo Zanin, foi o Realty Income (O), que tem grande parte da receita gerada por imóveis comerciais.
Para quem busca uma carteira diversificada com poucos recursos, uma opção é o investimento em fundos que alocam em REITs. O fundo da RBR investia em oito setores diferentes em outubro.
É importante lembrar que, diferentemente dos FIIs, a distribuição de dividendos dos REITs sofre tributação de 30% na fonte. Por isso, esse veículo é mais voltado para quem busca ganhos de capital com a valorização do ativo na bolsa.
Veja como acompanhar o desempenho de REITs no TradeMap por aqui.
