Saldão de FIIs: veja fundos imobiliários de tijolo do Ifix que estavam caros e estão com desconto

A desvalorização das cotas dos FIIs (fundos de investimento imobiliário) de tijolo nos últimos três meses, com o mercado vendo a perspectiva de manutenção da Selic em patamar elevado no ano que vem, trouxe oportunidade de investimento em alguns portfólios que antes estavam caros na Bolsa.

Fundos que antes negociavam com ágio na Bolsa, agora estão com desconto, com valor da cota abaixo do valor patrimonial, o que chegou a atrair alguns gestores de FIIs.

Com a alta das taxas de juros futuros diante da deterioração do quadro fiscal, os fundos imobiliários de tijolos lideraram a queda em novembro, com o Índice Teva que segue essas carteiras acumulando perda de 5,3% no mês passado, contra recuo de 2,1% do Índice Teva de FIIs de Papel. Desde outubro, até 14 de dezembro, esses fundos acumulam queda de 8,8%.

Veja abaixo os cinco fundos de tijolos do IFIX que estavam negociando acima do valor patrimonial e agora estão com desconto.

Maior fundo de renda urbana, HGRU11 oferece potencial de ganho extra com venda de ativos

Atualmente o maior fundo de renda urbana do mercado, com imóveis locados tanto para empresas do segmento de varejo como de educação, o fundo HGRU11 acumula queda de 8,97% nos últimos três meses na Bolsa. A cota do fundo, que negociava com ágio em outubro, agora está cotada a 98% do valor da patrimonial.

Isso significa que o valor de mercado do fundo na Bolsa é menor que o dos ativos em carteira.

Entre as vantagens do portfólio estão: a previsibilidade da receita, dado que 82% dos contratos são atípicos – que tendem a ter prazo mais longo que o normal e multas mais pesadas em caso de cancelamento – e atrelados ao IPCA. A maior parte (83%) tem vencimento a partir de 2026.

Além disso, o fundo tem taxa de vacância zero e faz gestão ativa do portfólio. Desde abril foram vendidos 16 ativos, o que tem permitido uma distribuição de lucros acima dos 95% obrigatórios pela lei.

Entre as desvantagens estão: a alavancagem financeira de 4,2% em relação ao patrimônio, o que significa que o fundo pegou dívida para comprar os ativos.

O fundo distribuiu uma média de R$ 0,87 por cota até novembro, equivalente a um retorno com dividendos de 8,1% ao ano.

Queda traz oportunidade de compra de FIIs de galpões

Visto como um dos segmentos mais resiliente desde a pandemia, o setor de fundos imobiliários de galpões logísticos, principalmente aqueles com imóveis próximos a grandes centros, são um dos mais buscados pelos investidores na Bolsa, já que oferecem baixa taxa de vacância baixa e previsibilidade de receitas.

Um dos fundos deste tipo que negociava com ágio e agora está com desconto em relação ao valor patrimonial é o BTG Pactual Logística (BTLG11).

No mês de outubro ocorreu a incorporação do FII Bluecap Renda Logística. O BTLG passou a ter 22 imóveis, sendo 45% com contratos de locação atípicos. Com a incorporação, a cota patrimonial do fundo saltou para R$ 99,09 versus R$ 97,82 anteriormente.

Entre as vantagens da carteira estão: localização estratégica, com 82% dos imóveis em São Paulo, sendo que metade desses ativos está dentro de um raio de 30 quilômetros da cidade; boa qualidade de crédito dos inquilinos e perspectiva de melhora de resultado com as novas aquisições.

“É um fundo que vemos oportunidade de compra e está na nossa carteira recomendada de FIIs, porque tem um giro de portfólio que permite a geração de resultado extraordinário”, diz Caio Ventura,  analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos.

Entre as desvantagens está a alavancagem financeira, que estava em 7,7% em novembro.

Alguns gestores aproveitaram a queda do valor das cotas dos FIIs de logística na Bolsa para aumentar a participação nos ativos.

Foi o caso da Devant Asset. A gestora aproveitou a desvalorização dos fundos de laje corporativa para aumentar a posição no fundo Bresco Logística (BRCO11) e no HGRU11 na carteira do fundo de fundos DVFF11.

Um dos fundos mais recomendadas pelas corretoras, o BRCO11 acumula queda de 12,47% na Bolsa desde novembro e negocia com um desconto de 18% em relação ao valor patrimonial.

O fundo anunciou, em novembro, que recebeu uma notificação do GPA para o encerramento antecipado do contrato de locação de galpão logístico localizado na cidade de São Paulo, que representa 19% da receita do fundo.

“O fundo tem contratos atípicos de locação de longo prazo com companhias de excelente risco de crédito e possui ativos bem localizados e não deve ter dificuldade de encontrar outro inquilino”, diz Rodrigo França, sócio e gestor da Devant Asset.

A gestora Mogno Capital também aproveitou a queda dos preços dos FIIs para aumentar a posição em alguns fundos de logística, afirma Daniel Caldeira, fundador e CEO da Mogno Capital.

Entre os fundos de logística que o gestor avalia que estão baratos, Caldeira cita o XP Industrial (XPIN11) e o Pátria Logística (PATL11), que estão negociando com um desconto de cerca de 29% em relação ao valor patrimonial, e o HSI Logística (HSLG11), que está com um desconto de 19%.

FIIs de shopping center entram em promoção

Um dos segmentos de FIIs que mais caiu em novembro foi o de shopping centers. A perspectiva de juros altos e crescimento econômico menor levou muitos investidores a aproveitar a alta de agosto e vender esses papéis, temendo que uma queda das vendas começasse a afetar o resultado desses portfólios ano que vem.

Entre os fundos do Ifix que negociavam com ágio e agora estão com desconto estão o Malls Brasil (MALL11) e o XP Malls (XPML11).

Em setembro, esses fundos, junto com o FII Vinci Shopping Centers (VISC11), anunciaram a aquisição do Campinas Shopping da BR Malls por R$ 411 milhões, o que deve incrementar os rendimentos.

Em dezembro, a Santander Corretora elevou a participação do XPML11 para 4% da carteira recomendada. “Gostamos do XP Malls por possuir um dos melhores portfólios de ativos, com destaque para os empreendimentos Catarina Fashion Outlet e Shopping Cidade Jardim, shoppings voltados para alta renda, que estão em expansão e representam 29% do resultado operacional do FII”, apontou o banco em relatório.

O VISC11 negocia com desconto de 9% em relação ao valor patrimonial. “É um fundo que está com preço atrativo. A receita vem crescendo e eles têm aumentado a distribuição de dividendos”, diz Gustavo Caetano, especialista em FIIs do Inter. Em novembro, o fundo distribuiu R$ 0,76 por cota.

Apesar dos shoppings terem mostrado uma recuperação desde a pandemia, reportando receita operacional líquida (NOI) acima do patamar de 2019, Caldeira afirma que a maioria dos empreendimentos voltados para um público de alta renda, segmento mais resiliente a uma desaceleração da economia, não estão em fundos imobiliários, e, por isso, o gestor prefere investir em FIIs de lajes corporativas e híbridos com ativos bem localizados.

Entre os fundos de lajes que estão descontados e que o gestor da Mogno vê oportunidade, ele destaca o Santander Venda de Aluguéis (SARE11), que investe diretamente em imóveis e em cotas de outros FIIs. Este fundo negocia com um desconto de quase 30% em relação ao valor patrimonial. Há também o Green Tower (GWTR11), que possui apenas um imóvel na carteira, o empreendimento Green Towers, locado como sede administrativa para o Banco do Brasil (BBAS3), cujo contrato vence em novembro de 2028. Este fundo negocia com desconto de 26% em relação ao valor patrimonial.