Queda de FIIs na Bolsa traz oportunidade de compra; veja carteira recomendada

O Ifix, índice que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários, começou o ano em terreno negativo, acumulando queda de 1,6% em janeiro. A desvalorização dessas carteiras, especialmente do segmento de tijolos, também trouxe oportunidade de compra desses ativos, como o CSHG Renda Urbana (HGRU11), que entrou na carteira recomendada de fevereiro.

Com a perspectiva de que a taxa básica de juros, hoje em 13,75% ao ano, permaneça em patamar elevado por um bom tempo, com o mercado vendo espaço menor para cortes de juros neste ano, os fundos imobiliários de papel seguem na preferência das corretoras por serem vistos como mais resilientes nesse ambiente macroeconômico.

Essas carteiras compram títulos de dívida atrelados ao mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Em janeiro, o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel, que acompanha o desempenho dessas carteiras, registrou alta de 0,2%, contra queda de 2,5% do índice Teva que segue os fundos de tijolos.

“Atualmente estamos buscando maior exposição a FIIs com CRIs atrelados ao CDI, que se beneficiam do cenário de aumento da taxa de juros”, afirma a Órama em relatório de fevereiro.

Após o fim do impacto de três meses de deflação em 2022 , os fundos com títulos corrigidos pelo IPCA começam a mostrar uma recuperação na distribuição de dividendos e devem seguir atrativos, com o mercado revisando as projeções para o IPCA para cima.

A média das projeções colhidas no último Boletim Focus aponta para uma alta de 5,74% da inflação em 2023.

“Tendo em vista a defasagem de cerca de dois meses no pagamento da correção monetária pelos FIIs de CRIs, vimos o resultado de dezembro já apresentando rendimentos mais altos quando comparado aos meses anteriores”, destaca a Órama em relatório.

Na carteira de fundo imobiliário para fevereiro, com base nas recomendações de 12 corretoras  compiladas pela Agência TradeMap, houve uma troca: saiu o fundo que investe em cotas de outros FIIs, o RBR Alpha Multiestratégia Real State (RBBRF11), e entrou o CSHG Renda Urbana (HGRU11), voltado para imóveis comerciais.

Venda de ativos deve impulsionar ganhos do HGRU11

Maior fundo de renda urbana do mercado, o HGRU11 é focado em imóveis comerciais com exposição ao setor de varejo e educação e conta com 19 ativos na carteira, somando patrimônio de R$ 2,2 bilhões em dezembro.

Os imóveis alugados para empresas do setor de educação, que contam com inquilinos como Ibmec Rio de Janeiro, Estácio (YDUQ3) e Universidade São Judas, respondem por 32% da receita do fundo. A maior concentração é em imóveis alugados para o setor de varejo alimentício para clientes como Assaí (ASAI3), Sam´s Club e Atacadão, que respondem por 42,9% da carteira.

O grande diferencial desse fundo é a gestão ativa da carteira, que tem permitido a geração de lucro extra com a venda de ativos. No ano passado foram vendidos 18 ativos que somaram R$ 164 milhões, com uma margem de lucro de aproximadamente 30%, apontou a CSHG, gestora do fundo no relatório de dezembro.

“Acreditamos que o fundo é um veículo interessante considerando o portfólio atual, visto que os imóveis estão preponderantemente localizados em São Paulo (67%) e são objeto de contratos
atípicos (81%) de longo prazo e reajustados pelo IPCA, com vencimentos a partir de 2026”, aponta o Itaú Unibanco em relatório.

O fundo distribuiu um dividendo médio de R$ 0,98 por cota em 2022, o que representa um dividend yield anualizado de 8,3%, segundo o Itaú Unibanco. A carteira sobe 1,45% na Bolsa em 12 meses.

“Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar”, afirma a Genial Investimentos em relatório.

Segundo a CSHG, o grande desafio do fundo para este ano é o investimento para reduzir a vacância no imóvel Dutra 107, localizado em Taubaté (SP), destinado a operações de varejo e serviços e que foi adquirido em 2022.  A taxa de vacância total no fundo em dezembro era de 1,1%.

Recuperação da Americanas afeta desempenho de FIIs

O pedido de recuperação judicial da Americanas (AMER3), em 19 de janeiro, afetou o desempenho dos fundos imobiliários, especialmente no segmento de logística, que apresentou, em média, queda de 3,16% em janeiro, segundo o BTG Pactual.

A empresa é inquilina de diversos galpões logísticos em determinados fundos. A carteira com maior exposição é a do Max Retail (MAXR11), que tem 57,9% da receita mensal com exposição à varejista.

O fundo aluga seis lojas para a Americanas nos municípios de Taguatinga (DF), Brasília (DF), Vitória (ES), Belém (PA), Nilópolis (RJ) e Maceió (AL).

A Americanas informou ter uma dívida de R$ 514,2 mil com o fundo MAXR11, que foi incluída na lista de credores. Segundo o BTG, gestor do portfólio, a dívida se refere ao valor do aluguel referente a dezembro, com vencimento em janeiro de 2023.

O impacto do eventual não pagamento do aluguel pela Americanas representa R$ 0,46 por cota.

Até o momento, com exceção do fundo MAXR11, os demais fundos não informaram inadimplência no pagamento de aluguel pela Americanas.

TORD11 lidera perdas em janeiro

O fundo imobiliário Tordesilhas EI (TORD11) liderou as perdas dentro do Ifix em janeiro, registrando queda de 24,63% do valor da cota na Bolsa.

O fundo tem como foco investir no desenvolvimento de projetos imobiliários do segmento hoteleiro, através de imóveis compartilhados (multipropriedade) e residencial.

A forte queda em janeiro reflete a redução pela metade do rendimento distribuído em dezembro de R$ 0,04 por cota, contra R$0,08 por cota pago em novembro.

“Tal decisão reflete a necessidade pontual de manutenção da reserva de lucro caixa acumulada, para mitigar o risco de sua não reposição via resultado caixa positivo futuro”, explicou a gestora no relatório de dezembro.

Adicionalmente, a gestora apontou uma desaceleração dos indicadores de vendas nos últimos meses e grande quantidade de distratos, que gerou descasamento de caixa pelo fato do recebimento da venda ser realizado a prazo e a devolução dos distratos ser à vista.

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