FIIs de hotéis voltam a pagar dividendos, mas é um bom momento para investir? Veja riscos

Entre os investimentos mais afetados pela pandemia, os fundos imobiliários de hotéis começam a voltar a pagar dividendos aos cotistas, mas a maioria ainda negocia com desconto na Bolsa em relação a seu valor patrimonial, sendo um dos segmentos mais atrasados em mostrar uma recuperação.

Dados do FOHB (Fórum de Operadores de Hotéis do Brasil), que contou com amostra de 518 hotéis de redes associadas, mostram que a taxa de ocupação em agosto já superou os níveis pré-pandemia, atingindo 61,32%, 4,6% superior ao patamar do mesmo período de 2019. A diária média também aumentou 26,6% no período, e atingiu R$ 234,33.

Com a volta gradual dos eventos presenciais, a taxa de ocupação dos hotéis nos grandes centros, foco da maioria dos fundos imobiliários, tem melhorado, mas as carteiras ainda mostram recuperação lenta na Bolsa.

FIIs de hotéis voltam a pagar dividendos

Depois de ficarem um longo período sem distribuir dividendos por conta do impacto da pandemia, os fundos imobiliários de hotéis começam a voltar a pagar rendimentos aos cotistas.

O FII Maxinvest, por exemplo, gerido pelo BTG Pactual, retomou o pagamento de dividendos em agosto, depois de ficar sem distribuir rendimentos desde fevereiro de 2020. O portfólio tem pago uma média de R$ 0,88 por cota, mas negocia com desconto de 6% do valor da cota na Bolsa em relação ao valor patrimonial.

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O fundo contava, em setembro, com 23 hotéis localizados na cidade de São Paulo em carteira, que somavam 448 unidades hoteleiras. Em agosto, a taxa de ocupação desses estabelecimentos atingiu 73%, acima dos 59% registrados em dezembro de 2019. A receita de hospedagem por quarto (RevPar) somou R$ 323, acima dos R$ 204 verificada em dezembro de 2019.

O fundo vem buscando reciclar os ativos em portfólio e já vendeu o equivalente a 447 quartos, enquanto aprovou oportunidades pontuais para adquirir novos empreendimentos, anunciando a compra do equivalente a 50 quartos do Ibis Congonhas, próximo ao aeroporto em São Paulo neste ano.

Segundo o analista de fundos imobiliários da Santander Corretora, Flavio Pires, esse fundo tem como objetivo comprar ativos baratos para depois revendê-los com lucro. “O fundo comprou os ativos em portfólio em 2010 , mas a pandemia atrapalhou o desinvestimento”, diz Pires.

Já no caso dos FIIs XP Hotéis, a XP conseguiu aumentar o pagamento de dividendos da cota sênior, concentrados no fundo XPHT11, que tem prioridade no pagamento, mas ainda não distribui rendimentos nas cotas ordinárias, separadas no fundo XPHT12.

No caso do XPHT11, composto por cotas seniores, depois de ficar sem distribuir dividendos em 2021, o fundo vem aumentando o pagamento de dividendos – o valor somou R$ 1,50 por cota em setembro, acima do R$ 0,65 pago em agosto. O portfólio negocia com ágio de 17% na Bolsa em relação ao valor patrimonial.

O fundo tem 14 hotéis no portfólio, com foco no segmento de negócios corporativos e localizados em São Paulo e na região Sul do país.

A taxa de ocupação dos imóveis no fundo atingiu 60,1% em setembro, contra 64,7% em setembro de 2019. Já a receita por quarto ficou em R$ 210, acima dos R$ 194,9 registrados em setembro de 2019.

A XP destacou que houve a reversão total dos prejuízos acumulados durante a crise da Covid-19.

A gestora está com uma oferta pública em andamento em que pretende captar entre R$ 200 milhões e R$ 300 milhões, segundo apurou a Agência TradeMap, para amortizar antecipadamente todas as cotas sênior, visando a retomada da distribuição de rendimentos para a cota ordinária. A ideia é captar recursos para pagar dívida e para comprar novos ativos.

“Primeiro o fundo precisa ter a questão da alavancagem resolvida para depois pagar essas cotas”, diz Pires.

O analista do Santander vê potencial de retorno interessante no investimento em FIIs do segmento para os investidores que buscam ganho de capital, ou seja, que não têm como prioridade o recebimento de dividendos mensais e visam ganhar com a valorização da cota após a venda dos imóveis em carteira com lucro.

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O analista do Santander, contudo, destaca que nem todos os fundos estão tão baratos. “O ideal é procurar fundos que negociam abaixo do valor patrimonial ou com um ágio entre 5% e 10%”, diz.

Dividendo impactado por diferimento do aluguel

Embora os FIIs de hotéis venham mostrando melhora da taxa de ocupação, alguns ainda não voltaram ao nível de receitas pré-pandemia.

O fundo imobiliário Mogno Hotéis (MGHT11), gerido pela Mogno Capital, por exemplo, investe em nove hotéis da rede Selina, grupo hoteleiro com foco em viajantes e nômades digitais, que oferece desde quartos individuais a coletivos. Dos nove hotéis, os três mais novos ainda não atingiram o breakeven (equilíbrio entre receitas e despesas).

O fundo informou, em 11 de outubro, que concedeu o diferimento do pagamento do aluguel do locatário Selina Brazil Hospitalidade do imóvel localizado no bairro da Vila Madalena, na cidade de São Paulo, referente aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2022, somando R$ 920,4 mil. O valor diferido será pago em janeiro de 2023 corrigido pelo CDI.

O diferimento terá impacto de R$ 0,23 por cota na distribuição de rendimentos dos últimos três meses do ano. Em outubro, o dividendo pago por cota caiu de R$ 0,80 para R$ 0,65 . O pagamento acumulado dos aluguéis de janeiro deve trazer ganho de R$ 0,72 por cota, segundo informou a gestora em fato relevante.

“A rede Selina está em processo de abertura de capital lá fora, e como algumas operações no Brasil ainda queimam caixa, eles nos pediram esse diferimento no pagamento do aluguel no hotel da Vila Madalena, mas esperamos atingir o breakeven após a virado do ano”, diz Victor Cioban, sócio da Mogno Capital, gestora do fundo.

A rede Selina prepara seu IPO (Oferta Pública Inicial) na Nasdaq neste ano via Spac (Companhia com Propósito Específico, que funcionam como veículos de investimento).

O fundo tinha, em julho, 50% da carteira investidos em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são títulos de dívida cujo devedor é o grupo Selina, e 45% em ativos imobiliários, somando a exposição a nove empreendimentos na carteira.

Além do aluguel dos imóveis, o fundo tem direito à participação de 20% na receita dos empreendimentos.

Cioban afirma que as receitas com unidades mais voltadas para o turismo de lazer já estão acima dos níveis pré-pandemia, mas as de turismos de eventos e negócios em grandes centros urbanos ainda estão um pouco abaixo.

“Nosso fundo foi o único do segmento de hotéis que não parou de distribuir dividendos na pandemia. As operações novas levam um tempo, até dois anos, para amadurecer e esperamos ver aumento das receitas com a volta dos eventos como shows, Carnaval nos grandes centros, que vai permitir aumentar a distribuição de dividendos sem precisar subir o valor do aluguel”, afirma Daniel Caldeira, fundador e CEO da Mogno Capital.

O fundo soma R$ 112,8 milhões de patrimônio e negocia com desconto de 24% na cota na Bolsa em relação ao seu valor patrimonial.

Os riscos no investimento em FIIs de hotéis

A receita com hotéis tende a ter mais volatilidade que o pagamento de aluguéis corporativos porque, além de sofrerem com a sazonalidade de períodos de alta e baixa temporadas, são mais suscetíveis a impactos dos ciclos econômicos. “Por isso, é um segmento que não temos na nossa carteira recomendada de FIIs”, diz Pires.

Em segundo lugar, vem o risco de liquidez, uma vez que esses portfólios costumam ter uma média de negociação diária abaixo de R$ 1 milhão e o investidor pode ter alguma dificuldade se quiser vender suas cotas, diz Pires.

O terceiro ponto que o investidor deve prestar atenção é na localização dos hotéis. Ativos mais bem localizados, em regiões metropolitanas de grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, próximos de aeroportos e centros comerciais tendem a ter maior demanda.

O analista da Levante, Luis Nain, ainda vê um cenário mais desafiador para os fundos de tijolos em geral, incluindo o segmento de hotéis, dado o crescimento mais fraco esperado para 2023.

A média da projeção dos analistas para o PIB no último Boletim Focus é de crescimento de 0,63% em 2023, abaixo do avanço de 2,76% esperado para este ano.

No caso específico dos FIIs de hotéis, Nain vê um desafio ainda maior, já que a parte das viagens de negócios não deve voltar e deve ser substituída por reuniões virtuais. Ao mesmo tempo, as viagens de turismo podem ser afetadas pelo maior comprometimento da renda.

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