Conflito na Ucrânia reforça foco em fundos imobiliários com perfil defensivo, veja as carteiras mais recomendadas para março

O conflito entre Rússia e Ucrânia, que fez disparar os preços das commodities, aumentou a preocupação com a elevação da inflação, o que poderia levar o Banco Central a fazer um ciclo monetário maior que o previsto. Nesse cenário, as corretoras reforçaram o foco em fundos imobiliários com perfil mais defensivo, como os de recebíveis e galpões logísticos, nas carteiras recomendadas para março.

“O cenário de aumento de juros tende a beneficiar os fundos de CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários] atrelados ao CDI. Portanto resolvemos manter a carteira de renda composta por FIIs com exposição ao CDI e à inflação”, apontou a Necton Investimentos em relatório.

O Ifix, índice que acompanha os fundos imobiliários na bolsa, encerrou fevereiro em queda de 1,3%, acumulando perda de 2,3% no ano.

Para a Guide Investimentos, o cenário deve permanecer volátil no curto prazo, diante da incerteza sobre o desenrolar do conflito entre Ucrânia e Rússia. “Reforçamos nossa preferência por setores mais defensivos, com boa capacidade de absorção da inflação e modelos operacionais resilientes”, afirma, em relatório.

O analista de fundos imobiliários do BB Investimentos, Richardi Ferreira, diz ser cedo para saber qual o efeito desse conflito no mercado de fundos imobiliários. “Por enquanto, o  impacto se daria por conta da pressão inflacionária, o que pode levar a um movimento de alta de juros acima do que a gente estava prevendo.”

Com os juros mais altos, os investidores tendem a migrar as aplicações para a renda fixa, que passa a oferecer retornos mais atrativos.

Veja abaixo os cinco fundos mais recomendados por 13 corretoras para março.

FIIs de recebíveis oferecem proteção com alta da Selic

Os fundos de recebíveis, que aplicam em títulos de dívida do setor imobiliário indexados ao CDI ou a índices de inflação, continuam sendo os preferidos das corretoras para buscar um perfil mais defensivo para as carteiras.

Apesar de negociarem perto do valor patrimonial, essas carteiras devem continuar entregando dividendos robustos, além da correção pela inflação, afirma Gustavo Caetano, especialista em FIIs do Banco Inter.

O BB Investimentos não fez alterações na carteira recomendada com perfil de renda para março, que conta com 50% de fundos imobiliários de recebíveis. Um dos fundos de papel recomendados pelo BB é o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), que conta com 45% do portfólio atrelados ao CDI.

Já o gestor do fundo de recebíveis Fator Verita (VRTA11), Rodrigo Possenti, da Fator Administração de Recursos, tem preferido créditos indexados ao IPCA, uma vez que o IGP-M neste ano não está mais atrativo por conta da queda do dólar frente ao real. “Podemos olhar papéis indexados ao CDI, mas mais de curto prazo”, diz.

No caso dos fundos de CRIs, os investidores precisam ficar atentos a dois fatores com a alta das taxas de juros: ao aumento do risco de inadimplência por parte dos emissores dos títulos e ao impacto da marcação a mercado dos papéis em carteira, afirma Possenti.

FIIs de logística seguem sendo boa opção

Mesmo com o aumento previsto da oferta de novos galpões logísticos neste ano, o segmento segue sendo considerado uma boa opção para os investidores de fundos imobiliários, apresentando uma das menores taxas de vacância do mercado, em média de 10%.

O BB Investimentos elevou a posição em fundos imobiliários da área de logística de 35% para 40%. “Esse segmento segue com bons fundamentos, taxas de vacância mais baixas que de outros fundos de tijolos e tende a ter uma recuperação do valor da cota mais rápida na Bolsa”, diz Ferreira.

Apesar da previsão de entrega de 3,8 milhões de metros quadrados (m²) em galpões logísticos para locação em 2022, segundo levantamento da SiiLA, Ferreira não acredita que o aumento da oferta terá impacto para o valor dos aluguéis. “Tem espaço para absorção dessas ofertas”, diz.

O especialista em FIIs do Inter, Gustavo Caetano, também acredita que a demanda continua maior que a oferta, mas prefere carteiras mais diversificadas, como a do Log CP Inter (LGCP11), que tem um portfólio de imóveis localizados nos Estados de Goiás, Minas Gerais, Espírito Santo, São Paulo e Rio de Janeiro.

Para quem olha mais o médio prazo, Caetano destaca que os fundos de escritórios devem começar a mostrar uma recuperação com a normalização da economia e volta do trabalho presencial. “Já começamos a ver um aumento da alocação dos fundos de fundos nessas carteiras”, diz.

“A sensação é que o pior já ficou para trás em termos de lajes corporativas e escritórios”, diz Gabriela Joubert, analista-chefe do Inter Invest.

Fundos de logística do lideram ganhos em fevereiro

Os fundos de logística estiveram entre as carteiras com maior retorno em fevereiro, considerando a valorização da cota na Bolsa e a distribuição de rendimentos.

Veja abaixo os cinco fundos com maior retorno segundo levantamento do TradeMap.

O fundo Pátria Logística (PATL11) liderou o ganhos no mês passado. A carteira pagou um rendimento de R$ 0,58 por cota referente a fevereiro, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,4%, segundo o BB Investimentos. “É um fundo que paga um dos maiores yields do segmento de fundos imobiliários de logística e está com desconto em relação ao valor patrimonial”, diz Ferreira.

“A ideia é manter uma distribuição de rendimento entre R$0,58 e R$ 0,60 por mês, mas esperamos um retorno maior do fundo com a recuperação do valor da cota na bolsa”, afirma Thiago Rocha, vice-presidente de real estate do Pátria Investimentos, gestora do portfólio.

O fundo anunciou recentemente a celebração de novo contrato com a empresa Rio Branco Alimentos S.A. (Pif Paf Alimentos) para locação no galpão localizado em Ribeirão das Neves (MG), com início em 1º de março pelo prazo de 60 meses. “Com isso, a taxa de vacância do fundo agora é zero, com vencimentos dos contratos só a partir de 2025”, afirma Antonio Wever, sócio e CIO de real estate & agro do Pátria Investimentos, gestor da carteira.

O fundo possui imóveis concentrados nos Estados do Rio de Janeiro e Minas Gerais e pretende ampliar a exposição a galpões no Estados de São Paulo,que é de 10% da carteira. “Apesar do aumento da oferta em São Paulo, vemos espaço para aumento do valor do aluguel”, diz Rocha.

O fundo SDI Logística Rio (SDIL11 ) anunciou em 21 de fevereiro o quarto aditamento ao contrato de aluguel com a empresa Sherwin-Williams, inquilina do galpão One Park, em Ribeirão Pires (SP), que resultará um incremento da receita de R$ 0,036 por cota nos próximos 12 meses. O anúncio contribuiu para a valorização do FII na Bolsa. O indexador do contrato foi alterado de IGP-M para IPCA  e o prazo foi estendido por mais um ano até 2032.