A mudança abrupta no perfil de risco de um fundo imobiliário pode se tornar um problema para os cotistas quando ocorre em meio a uma estratégia de crescimento acelerado.
Esse é um dos principais pontos de atenção levantados por Arthur Moraes, professor de finanças e especialista em FIIs, diante do uso cada vez maior de estruturas alternativas para financiar aquisições.
Segundo Moraes, mecanismos como renda mínima garantida, securitização, seller finance e cotas subordinadas podem ser utilizados para viabilizar o crescimento dos fundos, mas precisam estar alinhados à estratégia que o investidor conheceu ao comprar as cotas.
“O que eu acho importante é que um gestor não transforme o perfil de risco do fundo muito rapidamente. Se um fundo sempre foi conservador, com pouca alavancagem e operações mais voltadas para renda, e esse fundo muda muito de perfil, aí é um problema, especialmente se ele já tiver muitos cotistas e esses cotistas perceberem que mudou a direção do negócio”, disse Moraes em entrevista ao Liga de FIIs.
O investidor, portanto, também precisa conhecer o perfil de cada fundo e avaliar se a estratégia adotada é compatível com seus objetivos.
Para Moraes, a diversificação da carteira pode ser uma forma de reduzir o impacto caso um dos veículos altere significativamente sua exposição a risco.
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Renda também precisa estar alinhada à tese do fundo
A previsibilidade dos rendimentos é outro elemento que, segundo Moraes, precisa ser observado pelo cotista. Fundos de tijolo tendem a apresentar uma renda mais estável, enquanto fundos de papel podem ter oscilações maiores, inclusive em razão de mudanças nos índices que corrigem os CRIs.
“Se o veículo é de renda, eu tenho que ser capaz de identificar o que eu espero daquela renda. Eu sempre gosto de mostrar em aula, palestra e tal: renda harmônica você vai encontrar em fundo de tijolo. Em fundo de papel, não. A renda varia pra caramba. Não tem nenhum problema, mas tem diferenças”, disse.
O especialista destaca que essa diferença precisa estar clara para o investidor. Um fundo pode, por exemplo, distribuir R$ 1,10 por cota em determinado mês e R$ 0,70 no seguinte sem que tenha ocorrido um problema na carteira, apenas por conta das características dos ativos e dos indexadores.
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Consistência da gestão ganha importância
Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados da XP Research, ressalta a importância do fundo manter seu mandato alinhado ao perfil dos investidores que compraram suas cotas.
Segundo Gonçalves, o fundo deve seguir a tese de investimento apresentada desde o início, levando em consideração aquilo que os cotistas efetivamente compraram em termos de exposição e risco.
“Esse ponto é fundamental e pouco explorado no mercado, que é basicamente seguir o mandato de acordo com o seu passivo, ou seja, o fundo imobiliário seguir o mandato de acordo com o que os investidores compraram em termos de tese de investimentos para esse fundo desde o início”, comenta.
Para o especialista, uma mudança muito brusca pode obrigar o investidor a reavaliar sua posição e aumentar a volatilidade da cota no mercado secundário. “Se tem uma mudança muito abrupta, um cavalo de pau, de fato, gera descontentamento, gera ruído. Porque aquele investidor que tinha comprado por um motivo específico, esse motivo já não se mantém e aí ele tem que rever todo o investimento dele”, concluiu.
Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
