Com juros elevados, é melhor fundo imobiliário (FII) de papel ou de tijolo?

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Com juros altos, é melhor investir em FIIs de papel ou tijolo?

Os juros altos podem afetar sim o desempenho dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), mas optar por tijolo ou papel vai depender do que o investidor quer para a sua carteira, que pode ser geração de renda recorrente, ganhos de capital ou ambos.

Ao todo, são 420 FIIs listados na B3, com 1,9 milhão de investidores, que podem ser de papel, tijolo ou híbridos.

Os de papel investem em recebíveis imobiliários, como os CRIs (certificados de recebíveis imobiliários).

Já os de tijolo compram diretamente as propriedades e costumam ser especializados em determinados tipo de empreendimento (fundos de galpão/logística, de escritórios/lajes corporativas, hotéis, shoppings).

No fundo de tijolo, o ganho vem da geração de renda do aluguel ou do lucro da venda dos ativos.

Gustavo Asdourian, sócio da Guardian Gestora, lembra que as variáveis macroeconômicas exercem pressão no preço desses ativos. Os fundos de papel com recebíveis atrelados ao IPCA tiveram desempenho pior em meses de deflação, assim como um PIB mais fraco pode aumentar a vacância em um fundo de tijolo especializado em shoppings.

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A taxa Selic atualmente está em 13,75% ao ano é a expectativa é que ela fique em patamar elevado por um patamar prolongado de tempo. Além disso, não são esperados novos períodos de deflação dos índices de preços.

“Diante deste cenário, os FIIs de papel com presença de ativos com remuneração atrelada ao CDI cumprem papel importante nos resultados da carteira pelos próximos 24 meses”, diz o gestor.

Risco de vacância

Os de tijolo, em tese, são beneficiados pela inflação, já que muitas vezes os contratos de aluguel são reajustados pelo IPCA ou IGP-M. No entanto, é preciso lembrar que inflação e juros em alta corroem os ganhos de uma empresa, que pode precisar rescindir os contratos de aluguel ou ficar inadimplente.

“A depender de quanto tempo os juros básicos serão mantidos nestes patamares, vacância e inadimplência poderão ser observadas em alguns fundos, principalmente os que obtêm renda a partir de contratos típicos de locação”, explica Asdourian.

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Para ele, o que o investidor não pode tirar do radar é a qualidade dos ativos do fundo. Para isso, deve acessar o relatório gerencial do fundo, que é publicado mensalmente, para saber quem são os inquilinos (fundos de tijolo) e devedores (fundo de papel) do fundo que se pretende investir, as garantias e a localização do imóvel.

“A análise baseada apenas nos dividendos é um dos maiores riscos que o investidor pode correr”, diz.

Victor Moura, responsável pela área de crédito da Brio Asset, explica que os investidores pessoas físicas tendem a procurar fundos de tijolo porque são mais estáveis no pagamento de dividendos, mas concorda que é importante avaliar como o cenário macro pode afetar a qualidade desses ativos.

Além disso, lembra que os fundos de papel têm um giro mais rápido do que os de tijolo. Se um processo deflacionário se intensifica, o gestor pode mudar os papéis da carteira e buscar outros indexadores. No caso de um fundo de tijolo, o giro é menor – afinal, depende de contratos de locação e compra e venda de imóveis.

“É preciso olhar sempre os ativos do fundo. Quando se fala dos de tijolo, de maneira geral, os mais atrativos são os de logística ou de renda urbana (lajes) bem localizados. Esses FIIs costumam ser mais defensivos e os dividendos mais constantes”, explica.

Mas Giuseppe Galante Neto, especialista em FIIs da Ouro Preto Investimento, lembra que a demanda por galpões de logística pode esfriar entre o curto e médio prazo, já que o Brasil está no final de um ciclo de expansão desse segmento.

“As lajes corporativas em boas localizações devem continuar com demanda nos próximos meses e anos”, avalia.