Fique de olho: BB e Caixa fazem leilão de imóveis com até 80% de desconto

A Caixa e o Banco do Brasil (BBAS3) realizam na próxima quarta-feira (30) leilões extrajudiciais de 70 e 3,2 mil  imóveis respectivamente,  com descontos de até 80% no preço.

A aquisição por meio de um leilão pode ser uma oportunidade de compra de propriedades com um desconto relevante, mas exige alguns cuidados. É preciso considerar os riscos e o que prestar atenção antes de dar um lance.

Com o impacto da pandemia na economia, tem crescido o anúncio de leilões de imóveis retomados pelos bancos de clientes que não conseguiram honrar as parcelas do financiamento –o Santander realizou um leilão de 140 imóveis por meio de leilão extrajudicial no último sábado.

Em geral, após a notificação de inadimplência no financiamento imobiliário, a lei 9.514 , que institui a alienação fiduciária do imóvel, estabelece que os mutuários têm 15 dias para quitar o débito a partir da data da intimação. Se isso não acontecer, o imóvel pode ser retomado pelo banco e ele é obrigado a marcar duas datas de leilão para venda da propriedade.

Há dois tipos de leilões de imóveis: judicial e extrajudicial. Em geral, os leilões realizados pelos bancos são da modalidade extrajudicial, quando o bem não leiloado de forma compulsória, e sim com base no contrato firmado com o proprietário.

Banco do Brasil

No caso do Banco do Brasil, o leilão será realizado online por meio da plataforma Lance no Leilão, no dia 30 de março, às 11h e 14h. Serão colocadas a venda mais de 3,2 mil propriedades em todo o país por meio de leilão e oferta direta de imóveis no site Seu Imóvel BB, parceria do banco com a plataforma de imóveis Resale com até 80% de desconto, por valores que iniciam em R$ 14,4 mil e chegam a R$24,8 milhões.

Podem participar pessoas físicas e jurídicas, mas é necessário um cadastro com até 48 horas de antecedência do evento. Serão leiloados casas, apartamentos, terrenos e até uma agência  desativada.

O pagamento vai depender do lote, podendo ser feito à vista, financiamento imobiliário ou carta de crédito de consórcio imobiliário. “Se o arrematante deu o lance mas não teve o crédito aprovado, por exemplo, ele perde o direito de compra do imóvel e não tem punição, desde que não fique caracterizado que o lance foi de má fé”, diz a advogada especialista em direito imobiliário, Ana Carolina Osório, do escritório Osorio Batista.

Caixa

Já no caso da Caixa, serão disponibilizadas 70 propriedades no estado de São Paulo com desconto de até 50%. O leilão será realizado no site Fidalgo Leilões a partir das 10h do dia 30 de março.

Cada imóvel possui as suas próprias condições de pagamento, que pode ser à vista, com recursos do FGTS, com financiamento concedido pela Caixa, com parcelamento ou consórcio da Caixa.

Cuidados antes de dar um lance

Antes de fazer um lance em um leilão de imóveis, contudo, é preciso tomar certos cuidados para o desconto não virar uma dor de cabeça depois.

Veja abaixo o que verificar.

Analise o valor de mercado do imóvel

Segundo Osório, no caso do leilão extrajudicial, na primeira data do leilão, o valor do imóvel corresponde ao preço que ele foi avaliado para o financiamento, devidamente corrigido.

Na segunda data, o lance mínimo é o valor do saldo da dívida do antigo proprietário com o banco e que não foi quitado, mais os custos com o leilão. Se não houver nenhuma oferta, o banco pode depois vender essa propriedade como quiser.

“Quem tiver intenção de arrematar um imóvel no leilão é importante verificar qual o valor de mercado do imóvel para ter uma ideia do desconto real oferecido e também considerar outros pontos, como a liquidez, se é fácil revender a propriedade naquela região”, diz Osório.

Carlos Eduardo Costa, responsável pela área de educação financeira do Banco Mercantil, afirma que uma das formas de fazer essa avaliação é consultar outros imóveis na mesma região, de características parecidas, para avaliar se o valor é atrativo.

Dívidas a serem arcadas pelo comprador 

No caso do leilão extrajudicial, o interessado na compra deve checar no edital os débitos relativos aos imóveis. Em geral, segundo Osório, dívidas de natureza pessoal anteriores ao leilão não são de responsabilidade do arrematante, a não ser débitos envolvendo pagamento de condomínio e IPTU, que às vezes podem ser herdados pelo comprador.

“É importante ver se no edital aparece o código de inscrição do imóvel na prefeitura para poder checar se existe algum pagamento de IPTU atrasado”, diz Osório.

A advogada alerta, contudo, que apesar de dívidas atreladas a uma penhora do imóvel não serem herdadas pelo arrematante no leilão extrajudicial, ele pode ter que pedir o cancelamento desses débitos e pagar os custos desse processo.

Daniele Akamine, sócia do Akamine Advogados, reforça que o edital do leilão tem que ser lido com atenção. É nele que constarão eventuais débitos de IPTU ou condomínio do imóvel e a informação se esses débitos serão de responsabilidade do arrematante, se o bem está ocupado ou não e se  aceita financiamento após o lance.

“Não existe uma regra fixa. Cada edital mostrará uma condição diferente e o interessado precisa avaliar se o que está sendo apresentado compensa”, explica.

Custos da transação

Além de pagar pelo lance no leilão, o arrematante tem que considerar alguns custos, como o pagamento da comissão do leiloeiro (que em geral é de 5% do valor da aquisição) mais o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que varia de acordo com cada município e pode chegar a 3% do valor da compra. Há ainda encargos de cartório com a escritura pública de compra e venda e registro do imóvel.

Costa, consultor do Mercantil, lembra que esses custos adicionais, assim como eventuais débitos que o imóvel tenha, precisam ser levados em conta na hora de dar o lance.

“É importante a pessoa saber a condição do imóvel e as despesas que ele irá gerar. Muitas vezes o interessado vê o preço e acha atrativo, mas precisa colocar na conta os gastos acessórios que terá nessa transação”, explica.

Conversar com os vizinhos e o porteiro 

Também é preciso levar em conta que é mais difícil avaliar a condição de conservação de um imóvel que está sendo leiloado, já que nem todos estão abertos à visitação.

Geralmente, os imóveis que vão a leilão estão ocupados e não é possível ver a situação da propriedade. Osório recomenda que o interessado visite o local e procure falar com vizinhos, porteiro e síndico do local para ter mais informações.

Após a transferência de propriedade, o comprador tem que encaminhar uma notificação extrajudicial e tentar um acordo amigável. Se o antigo morador se recusar a sair, o arrematante pode entrar com uma ação judicial. O prazo para desocupação do imóvel estabelecido pela Lei de alienação fiduciária é de até 60 dias.

“Em geral, a venda desses imóveis é feita via ad corpus, ou seja, o leilão não pode ser anulado porque a propriedade não está bem conservada”, diz Osório. “Mas como os descontos são muito atrativos, pode valer a pena a aquisição”, diz.