O que esperar de JHSF (JHSF3) e outras empresas ligadas ao público de alta renda no 2º semestre?

Com mais da metade de 2022 já nos livros de história, a economia brasileira superou as expectativas durante o primeiro semestre deste ano, mesmo em meio a uma variante da Covid-19, a guerra no Leste europeu e a inflação e juros altos. O que seria uma completa incógnita acabou se tornando uma oportunidade para as empresas da Bolsa de Valores brasileira – sobretudo aquelas focadas no público de alta renda.

No início do ano, a Agência TradeMap elencou seis empresas que poderiam ser algumas das mais resilientes durante a crise econômica que parecia se aproximar do Brasil.

As companhias listadas na Bolsa que se enquadravam neste quesito eram: Gafisa (GFSA3); Trisul (TRIS3); JHSF (JHSF3); Vivara (VIVA3); Multiplan (MULT3) e BR Partners (BRBI11).

O forte viés imobiliário era fundamentado na esperada recuperação econômica e na reabertura total da economia, o que voltaria a movimentar os shopping centers e poderia acelerar as entregas.

Há, naturalmente, outras companhias ligadas à alta renda que tiveram desempenho operacional relativamente positivo desde o início do ano, como Arezzo (ARZZ3) e Grupo Soma (SOMA3), ligadas ao varejo de moda e mercado de luxo.

Contudo, a fim de traçar um cenário posterior às previsões feitas inicialmente, analisaremos empresa por empresa elencada, seus retrospectos nos primeiros meses do ano e a expectativa para os próximos trimestres.

Gafisa

A perspectiva para a Gafisa girava em torno do excesso de poupança dos clientes mais ricos e, em vista da inflação que já havia tomado conta de 2021, a proteção do poder de compra e do patrimônio em imóveis.

No primeiro semestre deste ano, os lançamentos da companhia dispararam 70,7%, para R$ 526 milhões, na comparação com os primeiros seis meses do ano passado. Foram quatro lançamentos, sendo três em São Paulo e um no Rio de Janeiro.

A desaceleração das vendas brutas e a queda de 18% no VGV (valor geral de vendas) entregue fez com que o desempenho financeiro da companhia ficasse aquém do esperado.

A receita líquida da empresa subiu 7% no primeiro semestre, para R$ 458,57 milhões. O custo de produção, entretanto, corroeu a operação da empresa, que viu seu lucro bruto recuar 10% na comparação anual.

Junto à deterioração das margens, o resultado líquido da empresa foi negativo em R$ 30,12 milhões no primeiro semestre.

A maior parte do prejuízo no período, de R$ 30,24 milhões, veio do período entre abril e junho, marcado pelo início do arrefecimento do preço das commodities e dá perspectiva de desaceleração da guinada da taxa de juros no Brasil.

No frigir dos ovos, o desempenho operacional da companhia passa por um forte crescimento desde antes da pandemia.

Após um período de reformulação e dois anos sem lançamentos, a companhia acelerou seus negócios após um aumento de capital e tem apostado em inovação.

Sem se acomodar no poder de compra da alta renda, a companhia visa angariar seu espaço no metaverso e negócios disruptivos, investindo e sendo uma facilitadora de startups e empresas inovadoras do setor de construção.

Trisul

A segunda integrante do setor de construção civil é a Trisul. A companhia paulista apresentou R$ 312,86 milhões em vendas líquidas no primeiro semestre deste ano, queda de 26% na comparação anual.

No acumulado deste ano, as ações da Trisul acumulam uma queda de 17%, mas o ponto mais baixo do ano já ficou para trás. Desde 14 de junho, os papéis da empresa já sobem mais de 40%, com o horizonte mais positivo para os ativos imobiliários.

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Mas, o fato é que o desempenho, especialmente no segundo trimestre, não foi animador.

Entre abril e junho, o lucro bruto atingiu R$ 65,9 milhões, redução de 15% em comparação ao primeiro trimestre de 2021, enquanto a margem bruta registrou 31,4%, queda de 5 p.p (pontos percentuais) na base anual.

No segundo trimestre, foram realizadas duas entregas de empreendimentos, totalizando 116 unidades. No acumulado do primeiro semestre, foram feitas cinco entregas, que somaram 487 unidades.

Existem 18 obras em andamento, sendo 13 voltadas ao público de alta renda. Ao todo, são 2.099 unidades que serão ofertadas neste segmento. O sucesso virá da boa execução do repasse de custos aos preços das unidades.

Vale a pena atentar-se ao nível de endividamento da companhia. Entre março e junho deste ano, a dívida líquida cresceu 10%, para R$ 331 milhões, enquanto o caixa cresceu apenas 3%.

JHSF

A JHSF é mais uma das empresas que estão ligadas ao setor imobiliário, mas com vieses diferentes.

A companhia ligada ao público de alta renda do início ao fim atua sobre hospitalidade e gastronomia, shoppings, tem até um aeroporto executivo e, claro, a incorporação. Essa última vertical foi o destaque do segundo trimestre deste ano.

O resultado em incorporação da JHSF vem das vendas de projetos lançados, os quais são produzidos sobre os terrenos que a companhia coloca em seu landbank, ou banco de terrenos. Na base sequencial, houve um positivo aumento nas vendas contratadas em comparação ao primeiro trimestre deste ano.

Recentemente, a empresa acumulou estoques de projetos lançados, após ter segurado as vendas ao longo dos últimos trimestres.

A JHSF conta com 15 imóveis residenciais de alto padrão para locação. A renda anual contratada atualmente é de R$ 18 milhões.

Em entrevista à Agência TradeMap no primeiro trimestre deste ano, a empresa havia adiantado que a alta dos juros poderia reduzir a velocidade das vendas – dito e feito.

O custo dos produtos e serviços vendidos em incorporação foi o único em trajetória de queda, diferentemente de shopping centers, hospitalidade e aeroporto.

Ainda assim, as vendas consolidadas cresceram fortemente nos shoppings e varejo digital, além de que a gastronomia é cada vez mais beneficiada pelo forte fluxo nos restaurantes, dado que seu público-alvo pouco sentiu a perda do poder de compra.

Para os próximos trimestres, as perspectivas para companhia dependem diretamente da demanda estimulada (ou não) pela política monetária. No entanto, a diversificação dos negócios pode amenizar a volatilidade dos resultados.

Vivara

A tese de investimento na Vivara diz respeito tão somente ao mercado de luxo no Brasil e no mundo, e a ascensão deste nicho em que algumas empresas de alta renda estão posicionadas.

Ao longo da pandemia, o público mais abastado criou poupança em função das circunstâncias e trouxe vida aos produtos e serviços de demanda pouco essencial. Ou seja, joalherias, como a Vivara, conseguiram sustentar seus negócios relativamente bem durante o período mais intenso da Covid-19.

O gráfico abaixo mostra que a geração de receita da empresa teve uma leve contração durante 2020, mas que logo no início do ano passado já havia retomado a trajetória de alta e atualmente está no maior patamar da história.

No primeiro semestre deste ano, a receita líquida da companhia somou R$ 806,8 milhões, alta de 39,2% na comparação com os primeiros seis meses de 2021. No acumulado de 12 meses, o faturamento líquido supera a marca de R$ 1,6 bilhão.

Isso porque a empresa é a maior rede de joalherias da América Latina, com uma produção verticalizada e com intenso uso de dados para otimizar a operação. São mais de cinco milhões de clientes cadastrados no território nacional.

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A total reabertura econômica fomentou as vendas em mesmas lojas no segundo trimestre, que atingiu 31%, uma das maiores marcas do mercado. As vendas em lojas físicas, altamente dependentes da livre operação de shopping centers, avançaram 37,7%.

Com uma estratégia de crescimento físico contido (abertura líquida de apenas dez unidades entre Vivara, a marca Life e quiosques), a empresa mantém 232 pontos de venda, que registraram uma receita bruta de R$ 465,3 milhões no segundo trimestre, avanço de 31,7% na comparação anual.

A Vivara realizou seu IPO em outubro de 2019. Desde então, as ações subiram 7%. No acumulado de 2022, os papéis avançam quase 5%. Mesmo que andando de lado, os papéis passaram por alta volatilidade, nunca mais tendo atingido a máxima histórica de R$ 34,16, que foi no dia 18 de junho de 2021.

Multiplan

A reabertura econômica total e a demanda reprimida dos consumidores mais ricos fez sentido na operação da Multiplan ao longo do primeiro semestre deste ano.

Entre janeiro e junho, o NOI (resultado operacional líquido) atingiu a marca de R$ 711,3 milhões, avanço de 59,8% em comparação ao mesmo intervalo do ano passado, mostrando que a forte atividade já está em patamar acima da pré-pandemia.

O indicador é muito utilizado para apresentar o desempenho de ativos imobiliários, e basta subtrair as despesas operacionais da receita operacional bruta em determinado período.

No caso da margem NOI, que é o resultado do indicador dividido pela receita líquida, a Multiplan também mantém um bom desempenho em patamar satisfatório. No primeiro semestre, a margem foi de 86,9%, alta de 4,12 p.p em um ano.

No Brasil, as atividades em shopping centers se misturam com lazer, serviços e entretenimento, não sendo restritas apenas ao consumo de produtos. A tese de perpetuidade dos empreendimentos também gira em torno da sensação de segurança que há dentro dos shoppings, algo relevante no país.

As vendas dos lojistas nos shoppings de alta renda da Multiplan atingiram R$ 4,9 bilhões no segundo trimestre, alta de 28,9% ante o mesmo intervalo de 2019, quando a pandemia era inimaginável.

As perspectivas para o segundo semestre são igualmente positivas, já que há a sazonalidade de eventos como Black Friday e Natal. Do ponto de vista das ações em Bolsa, a estabilização da Selic pode trazer uma percepção mais convidativa para empresas ligadas ao âmbito imobiliário.

BR Partners

Diferindo-se das expectativas para a recuperação imobiliária, a BR Partners está posicionada para o que é chamado de financial deepening, ou seja, o aprofundamento dos serviços financeiros – que hoje ainda são mais acessados por grandes clientes.

Com suas cinco verticais (banco de investimento, mercado de capitais, Sales & Trading e investimentos), a companhia tende a surfar a criação de poupança das empresas, famílias e pessoas mais abastadas no Brasil, rivalizando com o BTG Pactual (BPAC11).

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No primeiro semestre, a receita total da companhia foi de R$ 199,2 milhões, número 31,1% maior do que o reportado no mesmo intervalo de 2021. O retorno sobre patrimônio líquido médio é de sólidos 21%.

No que se refere especificamente ao relacionamento com famílias e clientes pessoas físicas mais abastadas, a área de Investimentos tem apresentado forte crescimento.

Embora ainda pouco representativa na receita total, o faturamento do segmento atingiu R$ 2,4 milhões durante janeiro e junho deste ano, avanço de 87% em 12 meses.

Ao todo, são R$ 373 milhões em ativos sob gestão, sendo que a geração de receita vem das taxas cobradas pelo controle dos fundos, que investem em empresas a preços atrativos.