Como funciona a calculadora de financiamento Price × SAC do TradeMap
O banco costuma apresentar a proposta em um único sistema de amortização, o que impede comparar o custo da escolha ao longo do contrato. A calculadora põe os dois sistemas lado a lado com o mesmo valor, a mesma taxa e o mesmo prazo.
A calculadora projeta o fluxo de pagamentos de um financiamento no sistema Price, de parcela fixa, e no Sistema de Amortização Constante, o SAC, de parcela decrescente. Parte do valor financiado, da taxa de juros anual e do prazo em meses, converte a taxa em mensal por equivalência composta e aplica a regra de cada sistema. Devolve a parcela fixa do Price, a primeira e a última parcela do SAC, a diferença de juros entre os dois, um gráfico da evolução das parcelas e um quadro com total pago e juros totais. Ambos os sistemas constam da regulação do crédito imobiliário, e a Resolução CMN nº 4.676, de 2018, admite no art. 6º financiamento de até 90% do valor de avaliação do imóvel quando o contrato usa SAC ou Sacre. O lado Price equivale à operação de financiamento com prestações fixas da Calculadora do Cidadão, do Banco Central.
Os campos de entrada
Valor financiado é o montante emprestado, já descontada a entrada, e funciona como fator de escala. Mantidas taxa e prazo, ele é proporcional a parcela, total pago e juros de cada sistema.
Taxa de juros (a.a.) é a taxa anual do contrato. A calculadora não a divide por doze, converte por capitalização composta, de modo que doze meses de juros mensais reproduzam a taxa anual informada.
Prazo (meses) é o número total de parcelas. Prazos mais longos reduzem a parcela e aumentam os juros acumulados, além de ampliar a diferença entre os dois sistemas. Prazos mais curtos encarecem a parcela e aproximam um sistema do outro.
Como cada sistema forma a parcela
No Price a parcela é a mesma do primeiro ao último mês. A calculadora encontra o valor exato que, repetido ao longo de todo o prazo, quita o financiamento com os juros embutidos. O que muda é o destino do dinheiro dentro de cada parcela, já que no início quase tudo vai para os juros e pouco abate a dívida, e com o tempo essa proporção se inverte. No SAC a amortização é fixa, igual ao valor financiado dividido pelo prazo, e os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai de forma linear, o que faz a parcela começar alta e diminuir todo mês. O indicador Economia do SAC é a diferença entre os juros totais dos dois sistemas. O SAC cobra menos juros porque reduz o saldo devedor mais rápido, em troca de uma primeira parcela mais alta, que exige mais renda na aprovação.
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