O Ifix, índice que acompanha o desempenho dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) listados em Bolsa, subiu 5,76% em agosto, maior alta desde dezembro de 2021. A recuperação foi impulsionada pelas carteiras de tijolos, que investem diretamente em imóveis como lajes corporativas e shopping centers, cuja valorização foi de 11,1%, contra perda de 0,3% dos portfólios de papel, segundo a Teva Índices.
Para setembro, a expectativa de interrupção do ciclo de alta de juros na próxima reunião do Banco Central e a desaceleração da inflação devem continuar sustentando a recuperação dos FIIs de tijolos, em especial o do segmento de lajes corporativas, que ainda estão com preços descontados na Bolsa. Já a distribuição de dividendos dos fundos de papel, principalmente os que investem em títulos de dívida atrelados ao IPCA, deve continuar pressionada.
“Esperamos a continuidade na recuperação do Ifix frente à desvalorização excessiva das cotas dos fundos nos últimos meses e sinalizações mais concretas do fim do ciclo de alta de juros, porém mantemos uma postura mais cautelosa frente a um cenário mais desafiador e incerto no espectro político-econômico”, aponta a Guide Investimentos em relatório de setembro.
No mês passado, o segmento de shopping center liderou os ganhos entre os FIIs, apresentando retorno médio de 14,7%, considerando a valorização da cota e a distribuição de dividendos, segundo o BTG Pactual.
O crescimento do PIB (Produto Interno Bruto), que avançou 1,2% no segundo trimestre puxado pelo setor de serviços, tem contribuído para o desempenho desses ativos, cujas vendas já ultrapassaram os níveis pré-pandemia.
Contudo, após a alta no mês passado, o desconto desses portfólios também diminuiu, com o valor da cota na Bolsa sendo negociada, em média, em linha com o patrimonial, apontou o BTG em relatório de setembro.
Em setembro, a pior performance entre os FIIs foi a dos fundos de recebíveis, que investem em títulos de dívida imobiliária como CRIs (Certificados de Recebíveis imobiliários). O segmento registrou retorno negativo de 0,5% mês passado, segundo o BTG.
O desempenho desses fundos foi impactado principalmente pela desaceleração da inflação em julho, com o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) mostrando deflação de 0,68%. Isso afetou a distribuição de rendimentos das carteiras concentradas em papéis indexados a índices de preços.
Para setembro, corretoras como BTG e Órama veem oportunidade de investimento no segmento de lajes corporativas, que segue sendo um dos mais descontados do mercado, cujas cotas são negociadas na Bolsa, em média, a 82% do valor patrimonial.
“Na nossa visão, enxergamos upside (potencial de alta) para as lajes corporativas, que devem ser o canal de maior ganho de capital para o longo prazo, por meio da melhora gradual dos indicadores de absorção e vacância do mercado”, destacou o BTG no relatório.
No portfólio compilado pela Agência TradeMap a partir das indicações de 13 corretoras para setembro, houve uma substituição: saiu o fundo RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11) e entrou o FII BTG Pactual Logística (BTLG11).
Confira a seguir os cinco fundos imobiliários mais recomendados para setembro.
HGRE é o mais indicado no segmento de lajes corporativas
Com preços descontados na Bolsa, os fundos de escritórios estão entre os segmentos vistos pelas corretoras com maior potencial de alta a partir da iminente interrupção da alta da Selic e possível corte da taxa básica em 2023.
Com a retomada gradual do trabalho presencial e poucas ofertas de estoque novo de imóveis, a taxa de vacância no segmento de lajes corporativas tem diminuído. No segundo trimestre, ficou em 21,6% – ante 22,2% registrados nos primeiros três meses deste ano.
“Apesar de ser marginal, a queda na taxa de vacância confirma pelo terceiro trimestre consecutivo que mais espaços foram locados do que desocupados”, afirmou o BTG.
“O segmento de lajes corporativas é onde vemos mais oportunidade, uma vez que os fundos estão baratos, com muitos negociando abaixo do custo de reposição dos imóveis [isto é, abaixo do custo de se construir imóveis novos] e o aumento da ocupação deve trazer um upside para os dividendos”, diz Anna Clara Tenan, CFA, analista de FIIs e Fiagros da Órama à Agência TradeMap.
Nesse segmento, o fundo HGRE11 é o preferido nas carteiras recomendadas das corretoras. Negociados na Bolsa com desconto de 12% em relação ao valor patrimonial, o fundo possui 19 ativos em carteira e tem pagado neste ano um rendimento de R$ 0,78 por cota.
Em agosto, o fundo informou a conclusão da desocupação de três conjuntos do edifício Brasilinterpart,
elevando a vacância financeira para 24,5%.
O fundo, no entanto, informou que está em negociação avançada para a locação de um conjunto Transatlântico e para o aluguel de oito andares do Torre Martiniano, com conclusão das obras prevista para outubro de 2022. Ambos os edifícios estão localizados na cidade de São Paulo.
“Diante dos anúncios positivos, seguimos confiantes com a tese de investimento do HGRE11, pelo elevado desconto em relação ao seu valor patrimonial e pelo fato de acreditarmos que as locações dos ativos vagos tendem a destravar rendimentos interessantes para o fundo mais à frente”, afirmou o BTG mais uma vez.
FIIs de logística como opção defensiva para a carteira
Embora tenham reduzido o desconto do valor na cota na Bolsa, que é negociada hoje, em média, em linha com o valor patrimonial, os fundos de galpões logísticos continuam como uma opção de investimento mais defensivo para as carteiras. Esse segmento possui contratos de aluguel atípicos – de longo prazo e que permitem o repasse da inflação, o que gera maior previsibilidade de receita.
Neste caso, o BRCO11 continua sendo a preferência entre as carteiras recomendadas das corretoras. O fundo possui 11 propriedades, com taxa de vacância zero, e a maioria das propriedades está localizada próxima de grandes centros, o chamado last mile, que possuem maior demanda por parte das empresas.
O fundo tem pago um rendimento médio de R$ 0,66 por cota neste ano, o que representa um dividend yield anualizado de 7,8%.
Fundos de recebíveis com maior exposição ao CDI ganham preferência
Com a desaceleração da inflação e perspectiva de permanência da taxa Selic em um patamar elevado por um bom tempo, os fundos de papel com maior exposição a títulos de dívida imobiliária indexados ao CDI têm ganhado preferência.
A média das projeções dos analistas no último Boletim Focus, divulgado na segunda-feira (5), indica a manutenção da taxa Selic em 13,75% até o fim deste ano, caindo para 11,25% no fim de 2023.
Nesse segmento, o HGCR11 é destaque entre as carteiras recomendadas das corretoras.
O portfólio possui uma carteira mais diversificada de recebíveis, sendo 45% indexados ao CDI e 52% atrelados a índices de preços, segundo relatório do fundo de agosto.
O HGCR11 vem aumentando a distribuição de rendimentos, que passou de R$ 1,050 em janeiro para R$ 1,20 desde julho.
Em agosto, o fundo anunciou a 9ª emissão de cotas, com o objetivo de captar até R$ 500 milhões.
“Acreditamos que a exposição a FIIs de CRIs com operações em CDI seja bastante interessante para pegar dividendos altos, o que consequentemente resulta também em potencial aumento de preços”, aponta a Órama em relatório.
A corretora aumentou a exposição a ativos atrelados ao CDI na carteira recomendada de setembro para 50%, de 35% anteriormente.
Ainda no segmento de recebíveis, a analista da Órama destaca que os Fiagros (Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais) são uma boa opção, uma vez que a maioria investe em papéis atrelados ao CDI.
“A maior parte desses fundos (87%) investe em papéis que pagam um retorno de CDI mais um spread (prêmio adicional) médio de 5,4%”, diz Tenan.
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