O atual patamar da caderneta de poupança impede que o crédito imobiliário ganhe maior relevância no país. Para Otávio Damaso, diretor de regulação do Banco Central (BC), para que o total de financiamentos passe dos atuais 10% do PIB para mais de 20% é necessário desenvolver outras fontes de recursos (funding).
“Esse atual modelo (baseado em poupança) vai persistir por muito tempo, mas não vai mudar o nosso patamar para que tenhamos 20%, 25% do PIB em crédito imobiliário como outros emergentes”, disse durante evento da Abecip (Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança).
Atualmente, a principal fonte de recursos para a compra de imóveis é a poupança, que tem um saldo de R$ 1 trilhão. Os bancos precisam destinar 65% da caderneta para o financiamento imobiliário, mas como a maior parte já está nesse limite, outras fontes de recursos se fazem necessárias.
Além disso, há uma migração de recursos da caderneta de poupança para outros investimentos que possuem rentabilidade maior em um cenário de taxa Selic a 13,75% ao ano.
Para Damaso, uma das alternativas é a LIG (Letras Imobiliárias Garantidas). O BC e agentes do mercado estão trabalhando para possibilitar que a emissão desses papéis também seja feita no exterior, possibilitando uma fonte de recursos adicional.
No entanto, para Damaso, a principal alternativa para a poupança no futuro é o mercado de securitização, que é quando um conjunto de contratos de financiamento é convertido em um título de dívida que é adquirido por investidores, garantindo a antecipação de recursos ao detentor desses contratos (bancos, incorporadoras).
“É isso que vai fazer com que mudemos de patamar. É uma agenda que já começamos a discutir alguns pontos com alguns agentes de mercado, como a padronização dos contratos”, disse, afirmando que essa negociação é necessária para se ter uma real alternativa em cinco ou dez anos.
Para Sandro Gamba, diretor de negócios imobiliários do Santander, a poupança é relevante para o financiamento do mutuário, que necessita de prazos elevados – os contratos de financiamento podem chegar a 35 anos. No entanto, para as construtoras, essa diversificação já começa a existir.
“A construção tem um prazo de dois, três anos. Como o período é menor, as construtoras podem pegar funding de mercado”, diz.
O financiamento imobiliário em 2021 totalizou R$ 255 bilhões, um recorde histórico. Para esse ano, o diretor da entidade, José Ramos Rocha Neto, haverá uma desaceleração para R$ 250 bilhões. Se esse montante se confirmar, será o segundo maior desempenho da história da associação.
“O ano de 2022 começou desafiador, mas estamos vendo o crédito imobiliário acelerando”, disse.
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