A operação da MRV (MRVE3) no quarto trimestre do ano passado ficou aquém do esperado pelo mercado. Por volta das 13h30 desta quinta-feira (17), as ações da construtora mineira caíam 4,89% na Bolsa, a R$ 10,11. E poderia ter sido pior.
O destaque da MRV no período entre outubro e dezembro do ano passado foi a subsidiária AHS, resultado da internacionalização da MRV a partir do início de 2020. A empresa americana vendeu três empreendimentos no intervalo, totalizando US$ 149 milhões.
A operação consiste no desenvolvimento e construção de empreendimentos residenciais para locação e posterior venda para investidores. O landbank (banco de terrenos) está preparado para produzir mais de sete mil unidades, podendo gerar o equivalente a R$ 11,4 bilhões em VGV à empresa.
O negócio contribuiu com as margens da MRV, uma vez que as vendas no trimestre foram realizadas com cap rate menores do que o previsto inicialmente e o aumento do preço dos aluguéis foi realizado acima da inflação americana.
A Luggo também foi um ponto alto do trimestre. Considerada uma startup, a empresa adquire terrenos, constrói apartamentos e depois aluga. Em seguida, os edifícios são vendidos.
No quarto trimestre do ano passado, a empresa vendeu dois empreendimentos, por R$ 106 milhões, trazendo um efeito positivo sobre o Ebitda e o lucro da companhia no consolidado.
Segundo a empresa, o mercado americano está muito aquecido e a AHS deve continuar tendo forte performance, assim como a Luggo no Brasil.
Porém, vale ressaltar que tanto a empresa dos Estados Unidos como a brasileira dependem, exclusivamente, da venda de ativos maduros. Com esses recursos, são realizados novos desenvolvimentos (sem elevar o endividamento). Caso o cenário da construção civil se torne ainda mais nebuloso pode haver volatilidade nas atividades.
Foto do trimestre
Consolidado (em R$ milhões)
4T21 4T20 %
Receita Operacional Líquida 1.904
1.702
11,9%
Lucro bruto 446
483
-7,6%
Margem bruta 23,40%
28,4%
-4,9 pp
Despesas gerais e administrativas -144
-118
22,1%
Ebitda 524
327
60,3%
Margem Ebitda 27,5%
19,2%
8,3 pp
Lucro líquido 300
196
53,1%
Margem líquida 16%
11,5%
4,2 pp
ROE (12 meses) 13,70%
10,20%
3,5 pp
Em termos de vendas, a MRV&Co consolidado registrou um VGV de R$ 2,4 bilhões no quarto trimestre do ano passado, alta de 18% em relação ao reportado no mesmo período de 2020. O preço médio por unidade saltou 30%, para R$ 237 mil.
O core business , porém, deixou a desejar. Os negócios relacionados somente à MRV tiveram um VGV 16,2% menor (R$ 1,46 bilhão), com seu VSO (venda sobre oferta, ou vendas líquidas) recuando 4,9 pontos percentuais no período entre outubro e dezembro de 2021.
Casa Verde e Amarela não deve trazer frutos tão cedo
A MRV é uma das maiores incorporadoras do Brasil no que se refere à construção de moradias populares. Hoje atuante além do programa habitacional, a empresa ganhou grande notoriedade no mercado com o programa Minha Casa, Minha Vida – substituído pelo Casa Verde e Amarela.
Na visão da empresa, o programa está defasado em relação à sua proposta, que trata-se da diminuição do déficit habitacional no Brasil.
Em teleconferência realizada na manhã desta quinta-feira, a empresa disse que possivelmente 2022 será marcado pela perda de margens no programa, embora o orçamento trabalhe para mitigar os efeitos negativos do cenário.
Houve uma queda abrupta nas contratações de imóveis pela Casa Verde e Amarela, que até os últimos meses do ano passado estavam na ordem de 30 mil por mês e agora registram cerca de metade deste número.
O co-presidente da MRV&Co, Eduardo Fischer, afirmou que o programa está em desequilíbrio, com poucas mudanças nos últimos anos, enquanto o salário mínimo dobrou e a inflação subiu mais de 50% desde a criação do Minha Casa, Minha Vida.
A empresa entende que deveriam ser realizados novos ajustes no programa para que ele fosse adequado às condições macroeconômicas e vigentes em termos de faixa de renda, taxa de juros e subsídios.
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O último ajuste foi realizado em setembro do ano passado, quando o teto para preço de empreendimentos dentro de capitais e regiões metropolitanas subiu 10%; 15% para cidades com 50 mil a 100 mil habitantes; e 10% para localidades entre 20 mil e 50 mil habitantes.
Essa é uma demanda geral dos agentes do mercado, que entendem que é necessário que constantes ajustes sejam realizados para que as margens sustentem as operações. Fisher acredita que em abril um novo aumento será praticado, mas que pouco significará.
Resultado: a empresa pode deixar de lado alguns dos negócios relacionados ao programa habitacional.
Em vias de passar por um período extenso de margem bruta apertada na operação, a empresa já disse que procurará capitalizar as demais iniciativas do guarda-chuva que possui. A MRV, porém, não trouxe dados de VGV e guidance para a operação da Casa Verde e Amarela.
Cenário é difícil – mas por pouco tempo
Na última quarta-feira (16), o Copom (Comitê de Política Monetária) elevou a taxa de juros básica da economia, a Selic, para 11,75%, em seu nono aumento consecutivo . O Brasil agora tem a segunda maior taxa de juros do mundo.
A política monetária contracionista acompanha a inflação, que nos últimos 12 meses está acima dos dois dígitos, bem superior ao pretendido pelo Banco Central.
Mesmo assim, a MRV entende que a conjuntura mais difícil – que impacta diretamente o fluxo de financiamentos imobiliários – tende a se ajustar e que as condições brasileiras são favoráveis.
Na visão dos executivos da companhia, a inflação está mais controlada do que esteve entre 2014 e 2016, sendo que hoje a dinâmica está influenciada pela pandemia e a guerra entre Rússia e Ucrânia.
O INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), entre o primeiro trimestre de 2020 e o quarto trimestre de 2021, subiu 23,88%, tendo seu pico inflacionário no fim do ano passado.
Fonte: MRV RI A inflação para as construtoras agora está em patamar comportado, diferente do observado até meados do ano passado.
Mesmo assim, com as incertezas inerentes ao mercado de commodities em meio à guerra , a empresa voltou a antecipar estoques do quarto trimestre, principalmente relacionados ao aço, queimando um pouco de caixa, mas nada assustador.
Além disso, a empresa entende que o setor privado está mais forte e as empresas públicas menos alavancadas do que em meados da década passada.
“Devemos ter um 2022 muito duro, mas o futuro é promissor com a demanda muito forte e diversificação das operações com as subsidiárias”, disse Fisher.
Múltiplos abaixo da média histórica tornam MRV atrativa
Em termos de valuation, a MRV parece estar precificada para os momentos mais difíceis do ano. Seus múltiplos estão abaixo da média histórica, conforme mostra a plataforma do TradeMap
P/L, EV/Ebitda, ROE, Margem Líquida e Dívida Líquida/Ebitda da MRV
Fonte: TradeMap Enquanto é negociada na casa das cinco vezes seus lucros dos últimos 12 meses, a empresa aumentou sua rentabilidade. O ROE (Retorno sobre Patrimônio Líquido) dos últimos 12 meses atingiu a marca de 13,7%, acima da média dos últimos três anos, que esteve em 12,68%.
Em termos de preço, a companhia perde apenas para a Tenda (TEND3) dentro da categoria de baixa renda, que é negociada a menores múltiplos.
Por outro lado, em termos de eficiência, a empresa tem margens levemente inferiores às reportadas recentemente pela Direcional (DIRR3). Contudo, o tamanho da MRV e suas avenidas de crescimento, inclusive fora das fronteiras brasileiras, faz com que analistas se tornem positivos.
De acordo com dados apresentados na plataforma do TradeMap, dispostos pela Refinitiv , dos 11 especialistas que acompanham a empresa, nove recomendam compra das ações. O preço-alvo mediano é de R$ 19,30, o que confere um upside de 90% à MRV .
