A decisão da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) sobre a distribuição de valores aos cotistas do Maxi Renda (MXRF11) vale para outros fundos de investimento imobiliário (FIIs), disse o órgão em um comunicado publicado na noite de quinta-feira (27).
No documento, a CVM diz que “a referida decisão envolveu um caso específico. Contudo, o entendimento ali manifestado pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares ao do caso analisado.”
“Os fundos imobiliários têm discricionariedade para definir os valores a serem distribuídos aos cotistas. Entretanto, ao apresentarem suas demonstrações financeiras, devem reconhecer adequadamente a segregação dos valores distribuídos entre rendimentos e amortização de capital”, acrescentou.
“A distribuição de valores aos cotistas que exceder o lucro contábil não deve ser classificada como rendimento nem aumentar a rubrica de prejuízos acumulados do fundo”, afirmou a CVM.
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A decisão da CVM neste caso foi publicada em dezembro do ano passado e, interpretada ao pé da letra, determina que só FIIs com lucro contábil poderão distribuir rendimentos aos cotistas. O resultado contábil, porém, não é a referência usada pela maioria dos fundos para determinar se farão estes pagamentos. A prática mais comum na indústria é fazer esta conta com base no caixa – ou seja, nas receitas recebidas pelos fundos subtraídas das despesas.
A situação pode criar um problema para os fundos. No caso dos que investem em imóveis físicos, por exemplo, se o valor de mercado dos imóveis cair, o portfólio pode registrar prejuízo contábil. Neste caso, o fundo não poderia distribuir os rendimentos obtidos com receita de aluguel aos cotistas.
No caso específico do Maxi Renda, a CVM concluiu que a carteira apresentava prejuízo acumulado em 2020, decorrente da marcação a mercado de títulos de dívida do setor imobiliário (CRIs, sigla para Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Isso porque a remuneração desses títulos é atrelada à variação do CDI ou da inflação mais uma taxa prefixada. Quando as taxas de juros no mercado sobem, os papéis emitidos com taxas menores se desvalorizam. O administrador do fundo tem, neste caso, que ajustar o valor dos títulos em carteira, mesmo que o prejuízo só se concretize caso o papel seja vendido.
A solução apontada pela CVM para os fundos com prejuízo contábil remunerarem os investidores é que façam uma amortização de cotas, mas isso geraria uma despesa tributária em detrimento dos cotistas.
Investidores pessoas físicas são isentos de pagamento de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs desde que o fundo seja listado em bolsa, possua no mínimo 50 cotistas e nenhum deles tenha mais de 10% das cotas do fundo. No entanto, precisam pagar imposto de renda de 20% sobre o ganho de capital com a venda ou a amortização das cotas.
