Um dos principais acionistas da Aliansce Sonae, o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), anunciou nesta segunda-feira (24), que passou a ter uma participação de 5,76% na brMalls — um aporte feito em meio a um momento em que a Alliansce Sonae tenta realizar uma fusão com a brMalls.
Segundo dados disponíveis na plataforma do TradeMap, o fundo canadense é dono de 23,8% da Aliansce Sonae. O investimento na brMalls foi anunciado por meio de comunicado ao mercado e, segundo a instituição, não há a intenção de alterar a composição de controle na companhia.
No fim de dezembro, a Aliansce Sonae informou que estava conversando com a brMalls para uma eventual fusão entre as duas empresas do setor de shopping centers. No último dia 14, porém, uma sexta-feira, a brMalls afirmou que havia recusado a proposta da Aliansce Sonae, em uma operação avaliada em R$ 7 bilhões.
Na segunda-feira seguinte, dia 17, a Aliansce Sonae disse que ainda não havia desistido. Em nota, afirmou que está “certa de que tal operação é uma oportunidade única de geração de valor para os acionistas de ambas as companhias.”
Por volta das 11h30, as ações da brMalls caíam 2,07%, enquanto Aliansce Sonae recuava 1,09%.
O cenário para brMalls
A brMalls, um dos principais nomes do mercado de shoppings centers do Brasil, tem visto o valor das suas ações despencar desde o início da pandemia, quando a cotação estava perto da máxima histórica, chegando a valer R$ 19,18. De lá para cá, o papel já caiu 52,71%.
Boa parte da desvalorização ocorre porque o setor de shopping centers foi um dos mais afetados pela pandemia de Covid-19. As medidas de restrição à mobilidade e em prol do isolamento trouxe a obrigatoriedade no fechamento dos empreendimentos. Com isso, o fluxo de visitantes foi reduzido drasticamente, levando a uma piora dos resultados financeiros das companhias.
Assim como para quase todas as empresas prejudicadas pela pandemia, o impacto na brMalls já ficou claro no balanço do segundo trimestre de 2020, o primeiro após o início da crise sanitária. No período, a receita líquida caiu 38,8% em relação a igual intervalo de 2019.
Desde então, porém, é possível observar uma recuperação. No terceiro trimestre de 2021, a receita líquida cresceu 47,6% em comparação a igual período de 2020, mas ainda está 3,9% abaixo do nível registrado no terceiro trimestre de 2019, no pré-pandemia.
Do segundo semestre de 2021 em diante, o setor de shoppings centers tem se beneficiado do avanço da vacinação e da reabertura gradual da economia, que se reflete em números melhores para o mercado de trabalho.
Além de brMalls, as outras gigantes listadas na Bolsa também surfam a retomada: Iguatemi (IGTI11), Multiplan (MULT3) e Aliansce Sonae (ALSO3).
Fonte: TradeMap
Vale destacar que a população empregada tem crescido, enquanto a taxa de desocupação tem caído, o que ajuda a impulsionar o consumo. Além disso, o saldo de vagas no mercado formal acumulou 2,9 milhões de empregos criados entre janeiro e novembro de 2021, em comparação a um saldo negativo de 36 mil no mesmo período no ano anterior.
Figura 2: Evolução mensal de Empregos Formais
Fonte: Ministério do Trabalho
Figura 3: Taxa de desemprego no Brasil
Fonte: IBGE
Por outro lado, a inflação ainda atrapalha os consumidores brasileiros. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) fechou 2021 em 10,06%, mas com uma desaceleração em dezembro. No último mês do ano, o índice teve alta de 0,73%, ante 1,35% no mesmo período de 2020. Isso faz com que o poder de compra da população diminua.
De qualquer forma, desde outubro, os shoppings voltaram a operar a nível próximo de 100% de sua capacidade e do horário regular.
Figura 4: Visão geral sobre os shoppings
Fonte: brMalls
Com isso, o fluxo de visitas, as vendas e o faturamento das lojas físicas e shoppings aumentaram de setembro a outubro, segundo dados do Índice de Performance do Varejo (IPV), elaborado pelo fundo de venture capital HiPartners Capital & Work e pela Sociedade Brasileira de Varejo e Consumo (SBVC).
Enquanto o fluxo de visitas cresceu 10% na passagem de setembro par outubro, o volume de vendas subiu 12% e o faturamento cresceu 11%. No acumulado do ano até outubro, em comparação ao mesmo período do ano passado, o fluxo de lojas subiu 21% nos shoppings.
Figura 6: Estatísticas shopping centers
Fonte: FX Retail Analytics e BB investimentos
Porém, é preciso ponderar que esta retomada do varejo pode sofrer algum retrocesso nos próximos meses, uma vez que o País tem passado por um novo pico de casos registrados de Covid-19, como consequência da chegada da Ômicron, e por um surto de Influenza, que podem gerar novas restrições ao varejo.
No quarto trimestre do ano passado, o varejo contou com a Black Friday e o Natal, dois períodos de aquecimento do consumo.
Segundo disse o diretor de operações da brMalls, Vicente Avellar, no Investor Day realizado em dezembro de 2021, a BlackFriday foi mais morna do que o normal. Porém, a expectativa para o Natal era muito alta.
Uma pesquisa de expectativas para o Natal de 2021, feita pela Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) todo o Brasil, apontou uma estimativa de vendas com alta de 16% em relação ao Natal de 2020.
Olhando mais a fundo
A brMalls é uma empresa de incorporação e administração de shopping centers, com participação em 31 shopping centers, atuando em 12 estados. Possui um portfólio diversificado, tanto por região quanto por classes de renda, mais focado na média e na baixa renda.
Atualmente, oferece serviços de administração ou comercialização para 27 dos 31 shopping centers nos quais detém participação. Tem 1.274,2 mil m² de ABL (área bruta locável) total e 813 mil m² de ABL próprio, com percentual médio de participação em seus shoppings de 65,3%.
A empresa foi fundada em 2006, após a parceria da GP Investimentos e Equity Internacional na aquisição das empresas ECISA, Dacom e Egec. Atualmente é uma das maiores operadoras de shopping centers do país.
Desde 2017, a companhia tem investido na estratégia de esculpir o portfólio, diminuindo exposições em ativos que não fazem parte do seu foco principal, ou seja, shoppings de menor tamanho, em cidades de menor porte, e aumentando a exposição em ativos que são a sua prioridade, com tais características:
- Shoppings de maior porte;
- Atuação em cidades grandes;
- Ativos com possibilidade de maior gestão ativa;
- Ativos top mind, ou seja, que são a primeira ou segunda preferência de clientes e lojistas
A mudança levou a melhorias claras na qualificação de seus lojistas, o que se refletiu no aumento anual de 7% de seu NOI (diferença entre a receita gerada por um imóvel e as despesas necessárias para operá-lo) por m² em 2019.
Figura 7: Ativos dominantes
Fonte: brMalls. ¹Portfolio otimizado: excluindo os shoppings Araguia e São Luis
A companhia conta com alguns canais de vendas como loja física, e-shopping, assistente de compras e marktplace de terceiros; e com um canal de entrega, o Delivery Same Day, lockers e drive thru. Para a captura de dados, conta com um programa de relacionamento e o Mall Analytics.
Figura 8: Modelo de Negócio
Fonte: brMalls
Nos últimos cinco anos a empresa fechou 3.819 novos contratos, 417 mil m² locados, tendo a gastronomia como o principal segmento da estratégia, que cresceu 54% em cinco anos. Só no último ano a empresa veio a ter 45 mil m² de área locada, das quais 70% com atendimento corporativo.
Além disso, a empresa busca a criação de valor através da ressignificação de áreas com baixa rentabilidade, através de modernização, trazendo mais serviços, conveniência e entretenimento.
Destaques operacionais
Os empreendimentos do portfólio da brMalls operaram 97,9% do seu horário regular. As vendas nas mesmas lojas aumentaram 37,9% em relação a igual período do ano anterior. As vendas totais tiveram um aumento de 53%, no mesmo tipo de comparação.
A taxa de ocupação cresceu 1,7 ponto porcentual, para 97,2%, enquanto a taxa de inadimplência diminuiu 2,9 pontos porcentuais, totalizando 4,8%, devido à retomada do horário de funcionamento e à normalização dos processos internos, permitindo a recuperação de pagamentos em atraso.
Além disso, no terceiro trimestre, a brMalls fez a aquisição da Hello Mídia, com alguns objetivos: ampliar a dominância dos shoppings da brMalls nas áreas de influência, desenvolver novas receitas com alto potencial de crescimento e monetizar os relacionamentos com consumidores, lojistas e anunciantes.
Desempenho financeiro
A receita líquida foi de R$ 306,6 milhões, 47,6% superior ao mesmo período no ano anterior. A receita de aluguel, por sua vez, subiu 38,4%, também na comparação anual, ainda se beneficiando da redução das restrições das atividades nos shoppings ao longo do trimestre, assim como do início da redução dos descontos concedidos ao longo da pandemia. A receita de estacionamento foi superior em 97,3%, também favorecida pela flexibilização das restrições.
O Ebitda ajustado foi de R$ 189,4 milhões no terceiro trimestre, que representa uma margem de 61,8%, 5,9 p.p acima da margem do terceiro trimestre de 2020. As despesas com VG&A (vendas, gerais e administrativas) cresceram 32,5% em um ano, embora tenham sido impactadas negativamente pelo aumento do quadro de funcionários, provisionamento de PLR e remuneração baseada em ações, principalmente, devido à melhor expectativa nas operações.
Nas despesas com vendas, as Provisões para Devedores Duvidosos (PDD) caiu 32,8% no terceiro trimestre, dado o elevado aumento da PDD no terceiro trimestre de 2020, devido à pandemia. No fim das contas, a empresa teve um lucro líquido de R$ 58,68 milhões no terceiro trimestre, depois de um prejuízo de R$ 127,50 milhões no trimestre anterior.
Segundo estimativas disponíveis na plataforma do TradeMap, os analistas do mercado projetam um lucro líquido de R$ 70,02 milhões para o primeiro trimestre de 2022 e um total de R$ 1,03 Bilhões no ano todo, acima da expectativa para 2021, de R$ 677,36 milhões.
Está na hora de comprar ações da brMalls?
Quando observamos as recomendações de mercado, as casas de análise estão bem divididas entre compra e neutro. Segundo 12 recomendações de instituições financeiro, sendo uma de compra forte, seis de compra, quatro neutras e uma de venda. A mediana do preço-alvo é de R$ 11,70 por ação, sendo um potencial upside de 60,49%
Figura 10: Análise dos especialistas
Olhando para o desempenho das ações da brMalls em 2021, o preço não reflete a evolução da companhia no ano. Esse movimento de retomada pode estar ligado à vacinação em massa e à contribuição positiva do auxílio emergincial.
Os principais riscos são um impacto maior que esperado da alta das taxas de juros, da inflação e do desemprego, que acarretam em menor consumo. Além disso, há o risco de uma nova piora da pandemia, o que poderia resultar em novas restrições de horário de funcionamento das lojas e dos shoppings.
