Uma estreia bilionária: MRV (MRVE3) faz acordo para as primeiras vendas da Luggo por R$ 1,26 bi 

No apagar das luzes de 2021, a MRV acaba de anunciar que fechou um acordo para as primeiras vendas, a um investidor, de empreendimentos da Luggo, uma startup de locação de imóveis que a construtora fundou em 2018, com o intuito de criar uma nova fonte de receita para a empresa e se adaptar à tendência que os consumidores mais jovens têm de alugar e não comprar. 

Em fato relevante publicado nesta quinta-feira, 30, a MRV informou que, pelo acordo, venderá os empreendimentos da Luggo para uma gestora canadense, a Brookfield Asset Management, por R$ 1,26 bilhão, em um negócio dividido em três fases e que envolve 5,1 mil apartamentos.

Até então, os ativos da startup haviam sido vendidos apenas ao fundo imobiliário LUGG11, da própria Luggo.

Mas se a Luggo é uma startup de locação, por que a MRV vende seus empreendimentos? Funciona da seguinte forma: quando a Luggo foi criada, a ideia da MRV era usar sua expertise em construção para erguer os edifícios e depois vendê-los para terceiros, mas deixando a administração e a locação dos apartamentos com a Luggo. 

Dessa maneira, a MRV ganha dinheiro com o que já faz há décadas (construir e vender) e, com a Luggo, cria uma nova fonte de receita (administrar e alugar). É o que acontecerá no acordo com a Brookfield: a startup ficará como administradora de todos os imóveis. 

É um modelo similar ao da AHS, o braço da MRV nos Estados Unidos e que também tem fechado vendas importantes nos últimos dias. 

Voltando à transação 

É importante ressaltar que o negócio anunciado nesta quinta representa apenas um acordo para compra, e não da aquisição de fato, pois a maior parte dos empreendimentos nem sequer foi construída. Os pagamentos e as transferências dos ativos só ocorrerão quando os imóveis estiverem prontos.

Na primeira fase do negócio da MRV com a gestora, ficou acertado que a instituição vai pagar R$ 453 milhões pelos empreendimentos que já contam com alvará de construção expedidos, e que somam 1.842 unidades habitacionais. 

Dessa primeira leva, dois empreendimentos já foram, de fato, vendidos nesta quinta: o Luggo Cabral e o Luggo Piqueri, que estão prontos e ficam em Contagem (MG) e São Paulo (SP), respectivamente. A transação total foi de R$ 106 milhões. Como a MRV gastou R$ 75,5 milhões para erguê-los, terá um lucro bruto de R$ 30 milhões, o que representa uma margem bruta de 29%. 

O Luggo Cabral atingiu 45% de locação em 60 dias, enquanto o Luggo Piqueri terá o início do processo de locações em janeiro. 

Na segunda fase do acordo, estão os empreendimentos que ainda não têm alvará de construção e que devem ser obtidos até dezembro de 2022. Ao todo, são 2.550 unidades, com venda estimada de R$ 630 milhões. 

Na terceira e última fase, estão os terrenos destinados à Luggo, que só devem conseguir alvará de construção após 2022. É esperado que os locais tenham 710 unidades e gerem R$ 175 milhões em vendas. 

Com o negócio fechado, a Luggo deve passar a ter uma contribuição nas vendas da MRV. Até o terceiro trimestre de 2021, a participação da startup nas vendas líquidas da construtora era zero. Nos 12 meses encerrados no terceiro trimestre, foram R$ 7,7 bilhões em vendas líquidas realizadas pela companhia.

A nova receita também deve ajudar a empresa a reduzir o endividamento. Quando a MRV anunciou as últimas vendas pela AHS, nesta semana, o BTG Pactual ressaltou que a companhia tem uma dívida líquida de 39% em relação ao patrimônio.

O mercado reage positivamente ao negócio anunciado para a Luggo. Por volta das 12h40, as ações MRVE3 subiam 1,70%, a R$ 11,94. Em um ano, contudo, os papéis caem cerca de 34%.