O que Aliansce Sonae (ALSO3) e Gafisa (GFSA3) viram na brMalls (BRML3)?

A brMalls (BRML3), administradora de shoppings da América Latina e presente em todas as regiões do Brasil, tem dominado o noticiário recente relativo ao setor quando o assunto é aquisições. Desde o final de 2021 a empresa tem estado no radar da Gafisa e da Aliansce Sonae para possíveis fusões e aquisições.

Segundo analistas ouvidos pela Agência TradeMap, a distribuição ampla da brMalls pelo país e seu desempenho de recuperação no pós-pandemia chamaram a atenção dos possíveis compradores.

Atualmente, a administradora de shoppings possui ativos nas cinco regiões do país, em 12 estados, com mais de 800 mil metros quadrados para locação – a chamada área bruta locável.

Além disos, segundo dados da Plataforma TradeMap, a receita líquida da empresa foi de R$ 1,26 bilhão em 2019, R$ 915 milhões em 2020 e, nos três primeiros trimestres de 2021 já soma R$ 773,26 milhões.

Vale ressaltar que o terceiro trimestre de 2021, quando a companhia registrou receita de R$ 291,74 milhões, foi o melhor para a brMalls desde os últimos três meses de 2019, quando a empresa faturou R$ 334 milhões. A empresa divulga os resultados do quarto trimestre do ano passado em 17 de março.

Rob Correa, analista de investimentos CNPI, afirma que a brMalls soube se virar durante o auge da pandemia, concedendo descontos aos locatários, o que ajudou a manter um cenário de inadimplência relativamente baixo. 

“A empresa tomou esse iniciativa porque sabe que seu maior trunfo é a qualidade dos seus 31 shoppings, que atraem 200 milhões de visitas por ano. É exatamente isso que chama a atenção dos potenciais compradores”, afirma Correa.

Para os analistas, porque o setor passa por um período de recuperação, fusões e aquisições são sim bem-vindas. Além disso, na briga entre Aliansce e Gafisa pela brMalls, a primeira traria mais benefícios ao mercado.

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“A combinação dos negócios apresentaria uma ótima sinergia para ambas as empresas. Os negócios combinados criariam um monstro do setor, com quase 70 shoppings e cerca de R$ 39 bilhões em vendas por ano. Simplesmente seria a maior operadora de shoppings da América Latina”, afirma Rob Correa.

Já o sócio da Helius Capital, Eduardo Rebouças, vai além, e afirma que a compra da brMalls por parte da Aliansce seria mais benéfica do que uma simples fusão. Ele avalia que no ramo de negócios de shoppings centers, só existem duas formas de crescer – construindo novas unidades ou comprando administradoras.

Criar um novo shopping, porém, é complicado. Primeiro, é necessário possuir um terreno. Além disso, ele precisa ser em uma localidade em que não existam construções do tipo. Se houver, precisa ter pouca expressão.

“E aí o que a gente vê um ‘super potencial’ para a Aliansce se ela comprar a brMalls. Se a junção ocorrer, a Aliansce terá um ‘drive’ de crescimento fácil de arranjar. Além de tudo, sabemos que ela já entende de administrações de shoppings, e poderá melhorar operações que não são bem tocadas”, afirma Rebouças.

A Gafisa corre por fora nessa briga, segundo os analistas. “Acho que entre Aliansce e Gafisa, faz mais sentido a primeira. Vejo isso pois ela já fez esse movimento algumas vezes enquanto a segunda não é especialista em comprar shoppings”, afirma o sócio da Helius Capital.

Rob Correa vê uma potencial aliança entre Aliansce e brMalls como oportunidade para os investidores. “O novo gigante do setor de shoppings seria um grande ativo não apenas para os acionistas atuais de ambas as empresas, mas também os investidores brasileiros interessados no setor de shoppings centers”, avalia.

Tentativas de negócio até agora

No dia 17 de fevereiro a Gafisa (GFSA3), empresa administrada pelo empresário Nelson Tanure, comunicou interesse em comprar a brMalls. Antes disso, a Aliansce Sonae (ALSO3), também do segmento de shoppings centers, havia feito proposta de R$ 7 bilhões para adquirir a companhia.

A brMalls recusou a oferta da Aliansce na ocasião, mas a Aliansce Sonae disse em janeiro que não havia desistido das negociações.

Contudo, segundo informações da Coluna do Broadcast, do jornal Estadão do dia 25 de fevereiro, a brMalls está disposta a negociar com a concorrente. O negócio aconteceria se a Aliansce estivesse disposta a negociar um prêmio de controle.

A XP Investimentos considerou a investida da Aliansce positiva, e vê com bons olhos uma potencial fusão.

“A Aliansce Sonae vem aumentando a posição na brMalls e argumentando a favor da fusão, e que, no caso de uma possível assembleia, eles já teriam uma posição relevante para brigar pelo negócio. É importante mencionar que os acionistas em comum atingiram cerca de 30% do total das ações”, afirmaram Ygor Altero e Renan Manda, analistas da corretora, em relatório. 

Além disso, no fim de janeiro de 2021, um dos principais acionistas da Aliansce Sonae, o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), também acionista da brMalls, aumentou a sua participação na segunda para 5,76%.

No caso da Gafisa, a empresa afirmou que mantém conversas com diversos agentes do mercado no intuito de identificar oportunidades de compra, incluindo a brMalls, mas ainda não fechou nenhum tipo de negócio. Os possíveis valores e percentuais de uma eventual compra não foram divulgados.

brMalls ativa no mercado

Não é só de especulações que vive a empresa. Na última quarta-feira (2), a brMalls anunciou a venda de uma participação de 30% no Center Shopping Uberlândia por R$ 307 milhões em caixa.

O montante foi vendido para um sócio minoritário no shopping, e a empresa continuará com 21% de participação e ainda será responsável pela administração.

Na visão do BTG Pactual, que recomenda a compra dos papéis da brMalls, o shopping mineiro é um ativo mais “premium” do que a maioria do portfólio da companhia, e a transação foi negociada em níveis positivos. “Os negócios privados estão sendo consistentemente fechados com prêmios em relação às avaliações atuais”, afirmou o banco.

A instituição financeira vê um preço-alvo de R$ 14 para as ações da brMalls, um acréscimo de 47% em relação ao preço de fechamento de quarta-feira (3).

A brMalls, vale dizer, não está somente em uma posição de cortejada. A empresa também está com apetite para aumentar o seu tamanho. Atualmente, ela está em negociações com a Ancar.

Segundo informações do site Pipeline, do Valor Econômico, do dia 7 de fevereiro, a brMalls tem interesse em comprar a participação da Ancar em cinco ou seis shoppings. Para absorver os ativos, a empresa ofereceria ações em troca. O negócio é estimado em R$ 2,5 bilhões, segundo fontes ouvidas pelo site.

As duas empresas já haviam tentado uma fusão em 2020, porém as conversas não avançaram.