FIIs: IDFI11 lidera retorno no 1º semestre; veja os fundos mais indicados para julho

O aumento das incertezas no cenário político e fiscal no mercado doméstico e preocupação com recessão e alta de juros nos Estados Unidos aumentaram a aversão a ativos de maior risco, levando à queda de 0,88% do Ifix (índice de fundos imobiliários da B3) em junho após três meses seguidos de alta.

Diante do cenário de maior incerteza, com eleições no Brasil e perspectiva de manutenção da taxa básica de juros em patamar elevado por um período mais prolongado, as corretoras recomendam uma alocação mais defensiva no segundo semestre.

A dica é aumentar a posição em fundos de recebíveis, que têm pago o maior dividend yield (que mede o rendimento considerando os dividendos distribuídos pelo fundo e seu valor de cota) do setor, de 5,67% no ano até junho , segundo o Santander.

“Os fundos de papel devem continuar pagando um dividend yield acima da média”, diz Richardi Ferreira, analista de fundos imobiliários do BB Investimentos.

Diante de um cenário de incerteza, a Guide também recomenda um posicionamento mais cauteloso aos investidores, com exposição de pelo menos 50% da carteira a FIIs de recebíveis, dado que os fundos de tijolos devem apresentar maior volatilidade, afirma Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide.

Esses fundos compram papéis de dívida do setor imobiliário, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) indexados a índices de preços ou ao CDI, e têm se beneficiado do aumento da taxa de juros e da inflação. No primeiro semestre, esse segmento de FIIs liderou os ganhos, com o índice Teva Índice de Papel acumulando alta de 4,05%, contra queda de 2,08% do Teva Índice de Tijolo.

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Os preços descontados das cotas dos FIIs de tijolos, que ainda negociam abaixo do valor patrimonial, também trazem oportunidades, especialmente no segmento de shopping centers e galpões, que vêm mostrando uma performance melhor.

No portfólio compilado pela Agência TradeMap a partir das indicações de 13 corretoras para julho, houve uma substituição: saiu o fundo Vinci Shopping Centers (VISC11) e entrou a carteira Kinea Índices de Preços (KNIP11), de recebíveis.

Confira a seguir os cinco fundos imobiliários mais recomendados para julho:

Fundos de recebíveis continuam atrativos

Com juros a 13,25% e inflação devendo permanecer em patamar elevado, os fundos de recebíveis devem continuar pagando retornos acima da média do mercado.

O Inter aumentou a posição em fundos de papel na carteira recomendada, que inclui os FIIs de recebíveis KNIP11 e RBR Rendimento High Grade (RBRR11), de 25% para 30%. Ao mesmo tempo, reduziu a exposição a fundos de fundos de 25% para 14%.

“Apesar do baixo potencial de upside [ou seja, potencial de valorização], os fundos de recebíveis seguem estrategicamente importantes no cenário de inflação e juros elevados”, aponta o banco em relatório.

No caso do KNIP11, que entrou para a carteira recomendada de julho e está entre as carteiras com maior retorno em 2022 (veja mais abaixo), o portfólio é composto por CRIs de baixo risco de crédito, majoritariamente indexados à inflação. O fundo soma hoje um valor patrimonial de R$ 6,9 bi, sendo o maior FII listado na B3.

O fundo distribuiu um rendimento de R$ 1,70 por cota em maio, o que equivale a um rendimento anualizado de 20%.

Para Gustavo Caetano, especialista em FIIs do Inter, os fundos de tijolos só devem começar a ter um desempenho melhor na Bolsa quando a inflação começar a ceder, abrindo espaço para a discussão sobre o corte da taxa básica de juros, e quando o banco central americano adotar um discurso menos contracionista sobre o aumento de juros.

Com a tendência da inflação desacelerar no segundo semestre, principalmente em função do corte de impostos para os combustíveis, Ferreira, do BB, começa a ver os fundos com exposição a papéis atrelados ao CDI mais atrativos. “Estamos olhando para uma exposição maior da carteira ao CDI já pensando que a inflação lá na frente deve cair”, diz.

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No segmento de tijolos, Ferreira vê oportunidade em FIIs de shopping centers, que ainda negociam com desconto  médio na cota de 20% em relação ao valor patrimonial.

Caetano, do Inter, também vê o segmento como atrativo, com alguns FIIs, como o Vinci Shopping Centers (VISC11), mostrando resultados acima do patamar pré-pandemia.

Ventura, da Guide, lembra que os FIIs de shoppings conseguiram manter a taxa de ocupação elevada durante a pandemia, dando diferimento no aluguel para os lojistas, e agora estão com taxas de vacância baixas e têm conseguido repassar o aumento da inflação.

O segmento de logística, segundo Ferreira, também deve continuar indo bem, dado que a demanda continua acima da oferta para galpões logísticos nas regiões próximas a grandes capitais. “A distribuição de dividendos desses fundos deve melhorar à medida que os contratos atípicos antigos vão vencendo e os fundos conseguem renovar com preços melhores”, diz o especialista.

IDFI11 lidera retorno no primeiro semestre

O FII Unidades Autônomas (IDFI11) liderou o retorno entre os FIIs no primeiro semestre, segundo levantamento do TradeMap que considera o dividend yield pago pelas carteiras no período.

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O fundo, destinado apenas a investidores qualificado e profissionais, com investimentos acima de R$ 1 milhão, investe na compra de imóveis residenciais prontos, de médio e alto padrão, de grandes incorporadoras para posterior revenda. O portfólio busca um retorno de IPCA mais 6% ao ano.

O fundo tem mais de 100 imóveis em carteira e está na fase de venda desses ativos, que é feita por meio de parceria com incorporadoraa, tendo desinvestido R$ 40 milhões dos R$ 206 milhões captados. Conforme as unidades são vendidas, os recursos são distribuídos aos cotistas.

“Adquirimos os imóveis durante a pandemia, antes dessa alta da inflação, e agora estamos desinvestindo e conseguindo um bom retorno”, diz Gustavo Biava, gestor da ID Gestão de Recursos, que gere o IDFI11.

Biava vê esse segmento ainda como resiliente, apesar da alta de juros. “Com o trabalho híbrido, as pessoas estão buscando moradias melhores e acho que essa tendência deve continuar”, diz.

A gestora captou R$ 100 milhões em um novo FII com a mesma estratégia no fim do ano passado, o IDGR11, que busca retorno de CDI  mais 3% ano ano e está estudando lançar um FII para o varejo, diz Biava.