FIIs de papel ganham espaço após problemas com varejistas; veja carteira para março

Os fundos imobiliários tiveram mais um mês de desempenho negativo em fevereiro, com a alta dos juros futuros em meio à preocupação com o cenário fiscal e com problemas financeiros de varejistas, que afetaram principalmente as carteiras de logística e de renda urbana.

O Ifix, índice que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários, encerrou fevereiro em queda de 0,45%, acumulando queda de 2,05% no ano. A queda foi liderada pelos fundos de tijolos, com o Índice Teva que acompanha o desempenho dessas carteiras registrando queda de 1,3% em fevereiro, contra alta de 0,3% do Teva que segue os fundos de papel.

Com a perspectiva de que a taxa básica de juros, hoje em 13,75% ao ano, permaneça em patamar elevado por um bom tempo e diante dos problemas financeiros reportados pelas empresas de varejo, como Americanas (AMER3), Marisa (AMAR3) e Tok & Stok, os fundos imobiliários de papel ganharam mais espaço nas carteiras das corretoras por serem vistos como mais resilientes nesse ambiente macroeconômico.

“Com riscos inflacionários e de extensão do ciclo monetário contracionista, mantemos preferência por ativos com carteira de recebíveis indexados à inflação e ao CDI”, aponta o Inter em relatório.

Essas carteiras compram títulos de dívida atrelados ao mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). 

Na carteira de fundo imobiliário para março, com base nas recomendações de 12 corretoras compiladas pela Agência TradeMap, houve uma troca: saiu o fundo CSHG Renda Urbana (HGRU11), voltado para imóveis comerciais, e entrou o RBR Rendimento High Grade (RBRR11), de recebíveis imobiliários.

Com exposição a papéis de baixo risco, RBRR11 ganha destaque

Com investimentos em CRIs de baixo risco de crédito com rating mínimo de A, o fundo RBRR11 entrou na carteira recomendada para março.

O portfólio investe majoritariamente em papéis atrelados à inflação, que representam 77% da carteira, com o restante em títulos indexados ao CDI. 

A perspectiva de recuperação da inflação, com a média da projeção dos analistas prevendo um IPCA de 5,90% para o fim de 2023, segundo o último Boletim Focus, deve beneficiar a carteira.

“Por ter uma carteira CRIs mais indexada à inflação, o patamar de dividendos do RBRR11 vem em trajetória de recuperação, o que tende
a se refletir na recuperação da cota”, diz o BB Investimentos em relatório.

O fundo distribuiu um rendimento de R$ 0,95 por cota em janeiro, o que equivale a um dividend yield de quase 14% em termos anualizados, segundo o BB.

O BTG Pactual destaca como diferencial do fundo a estruturação própria dos CRIs pela gestora RBR, que permite o investimento em títulos com taxas mais atrativas.

“O diferencial do fundo é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite customizar taxas, prazos e garantias atrelados às operações”, diz o BTG em relatório.

Problemas com varejistas impacta FIIs

Os problemas financeiros reportados por algumas empresas de varejo, Americanas, Marisa e Tok & Stok, afetaram alguns fundos imobiliários que alugam imóveis para essas companhias, levando a gestora de algumas carteiras a entrar com ação de despejo contra esses inquilinos.

O fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11) entrou com uma ação de despejo contra a Tok&Stok, inquilina de um de seus galpões logísticos em Extrema (MG), após a empresa deixar de pagar o aluguel com vencimento em fevereiro.

O imóvel representa 14% das receitas do fundo. Segundo a Vinci, gestora do fundo, o contrato de locação vigente possui garantia através de seguro fiança com cobertura equivalente ao valor de 12 aluguéis.

O fundo imobiliário VBI Logístico (LVBI11) também entrou com pedido de despejo da Americanas, locatária de galpão logístico em Aratu (BA).

A Justiça chegou a autorizar o despejo, mas a medida foi revogada após a Americanas entrar com recurso e fazer o pagamento parcial do aluguel de janeiro.

Do valor integral do aluguel devido pela Americanas referente a janeiro, equivalente a R$ 0,07 por cota do fundo imobiliário LVBI11, foi recebido aproximadamente R$ 0,04 por cota, segundo informou a VBI. O contrato com a varejista representa 7% da receita do fundo.

O fundo imobiliário Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) informou que a Marisa está inadimplente com o aluguel referente a janeiro de um galpão logístico do fundo.

A locação para a varejista representa 4% da receita total do portfólio. Segundo a Kinea, gestora do fundo, esse evento não altera o aumento de rendimento dos cotistas para o patamar de R$ 0,95 por cota.

A Marisa também está inadimplente com o fundo imobiliário Brasil Varejo (BVAR11), administrado pela Rio Bravo Investimentos, referente ao aluguel de janeiro relativo a imóveis locados para suas lojas de rua.

O fundo imobiliário Max Retail (MAXR11) também comunicou que recebeu o aluguel parcial da Americanas (AMER3) referente ao mês de janeiro, que representa 61,66% da receita mensal do portfólio, ou o equivalente a R$ 0,53 por cota.

A Americanas também pagou apenas o aluguel parcial de janeiro ao XP Log (XPLG11), referente a ocupação no condomínio logístico em Seropédica, no Rio de Janeiro. O referido aluguel representa aproximadamente R$ 0,05 por cota do fundo.

Segundo a XP, as devoluções de área podem apresentar uma oportunidade quando a região onde o imóvel se encontra está aquecida, com baixa vacância e possibilidade de aumento no valor do aluguel vigente. Também pode representar um risco, quando a região apresenta maiores desafios para uma reposição de inquilino, ocasionando em muitas vezes em eventuais descontos, carência e negociações mais favoráveis ao inquilino.

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