Entenda por que a última venda da brMalls (BRML3) acelera a fusão com a Aliansce Sonae (ALSO3)

A venda da brMalls (BRML3) de sua participação no Campinas Shopping, anunciada na noite de quarta-feira (21), acelera seu processo de fusão com a Aliansce Sonae (ALSO3), além de preparar o terreno para que o portfólio da nova companhia, resultante da combinação de negócios, seja mais eficiente e seu balanço, menos alavancado.

Essas são as conclusões de Fanny Oreng e Antonio Castrucci, analistas do Santander, segundo relatório distribuído nesta quinta-feira (22). “Após a venda do Uberlândia Shopping, do Londrina Shopping e do Shopping Vila Velha pela Aliansce Sonae, e agora a venda do Campinas Shopping pela brMalls, acreditamos que as companhias estão sendo proativas em seu plano de desinvestimento para antecipar os potenciais remédios do Cade”, escrevem.

Nesse sentido, os analistas do Santander esperam vendas de mais ativos em localidades onde as duas companhias juntas detêm mais de 45% da área bruta locável, como parte da região da Baixada Fluminense e São Bernardo do Campo.

Com estas vendas, o Santander acredita que o portfólio da nova companhia deve ser fortalecido, uma vez que as duas empresas já estão vendendo ativos mais vulneráveis, e que a alavancagem da nova companhia (múltiplo que mede o somatório das dívidas de uma empresa em relação a seu Ebitda) seja reduzida mais rapidamente.

“Estimamos que a dívida líquida/Ebitda da companhia combinada alcance 2 vezes com a venda do Campinas Shopping, e aumente a competitividade da Aliansce como uma consolidadora da indústria”, afirma o Santander.

Para Daniel Gasparete, André Dibe, Bruna Breunig e Alejandro Fuchs, analistas do Itaú BBA, também segundo relatório desta quinta, “o acordo faz parte da estratégia da companhia de reciclar ativos, dado que o NOI [receita operacional líquida] do Campinas Shopping é altamente dependente de receitas de estacionamento, em quase 50% (vs. a média de 20% para o portfólio da companhia)”.

Relembre:
Acionistas da brMalls (BRML3) aprovam fusão com Aliansce Sonae (ALSO3)

Além dos pontos mencionados, a venda da participação para os FIIs (fundos de investimento imobiliário) Vinci Shopping Centers, XP Malls e Malls Brasil Plural por R$ 411,4 milhões também é assertiva em termos de valor, dizem os analistas.

Na avaliação dos analistas do Itaú BBA, o valor da transação implica um cap rate (métrica utilizada para avaliar o retorno de um imóvel em relação ao valor investido) de 7,6%, quando considerada a receita operacional líquida dos últimos 12 meses, ou de 9%, levando em consideração a receita operacional líquida estimada para 2022.

Independentemente de qual métrica for considerada, a visão do BBA é que a transação é assertiva, considerando o cap rate de 13,5% implício do preço da ação da brMalls.

Já nos cálculos do Santander, o cap rate estimado da transação é de 8,7%, enquanto a brMalls está sendo negociada a um cap rate de 14,7% para 2023.

Como a venda foi feita para fundos imobiliários, a previsão do BBA é que metade do pagamento seja feita em dinheiro, enquanto a outra metade deve ser paga em cotas de fundos. “Isso traz complexidade adicional aos cálculos de retorno da transação, dada a baixa liquidez dos FIIs e os riscos associados a sua volatilidade de preços”, afirmam os analistas.

Na estimativa do Santander, por outro lado, o pagamento deve ser pelo menos 70% em dinheiro, considerando que tanto o XP Malls quanto o Brasil Plural anunciaram ofertas primárias milionárias na semana passada e que a última grande aquisição feita pelo Vinci Malls teve 45% de pagamento em dinheiro.

Vale notar que a transação está sujeita à aprovação do Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica).

Depois da notícia, tanto o Santander quanto o BBA reiteraram sua classificação de outperform para a ação – ou seja, apostam em um desempenho superior à média do mercado – com preços-alvo de, respectivamente, R$ 12,80 e R$ 11, o que equivale a alta de 39% e 20% em relação ao valor do papel no fechamento desta quinta, de R$ 9,20.