O BTG Pactual Logística (BTLG11) já começou a dar destino aos R$ 1,8 bilhão levantados em julho na 16ª emissão de cotas. O fundo imobiliário anunciou a compra do Guarulhos I, um galpão logístico localizado em Guarulhos (SP), por R$ 375 milhões, segundo fato relevante divulgado na noite de quarta-feira (26).
O imóvel está localizado no raio de 30 km da capital paulista, o que eleva a exposição do portfólio na região de 38% para 42%. Guarulhos vem sendo disputada pelo setor logístico, chegando a ultrapassar Cajamar, que até então era a 'meca' dos galpões.
Valorização do aluguel na mira
Além da localização premium, o BTLG11 está de olho na valorização do aluguel do ativo. No documento divulgado, o FII informa que o valor de locação médio do galpão é de R$ 29,80 por metro quadrado. Porém, o preço médio de novas operações na região estão entre entre R$ 33,00 e R$ 40,00 por metro quadrado.
Caio Araujo, analista da Empiricus Research, avalia que, mesmo com as valorizações recentes dos aluguéis do setor, os preços reais ainda não acompanharam totalmente o movimento. Por isso, imóveis bem-posicionados, como o Guarulhos 1, tendem a capturar essa alta nas próximas janelas de revisão contratual.
Segundo o BTLG11, os revisionais do galpão podem elevar a renda do imóvel e, consequentemente, o cap rate (taxa de capitalização) sobre o preço de aquisição. A cada R$ 1 por metro quadrado de aumento no aluguel, a taxa pode avançar 0,31 ponto percentual.
Segundo Araujo, caso os contratos de locação atinjam os valores próximos da região, o cap rate implícito da operação subiria para algo entre 10% e 12%. Já o cap rate de entrada é de aproximadamente 9,1%, acima do patamar observado atualmente no portfólio do BTLG11.
Os detalhes da aquisição do BTLG11
O Guarulhos I é um galpão triple A, ou seja, de altíssimo padrão, e possui 95,3 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O imóvel está totalmente ocupado por dois inquilinos: Lopes Supermercados e M. Dias Branco.
O pagamento pela aquisição foi dividido da seguinte forma: o BTLG11 pagou R$ 225 milhões à vista, o que equivale a 60% do preço total, de R$ 375 milhões. Já os R$ 150 milhões restantes serão desembolsados em 18 meses, com correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Com o pagamento da primeira parcela, o BTLG11 já passou a ter direito à totalidade das receitas de locação do imóvel.
Segundo o documento divulgado pelo FII, o yield médio estimado para os próximos 18 meses é de aproximadamente 15,2%.
A Empiricus Research avalia que a aquisição é positiva para a carteira do fundo imobiliário e reiterou a recomendação de compra para as cotas do BTLG11.
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