O Éxes Fundo Imobiliário (EXES11) anunciou nesta quinta-feira (27) uma operação diferente do que o mercado está acostumado a ver. Segundo fato relevante publicado, o FII vai realizar a primeira emissão pública de distribuição secundária de cotas no valor de R$ 56 milhões, a R$ 9,50 por papel.
Diferentemente de uma oferta primária, a operação não capta dinheiro novo para o EXES11. A transação é feita por um cotista que já possui posição no FII, que, nesse caso, é um fundo da gestora Éxes.
"O objetivo da oferta é aumentar a liquidez do EXES11. Hoje, o fundo tem uma base muito grande de cotistas institucionais, ou seja, há muitos fundos que alocam recursos nele. Queremos levar o FII para as pessoas físicas", afirmou o CIO da Éxes, Arthur Carneiro.
Como não inclui emissões de cotas novas, a operação também evita a diluição da participação dos investidores atuais. Segundo o documento enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o BTG Pactual atua como coordenador líder da oferta.
Os detalhes da operação
Os custos da operação também serão integralmente pagos pelo ofertante, sem qualquer gasto para o EXES11 ou seus cotistas. O preço da operação também está 1,82% abaixo do valor patrimonial da cota, de R$ 9,68.
O desconto foi uma outra estratégia para atrair os investidores. De acordo com Carneiro, o objetivo foi tornar a oferta mais atraente e chamar a atenção do mercado.
"Com essa composição, o FII chega para o investidor pessoa física com um valor de cota mais interessante. É um esforço interno para buscar o aumento de liquidez e uma base mais ampla de investidores", afirmou o executivo.
Para o CIO, embora os cotistas institucionais tenham um papel de 'estabilizar o fundo' por terem visão de longo prazo, a entrada de pessoas físicas torna o fundo mais resiliente a choques de mercado.
"O objetivo é ter uma oferta bem-sucedida para que, ao aumentarmos a liquidez, possamos promover o crescimento do fundo de forma mais natural", disse.
A Éxes projeta uma taxa interna de retorno (TIR) de CDI + 3,40%. O prazo para a aquisição acaba em 16 de setembro, enquanto a liquidação será realizada no dia 23 do mesmo mês.
EXES11 em fase de crescimento
Atualmente, a base de cotistas do FII é composta majoritariamente por cotistas institucionais. Porém, isso limita a liquidez do fundo, pois também limita o tamanho do aporte possível para esses investidores, que necessitam de mais liquidez.
"Queremos mudar um pouco a base para o fundo ganhar um volume de liquidez compatível com o seu perfil", comentou Carneiro.
Segundo o CIO, a expectativa é que, após a operação, o FII passe a ter melhores condições para trazer um volume ainda maior de investimentos, contribuindo para o crescimento do fundo. Além disso, o executivo avalia que a operação pode abrir terreno para futuras ofertas primárias.
Questionado sobre uma possível pressão vendedora nas cotas com a entrada do novo perfil de cotistas, Carneiro afirmou que não aplicou mecanismos de lock-up — ou seja, que limita o período de venda para os investidores após a aquisição —, pois avalia que, se as pessoas físicas não tiverem apetite, os próprios investidores institucionais comprarão.
Conheça o EXES11 no detalhe
Prestes a completar cinco anos, o EXES11 possui patrimônio líquido de R$ 136,5 milhões.
O FII investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com a carteira de ativos voltada majoritariamente para o financiamento direto de incorporadoras, que representam 45,26% do portfólio.
Além disso, 72% são ativos de originação própria. Segundo Carneiro, essa característica eleva os retornos para os investidores por eliminar intermediários na cadeia da operação.
Atualmente, o EXES11 acumula retorno total de cerca de 59% desde o início da negociação das cotas na bolsa. Já o IFIX, índice de referência dos FIIs, registra retorno de 35% no mesmo período.
O fundo mantém distribuição de R$ 0,13 por cota há 18 meses consecutivos, equivalente a aproximadamente 1,35% de retorno no mês e a um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de 16,2%.
As cotas do FII são negociadas na B3 a R$ 9,50, perto do valor patrimonial, de R$ 9,73.
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