Imposto de Renda 2022: aprenda como declarar fundos imobiliários (FIIs) à Receita

Se você investe em fundos imobiliários (FIIs), precisará prestar contas à Receita Federal. Mesmo que os rendimentos destes fundos sejam isentos da cobrança de Imposto de Renda, os ganhos obtidos pelos investidores na venda de cotas estão sujeitos a taxação. A alíquota, nestes casos, é de 20% sobre o lucro da operação – por exemplo: se o investidor lucrou R$ 1.000, terá de pagar R$ 200 de imposto.

A exemplo das ações, o cálculo do imposto deve ser feito mensalmente, considerando todas as operações com as cotas no período.

Como calcular o imposto mensal

É importante lembrar que, para fins de cálculo de imposto, o preço que o investidor deve usar para determinar se ganhou ou perdeu com uma operação é o valor pago pelas cotas dos FIIs.

Quando há mais de uma compra em momentos diferentes, é preciso descobrir o preço médio pago pelas cotas, incluindo nessa conta despesas de corretagem e outras taxas da Bolsa.

A conta é simples de fazer.

Imagine que, num determinado mês, um investidor comprou 100 cotas de um FII por R$ 1.000, depois mais 100 cotas por R$ 900 e outras 100 cotas por R$ 800.

Para descobrir o preço médio, é preciso primeiro somar o valor de todas as aquisições e a quantidade de cotas compradas:

Com essas informações em mãos, basta dividir o valor total do investimento pela quantidade total de cotas adquiridas. No exemplo acima, o valor médio pago por cota é de R$ 9.

Imagine agora que, depois de fazer essas aquisições, o investidor vendeu 150 cotas por R$ 10 cada. Isso quer dizer que ele teve lucro de R$ 1 por cota, com base no preço médio – ou seja, R$ 150. É sobre esse montante que incide a alíquota de 20% de Imposto de Renda.

Nesse exemplo, o investidor teria que pagar R$ 30 em imposto de renda até o último dia útil do mês seguinte.

E em caso de prejuízo?

Quando o investidor ganha e perde dinheiro no mesmo mês, é preciso levar em consideração os resultados de todas as operações ao longo do período. Se o cotista vendeu FIIs em duas ocasiões no mesmo mês, com lucro de R$ 1.000 na primeira e prejuízo de R$ 600 na segunda, o ganho líquido será de R$ 400, e o imposto vai incidir sobre esse valor, somando R$ 80.

O investidor deve manter um controle dos prejuízos acumulados com as vendas de FIIs, porque eles podem ser usados para abater ou evitar o pagamento de imposto em operações futuras.

Além disso, a Receita Federal pede que o investidor detalhe esse histórico na declaração anual.

Um cotista que tenha registrado prejuízo líquido de R$ 1.000 nas operações com cotas de FIIs em fevereiro, mas que em março tenha obtido lucro de R$ 1.500 com o mesmo tipo de transação, poderá usar as perdas anteriores para pagar menos tributos.

Nesse exemplo, a alíquota das operações de março incidiria sobre R$ 500, que equivalem ao lucro de R$ 1.500 obtido naquele período deduzido o prejuízo de R$ 1.000 do mês anterior.

E atenção: os rendimentos pagos mensalmente pelos FIIs aos cotistas são isentos da cobrança de Imposto de Renda, mas precisam ser declarados à Receita Federal anualmente. Não se esqueça!

Como fazer a declaração anual de fundos imobiliários

Cotas

As cotas devem ser listadas na ficha “Bens e direitos” de quem faz a declaração, sempre pelo valor de aquisição – ou seja, mostrando quanto você pagou pelos papéis.

Isso quer dizer que, se você adquiriu 100 cotas de um FII por R$ 1.000, esse será o valor que deve constar na declaração, mesmo que as cotas tenham se valorizado ou se desvalorizado desde então.

Se o investidor comprou cotas de um mesmo FII mais de uma vez em determinado ano, basta somar o valor gasto com as aquisições e o número de cotas e incluir essas informações na declaração, da seguinte forma:

1. Vá até a opção “Bens e Direitos”;
2. Clique no botão “Novo”;
3. Na janela que abrir, no campo código, escolha o grupo “07 – Fundos”
4. No campo “Código”, selecione a opção “03 – Fundo de investimento imobiliário”;
5. No campo “Localização”, escolha a opção “105 – Brasil”;
6. No campo CNPJ, insira o CNPJ do fundo em que você investiu
7. Em “Discriminação”, identifique o fundo pelo nome ou ticker e informe o número de cotas;
8. Nos campos “Situação em…”, preencha o valor em reais do investimento que você possuía no FII em cada período, sempre considerando o preço pago na compra do papel.

Repita o processo para cada um dos fundos imobiliários que você possuía em carteira no encerramento de 2021.

Rendimentos

Os rendimentos pagos mensalmente pelos FIIs são isentos de imposto, mas precisam ser informados à Receita Federal. Para isso:

1. Acesse a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
2. Clique em “Novo”;
3. No campo “Tipo de Rendimento”, escolha a opção “26 – Outros”;
4. No campo “Tipo de Beneficiário”, informe se quem recebeu o rendimento foi o titular da declaração ou um dependente;
5. No campo “Beneficiário”, informe o CPF e o nome de quem recebeu o rendimento;
6. Preencha o próximo campo com o CNPJ do FII;
7. Em “Nome da Fonte Pagadora”, escreva o nome do fundo;
8. Em “Descrição”, especifique que o valor recebido se refere a “Rendimento de FII”;
9. No campo “Valor”, coloque quanto recebeu desse fundo ao longo de 2021 a título de rendimentos

Repita o processo para cada um dos fundos imobiliários que pagaram rendimentos no ano de referência da declaração.

Transações

O histórico do resultado mensal das operações com FIIs também deve ser registrado na declaração anual. É ele que permitirá ao investidor indicar à Receita Federal o volume de prejuízos que ainda devem ser abatidos de operações lucrativas com as cotas no futuro.

Para fazer a declaração:

1. Escolha a opção “Renda Variável”;
2. Em seguida, selecione “Operações em FII ou Fiagro”;
3. Na tela que surgir, preencha em cada mês:
   1. O resultado líquido das operações com cotas de FIIs (lucro ou prejuízo)
   2. O imposto pago naquele período

Repita essa operação na aba “Dependentes”, caso eles também tenham feito operações com FIIs.