Comprar e vender um imóvel? Saiba os detalhes e ferramentas que ajudam a precificar o bem

Há algo em comum entre quem quer vender ou comprar um imóvel: o receio de não conseguir avaliar o bem pelo preço correto para o momento. É nessa hora que é preciso saber o que valoriza ou não uma casa ou imóvel e também contar com a ajuda de algumas ferramentas para se chegar a esse valor.

Para quem vende, o receio é colocar um preço muito alto, que afaste interessados, ou muito baixo, o que implicaria perda financeira. Já para quem compra, o medo é pagar em excesso pelo imóvel escolhido.

“É preciso avaliar três macro tópicos: localização e vizinhança, idade do imóvel e estado de conservação e a área comum”, diz Cyro Naufel, diretor institucional do Grupo Lopes (LPSB3).

De forma prática, é dizer que uma casa ou um apartamento em um bairro considerado nobre custará mais caro que os localizados na periferia, mesmo se tiver uma metragem igual. Da mesma forma, é possível cobrar mais em um imóvel reformado do que um que se encontra deteriorado no mesmo edifício.

Em cidades grandes, acesso ao transporte público, grandes avenidas e proximidade com o metrô também são fatores que valorizam um imóvel.

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Itens como ter ou não vaga para carro, facilidades da área comum, comércio do bairro e qualidade do material de acabamento também fazem diferença no preço final e devem ser levados em conta tanto por quem vai vender como por quem vai comprar.

Comparar e avaliar

O ponto de partida mais simples para se chegar ao valor correto é a boa e velha comparação. Quem nunca teve curiosidade em saber o valor de venda de um apartamento no mesmo prédio que o seu?

Nessa hora, vale a busca solitária em imóveis do mesmo bairro, mas também novas ferramentas que ajudam a economizar gasolina e sola de sapato nessa procura.

Em maio, o Grupo Lopes lançou o Lopes Avalia. A ferramenta considera mais de 105 mil anúncios da plataforma e as negociações que foram de fato concluídas. Dessa forma, ao incluir os dados de um imóvel, será possível saber o valor estimado para ele com base em imóveis similares (mesmo bairro, metragem e características).

A ferramenta também calcula trimestralmente os descontos que são dados no valor do imóvel (variação entre o valor do anúncio e o de venda), o que ajuda o comprador a fazer uma melhor negociação.

“Na cidade de São Paulo, esse desconto está em torno de 10%”, diz o executivo.

A Lopes não está sozinha nessa inovação. As empresas Loft e Quinto Andar também possuem ferramentas similares com base nos anúncios.

No caso do Quinto Andar, o uso da tecnologia começou em 2020, com o lançamento do Preço Inteligente e, neste ano, do Preço Certo, ambos voltados para o proprietário de imóvel que quer alugá-lo.

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Para quem quer saber o valor de compra e venda, há uma ferramenta mais simplificada em que o interessado responde a uma dezena de perguntas, como endereço, valor do condomínio e número de quartos, e recebe no e-mail uma sugestão de faixa de preço.

Sim, uma faixa de preço, porque os preços de anúncios muitas vezes não refletem o valor do negócio fechado. Segundo a plataforma, em São Paulo, o valor do metro quadrado efetivo é 5% abaixo do anunciado.

Para José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Fiscalização do Corretor de Imóveis), essas ferramentas ajudam, mas quem está disposto a comprar ou vender precisa estar atento a outros detalhes que também influenciam o valor e a liquidez, ou seja, a velocidade com que aquele bem pode ser vendido.

Ele cita como exemplo dois imóveis em iguais condições no mesmo prédio. Um no primeiro andar, no fundo do prédio, com vista limitada. O outro, no 15º andar, de frente e com uma vista para um parque ou praia.

“A diferença em um caso desses pode chegar a 30%. Um imóvel que recebe o sol da tarde também tem uma demanda menor e é um problema que não tem como resolver”, diz.

Ainda de acordo com Viana, na hora de comprar o interessado também precisa estar atento à liquidez do imóvel, caso queira vendê-lo no futuro.

Por exemplo, uma pessoa que não quer ter filhos pode não se incomodar em comprar um imóvel onde não tenha escola por perto. No entanto, na hora de vender, ele irá afastar potenciais compradores.

Expectativa para 2022

No mercado imobiliário, o que se sabe é que 2022 será o ano da desaceleração. Depois de um 2021 com um número de vendas e lançamentos elevados, a expectativa é de uma perda de ritmo. A causa é a mesma que incide sobre toda a economia: juros e inflação em alta.

Com a taxa de juros em alta, fica mais difícil para uma pessoa ter um crédito aprovado no valor que precisaria para comprar um determinado imóvel.

“O aumento da taxa restringe o potencial de compra. O mesmo financiamento vai pedir uma entrada ou renda maior”, diz Naufel, da Lopes.

Além disso, a inflação corrói uma parte da renda das famílias, que ficam com menos recursos para pagar uma prestação elevada.

“A questão da inflação está trazendo preocupação. Ela gera uma série de outros problemas para o nosso mercado”, diz Viana, do Creci-SP.

Um desses fatores é a inflação dos materiais de construção. Isso afeta o preço dos imóveis novos e puxa os dos usados para cima.

O INCC, que mede os custos da construção, acumulado nos 12 meses encerrados em abril era de 11,53%, mas chegou a quase 18% em alguns momentos do ano passado.