Por que a Eztec (EZTC3) vai pensar duas vezes antes de lançar um empreendimento em 2022

A Eztec, uma incorporadora de imóveis voltada principalmente para o público de renda média alta e focada na região metropolitana de São Paulo, deverá ter uma postura mais cautelosa em relação aos lançamentos previstos para 2022. 

Em primeiro lugar, porque a companhia teve algumas frustrações com empreendimentos lançados no ano passado, que venderam menos do que o esperado. Por isso, cabe a máxima: gato escaldado tem medo de água fria. Para minimizar a chance de novas decepções e ser mais assertiva, a Eztec tende a avaliar os próximos passos com mais cuidado. 

Em segundo lugar, porque os juros estão mais altos e devem continuar subindo em 2022, o que faz o consumidor final pensar duas vezes antes de ir atrás de um financiamento imobiliário, ainda que o público da Eztec tenha uma renda média mais elevada. 

Em entrevista à Agência TradeMap, o diretor de Relações com o Investidor da Eztec, Emílio Fugazza, ressaltou que 2022 é um ano marcado pela incerteza, em relação ao que será dos juros e da força da economia. Até por isso, a empresa ainda não divulgou uma estimativa de lançamentos ao mercado.

Segundo ele, a companhia terá uma postura conservadora e pretende lançar um empreendimento de cada vez, para ter uma noção mais clara da demanda. “Se houver uma boa velocidade de vendas, aí nos dará confiança para lançar outros projetos”, disse o executivo, que afirmou que um nível razoável de velocidade seria vender algo entre 50% e 60% das unidades em um período de seis meses.

O primeiro “teste” será feito em fevereiro, com um empreendimento residencial na Vila Mariana, bairro da zona sul de São Paulo. “Diferentemente do que ocorreu nos últimos dois anos, não temos um planejamento de acelerar ou diminuir as vendas. É um momento de reflexão”, ele disse.

No ano passado, a principal frustração da Eztec foi o lançamento do Ez Infinity, um prédio residencial voltado para a alta renda e localizado no bairro Paraíso, na zona sul de São Paulo. 

Lançado no primeiro trimestre, o empreendimento chegou ao fim do terceiro trimestre com apenas 5% das unidades vendidas. “Eles acabaram errando um pouco”, afirma o analista André Mazini, do Citi, em entrevista à Agência TradeMap. 

Tanto é que, já em 2021, ao perceber que a demanda estava abaixo do esperado, a companhia reduziu o ritmo de lançamentos. 

Se todos os empreendimentos que foram de fato lançados no ano passado fossem vendidos totalmente, a empresa teria somado uma receita bruta de R$ 1,15 bilhão, o equivalente a 76,5% do mínimo que a Eztec havia colocado como meta. 

A própria companhia reconhece isso. Na última prévia operacional, referente ao quarto trimestre, a Eztec admitiu que precisou “revisitar” os lançamentos que estavam previstos para o ano, para se adaptar a fatores como pandemia, que teve seu pico no primeiro semestre de 2021; inflação, que superou a casa dos 10% no ano passado, no maior nível desde 2015; e a alta da Selic, que saiu de 2% para 9,25% ao ano e deve chegar a 11,75% ao fim de 2022, segundo projeções do mercado. 

“A Eztec entende que o volume de lançamentos realizados está adequado à situação econômica do país”, afirmou a empresa. 

Mesmo com uma menor oferta de imóveis à venda, a empresa também viu o seu estoque “encalhar” em 2021. 

Um dos indicadores mais analisados pelo setor para sentir a demanda do público é a chamada velocidade de vendas, que calcula o quanto foi vendido em comparação ao que havia de disponível à venda. 

No quarto trimestre de 2021, as vendas líquidas da Eztec representaram 11,6% do que havia de estoque, contra 14% em igual período de 2020. Em todo o ano passado, a proporção foi de 29,3%, abaixo dos 40,8% verificados no ano anterior. 

“Alguns projetos da Eztec não performaram bem e esse é um dos motivos pelos quais a ação da empresa está apanhando”, afirma o analista Alex Ferraz, do Itaú BBA, à Agência TradeMap. 

De fato, o mercado anda pouco paciente com a companhia. Nos últimos 12 meses, a ação da Eztec acumula queda de 42,8%, a R$ 21,42, segundo dados disponíveis na plataforma do TradeMap. 

A queda ocorre apesar de a companhia ser bem recomendada pela maioria dos analistas que a acompanham. Segundo levantamento disponível na plataforma do TradeMap, sete dos 11 analistas que cobrem a empresa recomendam a compra do papel. Os outros quatro têm uma posição neutra. Ninguém recomenda a venda.

“O papel é interessante e a gestão da empresa é a mesma [a família Zarzur], mas a conjuntura e o curtíssimo prazo atrapalham”, diz Ferraz, do BBA, que lembra também que a empresa fez uma oferta de ações em 2019 que captou R$ 978 milhões e tinha a intenção de comprar terrenos para se antecipar a uma melhora do mercado, mas acabou sendo surpreendida pela piora da demanda após a pandemia.

Entre os 11 analistas que cobrem a empresa, a mediana das projeções aponta para um preço-alvo de R$ 33,80. A estimativa mais otimista chega a R$ 48. Ferraz, do BBA, é um dos que recomendam a compra do papel, pois vê a empresa com potencial no longo prazo. O preço-alvo calculado pelo analista para 12 meses é de R$ 32,80, o que seria uma valorização de 52%.

A julgar pelos múltiplos da empresa, disponíveis na plataforma do TradeMap, a ação parece estar barata. O preço do papel sobre o lucro é negociado a 9,45 vezes, a menos de um terço da média dos últimos três anos. Já o valor da empresa sobre o Ebitda está em 11,72 vezes, perto de um quinto da média dos últimos três anos.

Quanto maior a renda, mais sensível aos juros

Mazini, do Citi, é um dos que têm uma posição neutra. Segundo ele, o fato de a Eztec ser uma empresa voltada para o público de renda média mais alta é, na verdade, um complicador para 2022, uma vez que este consumidor é mais sensível à alta dos juros que a clientela de renda mais baixa. 

“O consumidor de renda mais baixa é mais dependente dos recursos do FGTS para fazer o financiamento e o FGTS tem uma taxa que é independente da Selic”, ele diz. “Já o cliente de renda mais alta depende mais do financiamento que será aprovado pelo banco, que está mais ligado aos juros praticados no mercado”.

Também pesa o fato de que o público com poder aquisitivo maior também olha para os imóveis como um investimento. Se a Selic está mais alta, pode valer mais a pena colocar o dinheiro em outras aplicações.

Além disso, lembra Mazini, o número de pessoas de baixa renda sem moradia própria é tão alto que, mesmo em um cenário de piora da economia, ainda vai haver demanda por imóveis. No Brasil, o déficit habitacional é de 8 milhões de moradias, segundo um estudo do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). 

Como o cenário para 2022 será de mais cautela, Mazini acredita que a Eztec deve apostar na prática de lançar os empreendimentos em duas fases, para ir testando a demanda. “Primeiro, lança a primeira metade. Se vender bem, lança a segunda”, diz.

Ferraz, por sua vez, acredita que provavelmente terá de revisar para baixo o número que estima para os lançamentos da Eztec em 2022, atualmente em cerca de R$ 2 bilhões. “O ano tende a ser difícil”, afirma. 

De qualquer forma, a Eztec tem conseguido aumentar o seu lucro. No terceiro trimestre, o último dado disponível, a companhia teve lucro líquido de R$ 145,2 milhões, alta de 4% em relação a igual período de 2020. No acumulado de janeiro a setembro, os ganhos somaram R$ 357,6 milhões, expansão de 35% ante igual intervalo de 2020. 

Para Mazini, do Citi, um dos trunfos da empresa é sua boa gestão de crédito. Parte dos financiamentos é internalizado pela própria companhia, que concede crédito a clientes que, por vezes, são rejeitados pelos bancos. “Ainda assim, a empresa consegue ter uma baixa taxa de inadimplência, de 2% a 3%”, ressalta o analista. 

No esforço para ser mais assertiva no que oferece a seus clientes, a Eztec já tem conseguido mostrar alguma evolução, acredita Ferraz, do BBA. 

No último trimestre, por exemplo, já depois de ter sentido o peso de algumas frustrações, a Eztec lançou o Unique Green, um residencial de padrão médio que já teve 50% das unidades vendidas. “O mercado vê e entende que a empresa está acertando um pouco mais”, diz. 

Avaliada em R$ 4,78 bilhões, a Eztec operava em alta de 0,05%, por volta das 16h10, a R$ 21,45.