Fundo imobiliário Pátio Higienópolis (SHPH11) quer destinar oferta de R$ 600 mi para compra de controle do shopping

O fundo imobiliário Pátio Higienópolis (SHPH11) anunciou no início deste mês a oferta da ordem de R$ 600 milhões em novas cotas, com o objetivo de levantar recursos para aumentar a participação no empreendimento comercial por meio da compra da posição de demais sócios.

Segundo apurou a Agência TradeMap, o fundo quer adquirir a participação da Brookfield, acionista controlador do Pátio Higienópolis, que estaria interessada em vender sua fatia de 51% no empreendimento.

Hoje o fundo imobiliário detém uma participação de 25,68% no Pátio Higienópolis, que ainda conta com o grupo Iguatemi como sócio – sua participação era de 11,54% no terceiro trimestre de 2021. O próprio Iguatemi também chegou a manifestar, ano passado, o interesse em aumentar a posição no shopping.

Em uma eventual venda da fatia da Brookfield, os atuais acionistas do shopping têm direito de preferência na aquisição, proporcional à participação que detêm no empreendimento. Isso significa que o fundo SHPH11 poderia dobrar sua fatia e assumir o controle do empreedimento se exercer o direito de preferência em eventual venda da parcela total da Brookfield.

A oferta de novas cotas seria suficiente para financiar a operação e o fundo tem interesse em oferecer a possibilidade para os cotistas de assumir o controle do ativo, segundo uma fonte próxima à negociação.

“Os recursos captados no âmbito da oferta das novas cotas serão destinados para a realização de benfeitorias no condomínio comercial Shopping Higienópolis e para o exercício do direito de preferência na aquisição das participações colocadas à venda por qualquer um dos coproprietários do empreendimento, inclusive na hipótese de aquisição das participações dos demais coproprietários que não exercerem seus respectivos direitos de preferência”, apontou o fundo, em fato relevante divulgado nesta quinta-feira (17).

Os cotistas poderão exercer o direito de preferência na subscrição da oferta, que será realizada sob o regime de esforços restritos, de 21 de fevereiro até 17 de março.

Novas cotas com valor acima de mercado

O valor da oferta está dentro do limite previsto em regulamento, de R$ 600 milhões, para emissões sem a necessidade de autorização de Assembleia Geral de cotista.

O preço unitário das novas cotas é de R$ 888,29, acima do valor atual de mercado, de R$ 810, mas pode ser atualizado até o início do período de exercício do direito de preferência.

“Acho difícil o fundo conseguir levantar todo o valor pretendido na oferta. O preço por cota está acima do negociado no mercado e as ofertas de fundos de tijolos têm encontrado dificuldade para sair em um cenário de taxa de  juros mais altas“, afirma um gestor de fundos imobiliários.

O shopping, contudo, é considerado um bom ativo. Localizado em um bairro nobre de São Paulo, Higienópolis, conta com 34 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), mais de 300 lojas e 1.500 vagas de estacionamento.

A taxa de vacância estava em 10,8% em dezembro. O fundo SHPH11 contava com patrimônio líquido de R$ 542,3 milhões em dezembro e 2.993 cotistas. A carteira distribuiu um rendimento médio mensal de R$ 2,58 por cota em 2021, pagando R$ 3,10 por cota em dezembro, de acordo com o último relatório gerencial do fundo.

A Brookfield vem se desfazendo de seu portfólio de shoppings nos últimos anos. A empresa vendeu 100% do Madureira Shopping, no Rio, por R$ 286,2 milhões para o fundo imobiliário Malls Brasil Plural e uma participação de  21% no Shopping Leblon para a Aliansce Sonae, por R$ 275 milhões.

Procurados, Brookfield e Rio Bravo, gestora do SHPH11 , não comentaram o assunto.