Com juros em alta, construção civil deve pisar no freio em lançamentos; entenda

A resposta comum de quem formula política econômica para lidar com a inflação é, geralmente, aumentar as taxas de juros para conter o avanço, já que o aumento diminui o acesso ao crédito. Dessa forma, é possível reduzir o consumo e a demanda, impactando a economia e contendo o avanço dos preços.

De um ano para cá, o BC (Banco Central) já aumentou a taxa básica de juros, a Selic, em mais de 10 pontos percentuais, passando de 2% no início do ano passado para os atuais 11,75%. Nesse processo, contudo, diversos setores da economia são impactados, entre eles o da construção.

A construção civil, altamente dependente de crédito, é um dos mais impactados em tempos de juros altos, uma vez que limita o poder de compra da população como um todo, o que acaba desacelerando as vendas de empreendimentos, além de aumentar os custos das obras.

Diante do cenário desafiador, as construtoras já vêm pisando o pé no freio quando o assunto é lançamento de novos imóveis, já que a procura por esse tipo de empreendimento deve ser menor, em virtude dos juros altos.

E a perspectiva de melhora parece não ter uma luz no fim do túnel. Isso porque, o Boletim Focus, publicação feita pelo BC contendo um resumo das expectativas de mercado a respeito dos principais indicadores da economia brasileira, por exemplo, estimava em janeiro do ano passado que a taxa básica de juros chegaria a 5% ao final deste ano.

Agora, a expectativa do mercado é de que o número encerre o ano aos 13%. Aliado a isso, a guerra na Ucrânia desencadeou um problema inflacionário global, o que pode fazer com que esse porcentual fique ainda maior em dezembro de 2022.

No caso do mercado imobiliário, esse prolongamento do aumento dos juros deve adiar a retomada de patamares pré-pandemia, em todos os segmentos de atuação — baixa, média e alta renda, mas de formas diferentes.

Média e alta renda

Na avaliação de Flávio Aragão, sócio da 051 Capital, o setor mais impactado com a alta dos juros é o segmento de média renda. Isso porque esse tipo de público é altamente dependente de crédito, ao contrário da alta renda, que é menos resiliente a esse tipo de movimento.

No caso da alta renda, ele acredita que a tendência para o setor é diminuir os lançamentos e reduzir o fluxo de vendas, principalmente no comparativo com o ano de 2021.

Um grande exemplo do segmento, é a Gafisa (GFSA3), que aumentou as vendas em 81% no primeiro trimestre em relação ao mesmo período do ano passado, para R$ 233,5 milhões.

O resultado supera o registrado em qualquer outro trimestre do ano passado e foi puxado, principalmente, por empreendimentos voltados ao público de alta renda – o segmento de alto padrão respondeu por 51% das vendas no período, seguido pelo médio alto (30%).

Já a Mitre Realty (MTRE3), construtora e incorporadora focada em média-alta renda na cidade de São Paulo, atingiu R$ 153,5 milhões em vendas líquidas no primeiro trimestre de 2022, número 85,3% superior ao mesmo período em 2021.

Segundo as prévias, a empresa atingiu R$ 180,1 milhões nas vendas brutas no período, o que anota um aumento de 62,6% em comparação com os R$ 110,7 milhões do primeiro trimestre de 2021.

Além da desaceleração nos lançamentos, Hugo Baeta, analista de investimentos da AF Invest, acredita que as empresas do segmento sofreram aumento no preço por unidade. “Isso traz uma redução na velocidade das vendas, o que demonstra que as construtoras não estão achando tanta demanda quando elas aumentam o preço. Esse cenário tende a se perpetuar no curto e médio prazo”, comenta.

Baixa renda

As empresas mais focadas na baixa renda não são diretamente afetadas nos custos de produção, já que os subsídios criados pelo programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) fazem com que as taxas nos financiamentos sejam menores que as praticadas no mercado.

No caso da Direcional Engenharia (DIRR3), empresa voltada para empreendimentos populares e de médio padrão, as vendas direcionadas para o programa do governo, que é o responsável pelo maior volume de vendas da companhia, subiram 16,3% no primeiro trimestre deste ano, para R$ 447,9 milhões.

Na visão de Hugo Baeta, o que impacta diretamente o setor é a alta inflação. “O público consumidor dessas empresas vem perdendo muito poder de compra pelo aumento dos preços de alimentos, energia e combustíveis, que acabam corroendo a renda, sobrando pouco espaço para compra do imóvel”.

Dados divulgados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) mostram que o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), medida oficial da inflação, de março subiu 1,62%, registrando a maior alta para o mês desde 1994, antes da implantação do Plano Real. No acumulado do ano, o índice tem aumento de 3,20% e, nos últimos 12 meses, de 11,30%.

Para Flávio Aragão, a tendência para o segmento de baixa renda nos próximos meses é apresentar uma desaceleração nos lançamentos, apesar de acreditar que os créditos que servem de subsídios devem continuar fortes.

“Vejo o setor focando em lançar produtos com um preço um pouco melhor para poder recuperar um pouco da margem, mas fica o receio de uma inflação forte novamente”, comenta Aragão.

A redução nas vendas das construtoras já pôde ser vista no primeiro trimestre do no. A prévia operacional da Tenda (TEND3) apontou uma redução de 3,7 pontos percentuais na velocidade de vendas em comparação com os três primeiros meses do ano passado. A empresa afirmou que o resultado está em linha com o objetivo de privilegiar a recomposição das margens.

Durante o trimestre, a companhia lançou sete empreendimentos, somando R$ 467 milhões, queda de 23,5% em relação ao período entre janeiro e março de 2021.

Por outro lado, uma forma de escapar desse cenário adverso é diversificar os produtos, como fez a MRV (MRVE3). Nas prévias operacionais do primeiro trimestre da empresa, foi destacado o avanço de sua estratégia de diversificação, com crescimento das linhas de negócios fora do programa Casa Verde Amarela.

Para Baeta, da AF Invest, além de diversificar as vendas, outra saída encontrada pela MRV foi focar no mercado americano, por meio de sua subsidiária AHS.

No primeiro trimestre, a MRV fechou a venda do empreendimento Coral Reef por R$ 221 milhões. Na mesma unidade de negócios, a companhia lançou o empreendimento Oak Enclave, nos Estados Unidos, com 389 unidades e um VGV (Volume Geral de Vendas) de R$ 684 milhões.

Atualmente, a AHS tem três empreendimentos em negociação, e a expectativa é que sejam vendidos ao longo de 2022, somando cerca de US$ 300 milhões. “Esse braço da MRV lá fora está num momento operacional bom, com margens boas e uma capacidade de repasse de preço muito bom”, avalia Hugo Baeta.