BB trava briga com fundo imobiliário BBFI11 para reduzir valor do aluguel; entenda as implicações para os cotistas

Quando foi lançado, em dezembro de 2004, o fundo imobiliário BB Progressivo (BBFI11B), que tem na carteira imóveis alugados para o Banco do Brasil por meio de contratos de locação de longo prazo, parecia um ótimo negócio: tinha garantia de retorno atrelado à inflação e inquilino com baixo risco de crédito.

Quase 18 anos depois, o que parecia seguro tem se tornado uma dor de cabeça para os cotistas. O banco tem contestado o valor do aluguel na Justiça e não tem pagado o valor integral da locação dos imóveis.

Em 31 de maio, o administrador do fundo, o banco BTG Pactual, informou que não recebeu a totalidade do aluguel referente a maio, o que reduziu a distribuição de dividendo em aproximadamente R$ 5,19 por cota, para R$ 25,65. Em abril, o BB já não havia pagado integralmente o valor do aluguel, o que também afetou a distribuição de dividendo pelo fundo.

O FII cobra na Justiça a diferença de pagamento do valor integral do aluguel pelo BB desde outubro de 2021. Em sua carteira, estão dois imóveis locados para o Banco do Brasil: o Edifício Sede I, em Brasília, e o Centro Administrativo do Andaraí, no Rio de Janeiro.

O Edifício Sede I tem contrato vigente até janeiro de 2025, enquanto o do edifício do Rio venceu em outubro de 2020, tornando-se, naquela ocasião, vigente por prazo indeterminado. A renovação vem sendo discutida na Justiça pelo banco, que entrou com uma ação revisional.

Conforme fato relevante de 20 de maio de 2020, o BB entrou com uma ação renovatória de aluguel para apenas dois dos nove blocos alugados pelo banco no Centro Administrativo do Rio de Janeiro. O banco pede a revisão do valor do aluguel para R$ 125 mil referente à locação dos dois blocos.

O juiz fixou, inicialmente, um aluguel provisório a ser pago pelo banco ao fundo no valor de R$ 2,7 milhões referentes aos nove blocos, a partir do vencimento do contrato, e enquanto o processo caminha.

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O BB chegou a entrar com recurso no STJ (Supremo Tribunal de Justiça), em outro processo judicial, para tentar rever o valor do aluguel, mas o recurso não foi admitido pela corte e o banco recorreu da decisão, que aguarda julgamento.

Atualmente, o processo está em fase de discussão do valor definitivo do valor do aluguel, pendente de definição pelo juiz.

Em paralelo, houve liberação de parcela de aluguel do mês de novembro de 2020 em favor do fundo, no montante de R$ 2,3 milhões, bem como levantamento do valor de R$ 487 mil em favor do Banco do Brasil, referente ao depósito a mais feito pelo banco referente ao aluguel provisório arbitrado judicialmente.

Enquanto o processo caminha, o administrador do fundo requereu o reajuste contratual para correção do aluguel provisório estipulado pelo juiz, corrigido pelo IGP-M.

Aluguel acima da taxa de mercado

Como o fundo tem contratos de locação de longo prazo e corrigidos pela inflação, o valor do aluguel desses imóveis ao longo dos anos acabou ficando acima do valor de mercado, afirma Flavio Pires, analista de fundos imobiliários da Santander Corretora.

Além disso, com a digitalização, os bancos têm reduzido a necessidade de locação de imóveis. O BB, por exemplo, alega que não tem mais interesse em alugar os nove blocos do complexo do Rio.

O banco devolveu seis das 64 agências bancárias na carteira de outro fundo, o BB Progressivo II (BBPO11).

O BB renovou no ano passado os contratos de apenas 58 imóveis por mais cinco anos e negociou um desconto no valor do aluguel, o que teve impacto de 24% na distribuição dos rendimentos pelo fundo a partir de setembro de 2021 em relação ao pagamento realizado nos meses anteriores, que ficava em torno de R$ 1,08 por cota. Em 14 de junho, o fundo pagará um rendimento de R$ 0,89 por cota referente a maio.

“Esse foi um dos motivos pelos quais resolvemos tirar o BBPO11 da carteira recomendada no fim do ano passado”, diz Anna Clara Tenan, analista de research de FIIs/Fiagros da Órama. “Esse fundo, que nasceu em 2012, estava com preços de aluguel muito acima dos praticados no mercado e ainda tem a questão da digitalização, que leva à redução das agências bancárias.”

Risco para os cotistas

Como o valor do aluguel do BBFI11B ainda está em disputa judicial e o risco para os cotistas é que a Justiça determine um valor muito abaixo do praticado, o fundo poderá ter que devolver parte dos recursos recebidos ao banco, como aconteceu no caso do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes  (NSLU11), afirma um analista, que prefere não se identificar.

A Justiça determinou ao fundo a devolução de parte do valor do aluguel pago a mais pela Rede D’Or, controladora do hospital.

O fundo reteve a distribuição de rendimentos aos cotistas para garantir recursos para pagar a dívida de R$ 27,1 milhões com a Rede D’Or, da qual já quitou R$ 10,6 milhões. O fundo ainda teve que realizar uma terceira emissão de cotas para levantar recursos para pagar o restante.

“Esse é o risco: se a Justiça determinar um valor do aluguel abaixo do vigente no caso do fundo BBFI11B, os cotistas podem ser chamados a participar de uma emissão de cotas pelo fundo para levantar recursos para devolver ao BB”, disse o analista.

O BBFI11 tinha, em abril, 9.016 cotistas e contava com um patrimônio de R$ 370,8 milhões. O fundo acumula uma queda de 19,21% do valor das cotas na Bolsa neste ano, até 7 de junho.

Procurado pela Agência TradeMap, o BB afirmou que não comenta ações judiciais em andamento. O BTG não retornou até o fechamento dessa matéria.