Desde que levantou R$ 1,8 bilhão com a 16ª emissão de cotas, o BTG Pactual Logística (BTLG11) vem colocando os recursos para trabalhar com aquisições estratégicas para o portfólio. Com a operação mais recente, de quase R$ 1 bilhão, o fundo imobiliário logístico abocanhou três imóveis locados a grandes varejistas.
Segundo documento divulgado na noite de ontem (3), o fundo assinou um Memorando de Entendimento (MoU) para a aquisição de três imóveis do Capitânia Logística (CPLG11) por R$ 959 milhões.
Os ativos são de altíssimo padrão e estão localizados em São Bernardo do Campo (SP), Jacareí (SP), São José dos Pinhais (PR). Um deles já está concluído e 100% ocupado.
Além disso, soma 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria e está integralmente locado para o Mercado Livre e a Amazon.
Já os outros dois empreendimentos estão em desenvolvimento no modelo built-to-suit — construídos sob medida, atendendo às exigências específicas do inquilino.
A aquisição do BTLG11 no detalhe
Na visão do Caio Araujo, analista da Empiricus Research, a transação é positiva e direciona os recursos da 16ª emissão para ativos AAA, bem localizados e com locatários de qualidade.
Caso a negociação seja concretizada, Araujo avalia que os recursos da última emissão ficarão aproximadamente 77% alocada.
A aquisição possui um cap rate (taxa de capitalização) de 9% e um yield médio de 12,6% nos próximos 24 meses, segundo estimativas do BTLG11. O retorno avaliado leva em consideração o modelo de pagamento da operação, que foi estruturado da seguinte forma:
- 70% à vista, equivalente a R$ 642 milhões;
- 30%, equivalente a R$ 275,55 milhões, corrigidos pela variação do IPCA + 6% ao ano, a serem pagos em até 12 meses contados da data de entrega dos ativos em desenvolvimento e da data de fechamento da transação no caso do ativo já concluído.
Os valores desembolsados pelo BTLG11 no desenvolvimento dos galpões serão remunerados mensalmente pela variação do IPCA+ 11% ao ano, até o término das obras.
A transação permite que o FII adicione ativos de qualidade na carteira sem renunciar a uma remuneração atrativa durante o período de desenvolvimento, destaca Araujo.
Outro ponto positivo é a localização, já que os ativos paulistas estão entre os raios de 30 km e 60 km da capital, região que já é dominante no portfólio do BTLG11.
Além disso, o imóvel de São José dos Pinhais amplia a presença do fundo em uma das principais regiões logísticas do Sul, segundo o analista.
"A operação reforça uma característica que já destacávamos no BTLG11: a capacidade da gestão de utilizar sua escala e liquidez para acessar transações relevantes e aumentar a exposição a regiões logísticas estratégicas", afirmou.
Já o CPLG11, atual dono dos imóveis, estima uma taxa interna de retorno (TIR) de 43,6% com a venda dos ativos.
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