Os agitos das eleições presidenciais já começaram a fazer preço nos mercados, e nem os fundos imobiliários escaparam ilesos. O IFIX, índice de referência dos FIIs, fechou o último mês em queda de 1,46%, devolvendo parte dos ganhos que haviam sido acumulados no ano.
Além das incertezas políticas, os investidores estão colocando na conta os juros elevados, a discussão sobre a trajetória fiscal do país e o cenário macroeconômico global.
Embora os riscos não devam ser ignorados, o IFIX está negociando abaixo da média dos últimos dez anos, a cerca de 0,86 vez o preço por valor patrimonial (P/VP). Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus Research, em cenários de descontos similares, o índice superou o CDI em 76,6% nos 12 meses seguintes.
Esse cenário indica um ponto de entrada favorável para o investidor de médio e longo prazo. Porém, não quer dizer que dá para sair comprando todo e qualquer FII com desconto em relação ao valor patrimonial.
"Isso não transforma setembro em um convite para comprar qualquer fundo em queda. Pelo contrário. Se o índice inteiro ficou mais barato, a seleção passa a importar ainda mais", afirma Araujo em relatório.
Além do desconto, é preciso avaliar a qualidade da carteira do FII. E é justamente essa combinação — preço atrativo e qualidade do portfólio — que coloca um fundo imobiliário no topo das recomendações dos analistas para setembro: o Vinci Logística (VILG11).
Segundo o Santander, o FII está sendo negociado com 15% de desconto em relação ao valor patrimonial e é o favorito do banco no segmento logístico.
Mas não são só os analistas da Empiricus e Santander que enxergam oportunidade de entrada no fundo. O VILG11 conquistou o pódio de setembro com quatro indicações dos nove bancos e corretoras consultados pelo Seu Dinheiro. Confira o ranking completo:
* Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até dez fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com mais indicações.
VILG11 no topo do ranking dos FIIs
Segundo Araujo, o Vinci Logística (VILG11) é um dos fundos mais consolidados do segmento logístico. O FII possui um portfólio de 12 galpões distribuídos por sete estados, totalizando uma área bruta locável (ABL) própria de aproximadamente 396 mil metros quadrados.
Com um patrimônio líquido de R$ 1,6 bilhão e 149 mil cotistas, o VILG11 também se destaca por ter alta taxa de ocupação, de aproximadamente 100%. Os ativos são ocupados por 62 locatários diversos, segundo o último relatório gerencial.
Além disso, os contratos de locação são de longo prazo, com 86% dos vencimentos programados para depois de 2028. Essas características garantem grande previsibilidade de receita.
Os analistas do Santander também projetam crescimento das receitas recorrentes à medida que as carências e os descontos temporários concedidos em locações recentes começam a chegar ao fim.
No último mês, o VILG11 seguiu com o processo de venda de cotas do fundo Patria Log (HGLG11), adquiridas em meio à venda de quatro ativos do portifólio por R$ 709,6 milhões. Do montante total, R$ 582,2 milhões foram pagos por meio de cotas.
Segundo o relatório gerencial de julho, o VILG11 vendeu 420.776,00 cotas do HGLG11, com um ganho de capital de R$ 4,15 milhões. Na avaliação do Santander, o reforço de caixa abre oportunidades para novas aquisições.
Para os próximos 12 meses, o banco estima um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de aproximadamente 10,6%. Já a Empiricus projeta um dividend yield anualizado de 10,4%.
O último rendimento mensal do fundo foi anunciado na segunda-feira (31), no valor de R$ 0,82 por cota. O dividendo cairá na conta dos cotistas no dia 15 deste mês.
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