Rendimento deve cair, mas RBR Properties (RBRP11) espera zerar vacância do River One em 2023

A RBR Asset, gestora do fundo RBR Properties (RBRP11), estima que a vacância do edifício River One, localizado em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo, deve diminuir até o final do ano e ser eliminada ao longo de 2023.

“É muito improvável que até o final do ano a gente não tenha uma novidade”, disse Ricardo Almendra, executivo-chefe e um dos fundadores da RBR Asset, referindo-se à ocupação do edifício. Durante uma teleconferência, ele afirmou que há “algumas conversas em andamento” a respeito do aluguel de áreas no imóvel.

“Também acho muito improvável que daqui a um ano a gente não tenha o prédio inteiro alugado. Não posso afirmar, garantir 100%. Posso passar expectativa nossa como gestão com base em leitura profissional do que é o mercado”, acrescentou.

Segundo Almendra, o mercado de lajes corporativas da região da Faria Lima “está seco” e não há imóveis disponíveis para escritórios, o que aumenta as chances de aluguel do River One. “Tem pouquíssimos concorrentes naquela região ali próxima do eixo Pinheiros”, afirmou.

A taxa de vacância do River One ganhou relevância nos últimos meses porque em outubro termina a última parcela de uma renda mínima que o RBR Properties tem direito a receber desde julho de 2021, quando concluiu a compra do edifício.

De novembro para frente, se a vacância continuar em 94%, a expectativa é de que o rendimento mensal do fundo diminua de R$ 0,45 para R$ 0,24 por cota.

Forte desvalorização em 2022

Não por acaso, até ontem, o valor da cota do RBR Properties acumulava queda de quase 25% em 2022. Almendra também comentou sobre isso durante a teleconferência, e disse acreditar que o valor da cota está descolado da realidade.

“A cota hoje está de graça”, disse ele durante uma teleconferência.

“É um fundo que está em construção de portfólio. O que a gente quer fazer é mostrar para os investidores o quão barato a cota está”, disse ele. “Vender a cota hoje é vender nota de R$ 100 por R$ 60, é negócio que não faz sentido.”

Ele acrescentou que, mesmo sem a renda mínima do River One, o retorno ao ano para os investidores seria equivalente a 5,5% o valor da cota, semelhante ao oferecido por um título da dívida pública indexado à inflação.

Os comentários aparentemente fizeram efeito. Por volta das 14h35, a cota do RBRP11 subia 1,79%, para R$ 56,75.

Mercado está mais aquecido

A taxa de vacância dos escritórios de alto padrão em São Paulo caiu 1,1 ponto porcentual no segundo trimestre em relação a um ano antes, para 23,8%, segundo pesquisa realizada pela JLL, empresa de prestação de serviços imobiliários e gestão de investimentos

Os dados indicam que o mercado paulista registrou absorção bruta positiva de 133,7 mil metros quadrados no período, com 135 locações. O número é o maior registrado desde o quarto trimestre de 2019.

Yara Matsuyama, diretora de locação na divisão de escritórios da JLL, ressaltou que a maior parte dos imóveis foi ocupado por empresas de médio e pequeno porte. “As grandes corporações ainda estão consolidando o formato de trabalho híbrido e se movimentando com mais cautela”, afirmou, em comunicado.

Os dados da JLL também confirmam a avaliação feita por Almendra, e apontam que as regiões das avenidas Juscelino Kubitscheck e Faria Lima têm as menores taxas de vacância de São Paulo, com 7% e 6%, respectivamente. Nestes locais, aponta o levantamento, há disputa por espaços. “Com uma projeção de pouco novo estoque a ser entregue nos próximos dois anos, a perspectiva é que essas áreas permaneçam sendo concorridas”, disse Yara.